В течение последних нескольких лет в Нью-Йорке, а особенно в районе Бруклина, известном своими множеством афроамериканских и латиноамериканских семей с долгой историей владения недвижимостью, происходят тревожные события. Группа инвесторов и спекулянтов, используя пробелы в законодательстве и семейные разногласия, начала захватывать титулы собственности на коричневые каменные дома — традиционные многоквартирные здания, символизирующие стойкость и наследие исторически чернокожего сообщества. Эти сложные сделки, в которых запутываются и становятся жертвами зачастую малоосведомленные владельцы, приводят к утрате поколенческого богатства и усилению проблем, связанных с гентрификацией и социальной нестабильностью в районах Бедфорд-Стейвесант и других, применительно к которым происходит активный рост цен на недвижимость. Ключевая схема, использованная этими инвесторами, базируется на приобретении долей собственности от наследников домов, в ситуации, когда семьи не оформляли соответствующих завещаний, а права наследования оказывались раздробленными между многочисленными дальними родственниками. Вследствие этого появляются так называемые дробные доли собственности — отдельные маленькие процентные части жилья, которыми несколько человек владеют одновременно.
По новому законодательству штата Нью-Йорк каждый совладелец такой доли имеет право обратиться в суд с требованием о продаже всего дома и разделении вырученных средств пропорционально долям владельцев. Спекулянты активно использовали эту возможность, приобретая доли по заниженной цене у наследников, которые зачастую находились далеко от дома, забывали о своей части или нуждались в деньгах, и затем с помощью юридических процедур добивались продажи объектов по полной рыночной стоимости, обогащаясь многократно. Одним из главных драйверов этой схемы является поиск «забытых» или отдалённых родственников, которые не участвуют в текущем управлении имуществом — такие специалисты проводят подробное генеалогическое исследование, находят наследников и наводят на них с предложениями о продаже долей. Часто они манипулируют семейными конфликтами и неосведомленностью этих людей о рыночной ценности недвижимости. Примеры таких ситуаций достаточно драматичны: родственники, находящиеся в материальной нужде, вынуждены принимать сделки, которые впоследствии считают несправедливыми, поскольку спекулянты получают значительные прибыли, оставляя наследников почти без средств.
Одним из наиболее резонансных случаев стала история семьи Смит в районе Бедфорд-Стейвесант, где один из братьев, не проживавший в доме, унаследовал значительную долю после смерти матери. Без ведома и согласия близких родственников, группа инвесторов нашла этого брата, предложив ему выкупить его долю. Получив её по относительно низкой цене, затем они обратились в суд для принудительной продажи всего дома. Чтобы избежать судебных тяжб и выселения, остальные владельцы были вынуждены заплатить инвесторам еще более крупную сумму, в итоге теряя часть своего капитала. Эта история иллюстрирует, насколько тесно сплетены юридические нюансы, семейные драмы и финансовое давление.
Специалисты в области права и общественные активисты давно бьют тревогу по поводу пагубного социального эффекта таких действий. Для многих семей недвижимость — это не просто жильё, а настоящий кладезь наследственного богатства, гарантирующий финансовую устойчивость будущих поколений. Потеря недвижимости под воздействием спекулянтов ведет к усилению имущественного разрыва между белыми и чернокожими семьями в США, поскольку именно в афроамериканских сообществах дома чаще всего передаются из поколения в поколение без формальных документов и с рядом уязвимостей в правах наследования. Понимая проблему, законодатели штата Нью-Йорк приняли в 2019 году закон, призванный ограничить возможности для подобных махинаций. Новый нормативный акт предоставил приоритет жителям, которые проживают в наследуемой собственности, при выкупе долей других владельцев, а также ввел более жесткие требования к продаже имущества через суд с привлечением третьих лиц для оценки и реализации.
Однако практика показывает, что эффективность закона пока ограничена — ограничения отчасти смягчаются работой юридических лазеек и продолжительной пандемией, подавляющей возможности для оперативного судебного рассмотрения. Между тем, инвесторы, участвующие в подобных схемах, зачастую защищают свои действия, называя себя как бы защитниками обделенных наследников, которые иначе не имели бы доступа к деньгам в форме наследственной недвижимости. Они утверждают, что предлагают легальные решения сложных семейных вопросов и создают возможности для тех, кто нуждается. Тем не менее множество разоблачений и судебных разбирательств свидетельствуют о том, что выгоды преимущественно остаются у них, а пострадавшими оказываются простые семьи, которые лишаются своих домов и источника дохода. Один из участников таких операций, по имени Эдди Доран, рассказал, что его деятельность началась с наблюдений за изменениями в сегменте наследственной собственности и поиском оптимальных сделок в районах, где недвижимость долго не меняла владельцев.
При этом он отметил, что часто встречался с недоверием и даже подозрением со стороны местных жителей, что лишь демонстрирует высокую степень растерянности и незащищенности со стороны тех, кто владеет такой собственностью. Его товарищи подчеркивали, что они ведут бизнес, который помогает людям получить деньги за свои доли, но при этом признают высокий уровень риска и предстоящих судебных тяжб — фактически используя давление как тактику для достижения своих целей. Случаи махинаций с долями собственности регулярно попадают в суды и привлекают внимание общественных деятелей и правозащитников. Некоторые пострадавшие, как, например, пенсионер из Северной Каролины Леонард Пресли, рассказывают о том, как им обещали крупные выплаты за наследственные доли, а по факту вернули лишь часть суммы или вовсе не заплатили, несмотря на вынесенные судебные решения. Такие истории становятся примером предостережения для других владельцев наследуемой недвижимости.
Нехватка осведомленности среди населения и неподготовленность к сложным юридическим процедурам усугубляет ситуацию. В ответ местные власти, благотворительные организации и юридические центры пытаются предоставить помощь владельцам недвижимости, обучая их правам, обеспечивая бесплатные юридические консультации и информируя о способах защиты от недобросовестных сделок. Рекомендуется не подписывать никаких документов без предварительной проверки у юриста и хранить все важные бумаги в надежном месте. В конечном счете, проблема захвата долей собственности в исторически чернокожих кварталах остаётся частью широкой борьбы за сохранение поколениями созданного богатства и прав собственности. В условиях быстрого роста рынка недвижимости наряду с гентрификацией эти практики обостряют социальное и экономическое неравенство, угрожая не только отдельным семьям, но и культурному наследию целых районов.
Задача перед законодателями, правозащитниками и обществом — обеспечить прозрачность, справедливость и защитить уязвимых собственников от злоупотреблений, чтобы наследие территории оставалось в руках тех, кто в ней живет и трудится. Ситуация в Бруклине является примером системных проблем в сфере собственности и наследования, требующих комплексного подхода, объединяющего законодательные инициативы, общественный контроль и просвещение жителей. Только таким образом можно защитить права граждан и обеспечить социальную справедливость в быстро меняющемся городском ландшафте Нью-Йорка.
