Кредитные линии под залог недвижимости, или HELOC, продолжают оставаться востребованным финансовым инструментом среди владельцев домов, стремящихся максимально эффективно использовать накопленную стоимость своей недвижимости. Но в 2025 году, по данным на 20 июня, ставки по этим кредитам оказались на подъёме, что повлияло как на потребителей, так и на рынок в целом. Рассмотрим основные факторы, сформировавшие современную ситуацию, проанализируем динамику процентных ставок и познакомимся с лучшими предложениями от ведущих кредиторов в этой области. HELOC – что это и почему он так популярен? Кредитные линии под залог недвижимости позволяют заемщикам получить доступ к имеющейся в их доме стоимости, используя её как обеспечение для получения средств. Главным преимуществом такого кредита является гибкость – можно брать деньги по мере необходимости, выплачивать проценты в период пользования, а затем постепенно погашать сам заем.
Это делает HELOC идеальным решением для финансирования крупных покупок, ремонта, образования или даже консолидации других долговых обязательств. Однако с ростом базовых процентных ставок мировая экономика под воздействием инфляционного давления и монетарной политики центробанков вынуждена адаптироваться. В результате доходность кредитных продуктов, в том числе HELOC, демонстрирует тенденцию к увеличению. Средняя ставка по этим кредитам на сегодня колеблется примерно в диапазоне от 6,2% до 9%, причем средний уровень составляет около 8,1%. Этот рост требует от потенциальных заемщиков более тщательного подхода к выбору предложения и планированию бюджета.
В 2025 году несколько крупных игроков рынка выделяются своими условиями, сервисом и выгодными ставками по HELOC. Среди них Truist Bank заслуженно занимает лидирующую позицию, предлагая максимальные кредитные линии до миллиона долларов и гибкость в выборе типов платежей, включая опции с выплатами только процентов в период активации кредита. При этом допускается комбинированное соотношение залога к сумме кредита (CLTV) до 89%, что позволяет максимально использовать потенциал собственного жилья. Одним из значимых преимуществ Truist является возможность выбрать фиксированную ставку по определенным условиям с небольшим комиссионным платежом, что может защитить заемщиков от дальнейшего роста ставок. Такой подход особенно актуален на фоне нынешних экономических обстоятельств.
В некоторых штатах заемщики сталкиваются с минимальной суммой для первого снятия средств, но, в целом, банк отличается прозрачностью и понимаемыми условиями. Better Mortgage — второй заметный игрок, который привлекает клиентов за счёт возможности закрытия сделки всего за семь дней. Это одна из самых быстрых процедур оформления HELOC на рынке сегодня. Better предлагает гибкие условия: вы можете выбрать либо кредитную линию, либо получить сумму одним разовым платежом, что даёт больше свободы в управлении финансами. Их CLTV может достигать 90%, а также отсутствуют штрафы за досрочное погашение, что является важным плюсом для многих заемщиков.
Тем не менее, для первоначального снятия средств обязателен минимум, составляющий не менее 75% от кредитного лимита или 50 000 долларов, что может стать ограничением для некоторых клиентов. Зато прозрачность в вопросах закрывающих комиссий и детальная публикация расходов на их сайте позволяют понять и просчитать итоговые затраты заранее. В числе лидеров по удовлетворенности клиентов стоит выделить Navy Federal Credit Union (NFCU), хотя ее доступность ограничена военной и связанными с ней семьями. NFCU предлагает кредитные линии до 500 000 долларов без ежегодных комиссий и закрывающих платежей, что делает их продукты весьма привлекательными. Согласно исследованию J.
D. Power 2024 года, этот кредитор демонстрирует высокие показатели в области удовлетворенности клиентов и обслуживания. Ключевая особенность NFCU — возможность выбрать платежи с оплатой процентов только в течение начального периода. Закрытие сделки занимает в среднем 30-40 дней, что чуть дольше, чем у некоторых конкурентов, однако отсутствие скрытых сборов и высокое качество сервиса компенсируют этот недостаток. Среди кредиторов, предлагающих минимальные комиссии, особенно выделяется Bank of America.
