В последние годы ситуация на рынке розничной торговли США претерпела значительные изменения, и трансформации коснулись даже крупных и исторически значимых ритейлеров, таких как J.C. Penney. Известно, что после выхода из банкротства в 2020 году компания постепенно продавала свои объекты недвижимости, чтобы улучшить финансовое положение и оптимизировать операционные расходы. Недавняя сделка по продаже сразу 119 магазинов частной инвестиционной компании Onyx Partners стала важным этапом в истории бренда и вызвала повышенный интерес как в индустрии ритейла, так и на рынке коммерческой недвижимости.
Продажа почти 120 объектов J.C. Penney общей стоимостью около 947 миллионов долларов была объявлена Copper Property CTL Pass Through Trust — трастом, созданным в рамках плана банкротства ритейлера для управления арендными договорами магазинов и распределительных центров. Основной задачей траста выступала реализация этих объектов за счет продажи сторонним покупателям и тем самым получение максимальной выгоды для кредиторов и заинтересованных лиц. Еще до заключения крупной сделки Copper Trust реализовал свыше 40 объектов недвижимости магазинов несколькими траншами, что позволило частично снизить долговую нагрузку компании.
Тем не менее, объединение почти 120 магазинов и их последующая продажа за один раз свидетельствует о стремлении завершить процесс максимально быстро и эффективно. Сделка ожидается к закрытию к сентябрю 2025 года, что приближает организацию к установленному январскому дедлайну, когда все объекты должны быть проданы. Особенность сделки заключается в том, что J.C. Penney остается единственным арендатором всех проданных объектов и продолжает работать согласно заключенным арендам, многие из которых являются долгосрочными с возможностью продления на срок до 45 лет.
Такой формат — аренда в условиях triple-net, когда арендатор берет на себя обязанности не только по выплате аренды, но и по покрытию расходов на налоги, страховку, техническое обслуживание и капитальные затраты — является привлекательным для инвесторов, поскольку обеспечивает устойчивый и предсказуемый денежный поток. Цена продажи в среднем около 8 миллионов долларов за объект оказалась ниже предыдущих сделок, проведенных Copper Trust. По словам руководителей траста, это объясняется срочностью завершения процесса продажи и присутствием конкуренции среди потенциальных покупателей. Были проведены переговоры с несколькими заинтересованными компаниями, что позволило найти оптимальное решение, несмотря на некоторые вопросы относительно возможного превращения портфеля недвижимости в специализированный фонд недвижимости (REIT). Обсуждение возможности трансформации активов в REIT основывается на том, что при инвестициях в такие фонды инвесторы получают регулярный доход от арендаторов, компенсирующих эксплуатационные расходы.
Однако гендиректор и финансовый директор Copper Trust указали, что сложившиеся условия и договоренности с J.C. Penney не позволяли эффективно провести такую реорганизацию в установленные сроки. Помимо этого, ускоренное расписание реализации активов стало одним из ключевых факторов в принятии решения об одном крупном слиянии объектов и продаже их единственному покупателю. Важно отметить, что покупка была совершена компанией Onyx Partners, которая специализируется на инвестициях в недвижимость и управлении такими объектами.
Для Onyx эти объекты представляют интерес не только как стабильный источник дохода, но и как возможность развития территории. Стратегия долгосрочной аренды с фиксированными обязательствами J.C. Penney снижает риски неплатежей и обеспечивает финансовую предсказуемость. С точки зрения ритейл-индустрии, продажа такого масштабного портфеля недвижимости является индикатором продолжающейся перестройки в секторе крупных универмагов и традиционных магазинов.
J.C. Penney, как бренд, длительное время сталкивался с конкуренцией со стороны онлайн-ритейла и меняющихся потребительских предпочтений. Оптимизация балансового отчета и повышение эффективности, достигнутые через продажу недвижимости, позволяют компании сосредоточиться на ключевых направлениях бизнеса и улучшать опыт покупателей. Для рынка коммерческой недвижимости сделка демонстрирует, как крупные портфели собственности могут оперативно и выгодно распродаваться, несмотря на не самые благоприятные условия в целом для офлайн-ритейла.
Частные инвестиционные компании, обладающие капиталом и опытом управления объектами, все активнее входят в такие сегменты, получая долгосрочную доходность с минимальными операционными рисками. Нельзя не отметить также, что несмотря на проданные объекты, процесс трансформации J.C. Penney и изменения в структуре владения имуществом продолжаются. Сроки, выделенные трасту для распродажи активов, были неоднократно продлены, что свидетельствует о сложности и нестабильности рынка.
В случае необходимости дальнейших корректировок, возможно, срок реализации имущества вновь будет увеличен после согласования с держателями сертификатов. В заключение, данный кейс продажи почти 120 магазинов J.C. Penney за сумму менее 950 миллионов долларов иллюстрирует современные тенденции в управлении активами и динамике рынка розничной торговли в США. Он показывает с одной стороны адаптацию классических ритейлеров к новым экономическим реалиям, а с другой — способность рынка коммерческой недвижимости привлекать и эффективно использовать капитал для создания устойчивого доходного бизнеса.
Инвесторы и аналитики внимательно следят за развитием событий, поскольку последствия этой и подобных сделок будут определять перспективы как крупных розничных торговцев, так и всей отрасли недвижимости в ближайшие годы.
