В условиях затяжного жилищного кризиса в Соединенных Штатах власти ищут новые пути для облегчения доступа к ипотечным кредитам. Одним из таких инновационных решений стало рассмотрение Федеральной жилищной финансовой комиссии (FHFA) возможности учета криптовалютных активов, в частности Биткоина, при квалификации заемщиков для получения ипотеки. Глава FHFA Билл Пульте в своем заявлении на платформе X (бывший Twitter) отметил, что комиссия будет тщательно изучать роль цифровых валют в ипотечном кредитовании. Введение такого подхода может стать поворотным моментом в отношении криптовалют со стороны государственных финансовых регуляторов и открыть новые перспективы для рынка недвижимости. За последние десятилетия уровень владения жильем в США оставался относительно стабильным, составляя примерно 62% населения.
Однако количество новых заявок на ипотеку резко сократилось. Это связано с несколькими факторами, которые влияют на динамику рынка недвижимости и снижают доступность жилья для многих американцев. Одним из главных факторов является дефицит новых жилых объектов. Темпы строительства не успевают за ростом спроса, при этом значительную часть нового жилья скупают инвестиционные компании, а пожилые собственники предпочитают сохранять свои дома вместо переезда в специализированные заведения для пожилых. Такой дефицит усиливает давление на цены жилья, делая его недоступным для многих семей.
Дополнительным усложняющим фактором стали высокие процентные ставки по ипотеке, которые Федеральная резервная система повысила для борьбы с инфляцией. Рост стоимости заимствований снижает привлекательность ипотечных продуктов и отпугивает потенциальных заемщиков. В этих условиях FHFA ищет пути расширения возможностей для заемщиков путем интеграции новых видов активов в кредитную систему. Учёт криптовалют, особенно Биткоина, может открыть доступ к значительному числу инвесторов, которые имеют цифровые активы, но еще не могут использовать их в качестве залога при ипотечном кредитовании в официальных программах. На данный момент отдельные бутик-кредиторы уже предлагают возможность использовать криптовалюту как залог для получения ипотеки, однако признание этой практики на уровне федерального регулятора станет важным шагом в сторону широкой адаптации цифровых валют в реальную экономику.
Ранее финансовые учреждения сталкивались с ограничениями, касающимися учета криптоактивов. Секретариат по ценным бумагам и биржам США (SEC) еще недавно требовал относить криптовалюту к обязательствам в бухгалтерских отчетах, что существенно затрудняло применение криптовалютных активов в кредитовании. Это ограничение, известное как Staff Accounting Bulletin No. 121, было отменено с 2025 года. Тем не менее, в федеральных программах ипотеки, таких как FHA, VA и USDA, до сих пор отсутствует возможность использования криптовалюты для залога или внесения первоначального взноса.
Это усложняет процесс для заемщиков, которые хотели бы задействовать свои цифровые активы при покупке жилья. Эксперты рекомендуют потенциальным покупателям тщательно документировать происхождение и легальность своих криптовалютных средств, чтобы избежать проблем при оформлении кредита и обеспечить прозрачность всех операций. Среди сторонников расширения возможностей для применения Биткоина в ипотечном кредитовании выделяются аналитики и предприниматели из криптовалютной сферы. Они подчеркивают, что благодаря свойствам Биткоина, таким как ликвидность и публичный блокчейн с прозрачной цепочкой операций, этот цифровой актив является идеальным залогом для кредитов. Возможность использования Биткоина может также снизить риски ипотечных ценных бумаг, которыми регулирует такие компании, как Fannie Mae и Freddie Mac, Федеральная жилищная финансовая комиссия.
Несмотря на очевидные преимущества, внедрение криптовалютных залогов связано с определенными рисками и вызовами. Недостатки использования криптовалюты в качестве обеспечения включают высокую волатильность цен, которая может повлечь за собой резкие изменения стоимости залога и, как следствие, маржинальные требования или принудительные продажи по невыгодным ценам. Моделирование рисков и разработка адекватных стресс-тестов для портфелей с криптоактивами требуют новых подходов и технологий, что вызывает осторожность среди традиционных кредиторов. В настоящее время некоторые компании предлагают клиентам кредиты под залог криптовалюты, но такие предложения ориентированы в основном на состоятельных инвесторов и связаны с высокими требованиями, например обязательством иметь залог в криптовалюте, покрывающий полную сумму кредита. При этом рынок криптовалют в США становится все более массовым и диверсифицированным.
По данным Национальной ассоциации криптовалют, около 20% американцев, или примерно 65 миллионов человек, владеют теми или иными цифровыми активами. Большинство этих портфелей имеют умеренную стоимость, что свидетельствует о возможности использования криптовалюты широкой аудиторией, а не только узким кругом богатых инвесторов. Включение криптовалюты в список активов, учитываемых при ипотечном кредитовании, позволит расширить доступ к жилью для миллионов граждан, которые инвестировали в цифровые деньги как способ сохранения и приумножения своего капитала. В результате открываются перспективы для роста ипотечного рынка и оживления сектора жилья. На фоне непростой ситуации в жилищном секторе, вызванной ограниченной доступностью строительства и финансовыми трудностями заемщиков, рассмотрение к поощрения применения криптовалют со стороны федерального жилищного регулятора выглядит своевременным.
Такая инициатива не только может способствовать расширению каналов финансирования для покупки жилья, но и станет еще одним шагом в интеграции цифровых активов в финансовую систему США. Это соответствует глобальному тренду признания криптовалют не только как инвестиционного инструмента, но и как платежного и финансового средства, способного влиять на реальную экономику. В конечном итоге принятие криптовалютных активов в ипотечном кредитовании поможет стабилизировать рынок жилья, расширить круг потенциальных заемщиков и стимулировать развитие технологий и финансовых продуктов в области недвижимости. Фокус на цифровых активах и инновационных способах оценки платежеспособности заемщиков станет важной составляющей подхода к решению жилищного кризиса в США в ближайшие годы.