При суммах до миллиона долларов этот банк не взимает плату за подачу заявки, ежегодных сборов, комиссий за оформление и не накладывает никаких штрафов за досрочное закрытие счета, хотя существует так называемый «early closure fee» при погашении счета в течение первых 36 месяцев. Для многих клиентов это означает существенную экономию. Однако минимальная сумма снятия в Bank of America варьируется от 15 000 до 25 000 долларов, а процесс оформления занимает около 50 дней, что чуть дольше по сравнению с легкими вариантами на рынке. Также банк не оглашает требования к минимальному кредитному рейтингу и соотношению долга к доходу, оставляя эти нюансы на рассмотрение индивидуальных случаев. Для тех, кто нацелен на быстрые сделки, New American Funding предлагает оформить HELOC всего за пять дней — один из самых быстрых процессов в стране.
Отсутствие ежегодных сборов делает предложение привлекательным для заемщиков, нуждающихся в срочном финансировании. Обязательное требование — снять всю сумму кредитной линии сразу при закрытии договора, что может быть неудобным для некоторых. Важным моментом является кредитный рейтинг: необходим минимум 640 баллов и не более 50% соотношение задолженностей к доходу, что обеспечивает определенный уровень надежности клиента и снижает риски для банка. Несмотря на маркетинговое объявление о «без дополнительных затрат», заемщикам следует внимательно изучить детали, так как возможен вычет затрат за оформление из суммы кредита. Что касается специфик HELOC, важно понимать, что во многих продуктах предлагается переменная процентная ставка, которая зависит от базовых рыночных ставок и может меняться в течение срока кредита.
Однако современные кредиторы все активнее вводят опции фиксированной ставки или фиксированных сроков, что позволяет клиентам обезопаситься от дальнейшего повышения стоимости заимствования. Период использования HELOC обычно включает этапы активации (draw period) и погашения (repayment period). В течение активационного периода клиент может брать деньги по мере необходимости и выплачивать лишь проценты, а в период погашения – начать гасить тело кредита вместе с процентами. Стандартной практикой являются 10 лет активации и 20 лет погашения, хотя возможны варианты. При этом важно заранее планировать расходы, поскольку общая сумма выплат по кредиту может существенно превысить изначально взятую сумму.
В 2025 году также происходят изменения в налоговом законодательстве, касающиеся вычета процентов по HELOC. После 2025 года правила станут лояльнее, и заемщики смогут получать налоговые льготы независимо от того, на что были потрачены средства, тогда как ранее действие вычета ограничивалось использованием кредита исключительно на недвижимость (покупку, строительство или капитальный ремонт). Для тех, кто рассматривает альтернативы HELOC, существуют и другие финансовые инструменты. Это, например, кредит под залог недвижимости с фиксированной суммой (home equity loan), который предполагает выдачу денег в единовременном формате и обычно имеет фиксированную ставку. Такой продукт подходит тем, кто не хочет зависеть от переменных процентов и предпочитает четко планировать выплаты.
Кредит на рефинансирование с выводом наличных (cash-out refinance) позволяет заменить существующую ипотеку новым кредитом с большей суммой, часть которой можно получить наличными. Этот метод часто выгоден, когда условия на ипотечном рынке улучшились или когда нужны крупные средства с минимальными изменениями графика платежей. Пенсионерам и пожилым людям может быть интересен обратный ипотечный кредит (HECM), позволяющий получать выплаты или кредитную линию на основе стоимости жилья без необходимости немедленного погашения долга. Это удобный способ получить ликвидность без потери права проживания в доме. Наконец, личные кредиты без обеспечения могут стать альтернативой HELOC, если размер требуемой суммы невелик.
