На протяжении 2025 года ипотечные ставки в США оставались на рекордно высоком уровне - свыше 6%, что значительно затрудняет доступ к жилью для многих американцев. Это привело к заморозке рынка недвижимости, который в пандемийный период носил характер бурного бума из-за крайне низких ставок, порой опускавшихся ниже 3%. Тем не менее, аналитики Bank of America (BofA) обозначили возможный сценарий, при котором ипотечные ставки могут снизиться до 5%. Главное условие - Федеральная резервная система должна реализовать две ключевые меры, которые способны изменить ситуацию в корне. Первая из них - возобновление количественного смягчения (Quantitative Easing, QE), ориентированного именно на ипотечные ценные бумаги.
Вторая - проведение агрессивного контроля за доходностью кривой облигаций, с целью снизить доходность 10-летних казначейских обязательств до уровня в районе 3-3.25%. 10-летние казначейские облигации играют роль важнейшего ориентира для определения ставок по 30-летним ипотечным кредитам, на которые приходится основная часть ипотечного рынка США. При успешной реализации обозначенных мер снижение доходности этих облигаций послужит предпосылкой для снижения ипотечных ставок. Прогноз Bank of America основывается на том, что усреднённая ипотечная ставка может опуститься до 6.
25% к концу 2025 и 2026 годов, что уже представляет собой положительную динамику на фоне нынешнего уровня около 6.35% и недавнего пика в 6.9%. Однако, для достижения уровня в 5% необходимо приложить дополнительные усилия, прежде всего через комплексную монетарную политику со стороны ФРС. Эксперты рынка подчёркивают, что снижение ипотечных ставок - это только один из аспектов улучшения ситуации на рынке недвижимости.
В текущих условиях узкая доступность жилья из-за высокой стоимости и ограниченного предложения влечёт за собой значительные трудности для потенциальных покупателей. Даже при снижении ставок до 5%, которое само по себе станет заметным облегчением, проблема доступности жилья останется острой. Экономист и сооснователь ResiClub Лэнс Ламберт выделяет два потенциальных сценария, которые могут привести к заметному снижению ипотечных ставок. В первом, при росте уровня безработицы и ухудшении состояния экономики, инвесторы, стремясь к безопасности, увеличивают спрос на государственные облигации. Этот спрос поднимает цены на облигации и снижает их доходность, что, в свою очередь, ведёт к снижению ипотечных ставок.
Второй сценарий предполагает рецессию, в ходе которой Федеральная резервная система может начать экстренно снижать базовую ставку и возобновить программы покупки ипотечных активов, что дополнительно снизит ставки по жилищным кредитам. Однако, в обоих вариантах снижение ставок происходит как следствие либо экономического спада, либо значительного ухудшения условий на рынке труда, что само по себе негативно сказывается на спросе на жильё. Исторически даже периоды падения ипотечных ставок не всегда приводили к существенному повышению доступности жилья. Часто фундаментальные проблемы, такие как ограниченное предложение и рост цен на недвижимость, перевешивали выгоды от более низких ставок. В частности, строительные компании, такие как D.
R. Horton, Lennar и PulteGroup, демонстрируют рост акций в ожидании будущих снижающихся ставок, но при этом реальный спрос на жильё остаётся сравнительно слабым. Одним из важнейших факторов, влияющих на ипотечные ставки и рынок недвижимости в целом, является текущая политика Федеральной резервной системы. Под давлением политиков, включая Дональда Трампа, ФРС сталкивается с требованием снизить ключевые ставки. Но возглавляющий ФРС Джером Пауэлл обращает внимание на рост инфляции, связанный с тарифами и общей макроэкономической неопределённостью, и призывает к осторожности в вопросах ужесточения или ослабления денежно-кредитной политики.
Таким образом, успех в снижении ипотечных ставок до желаемых 5% напрямую зависит от способности ФРС удержать баланс между контролем инфляции и поддержкой экономического роста. Количественное смягчение в сфере ипотечных ценных бумаг представляет собой крупномасштабные закупки таких активов, что увеличивает их стоимость и снижает доходность, а значит и ставки по ипотеке. Контроль за доходностью кривой облигаций - это относительно новая стратегия, направленная на прямое влияние на доходность долгосрочных госбумаг, от которых зависят ключевые ипотечные ставки. Суммарно эти меры должны сформировать благоприятный фон для замедления роста ипотечных ставок и даже их существенного уменьшения. Тем не менее, значительное улучшение условий доступа к жилью потребует и других факторов.
Рост предложения недвижимости, улучшение состояния рынка труда, а также ослабление инфляционного давления на строительные материалы и услуги - всё это критически необходимо, чтобы более низкие ставки стали действительно доступными и смогли стимулировать спрос. В ближайшие два года аналитики Bank of America ожидают постепенное снижение ипотечных ставок, отчасти отражающее улучшения макроэкономической ситуации. Однако достижение отметки в 5% возможно только при условии активного вмешательства и новых программ со стороны Федеральной резервной системы. Ближайшие месяцы будут ключевыми для понимания, сможет ли ФРС реализовать обозначенную стратегию и тем самым оживить рынок жилья. Для потенциальных покупателей, инвесторов и аналитиков рынка недвижимости важно следить за изменениями доходности 10-летних казначейских облигаций и действиями ФРС, поскольку именно они станут индикаторами будущей динамики ипотечных ставок.
В конечном итоге, снижение ипотечных ставок до 5% может стать важным шагом к восстановлению рынка недвижимости после периода стагнации, однако без комплексного подхода и решения вспомогательных проблем доступности и предложения жилья, полное облегчение для американских семей остаётся под вопросом. Ожидания на рынке, позитивные сигналы от застройщиков и поддержка центрального банка могут создать условия для восстановления активности, но путь к стабилизации и росту без дополнительных экономических реформ и мер остаётся сложным. Текущие вызовы в сфере жилья требуют комплексного взгляда и стратегического реагирования, где ипотечные ставки - лишь один из множества важнейших параметров, определяющих будущее жилищного рынка США. .
