В последние годы рынок недвижимости оказался под сильным давлением из-за беспрецедентного повышения процентных ставок и насыщения рынка новым предложением. Барри Стёрнлихт, председатель и генеральный директор Starwood Capital Group, в интервью Exec Edge поделился своим взглядом на то, как эти процессы повлияли на индустрию недвижимости и какие возможности открываются перед инвесторами в 2025 году и далее. За последние два с половиной года рынок недвижимости столкнулся с серьёзными вызовами. Быстрый и значительный рост процентных ставок стал главным фактором, сдерживающим развитие сектора, усугубляясь дополнительным давлением со стороны избыточного предложения, сформировавшегося в период низких ставок. По мнению Стёрнлихта, именно эти факторы сдерживали рост арендных ставок и снизили оценку стоимости активов на рынке.
Однако сейчас можно заметить первые признаки структурного восстановления. Несмотря на высокую волатильность, фундаментальные показатели рынок уже начинают поддерживать позитивный тренд. Снижение темпов ввода новых объектов связано с перебоями в цепочках поставок и ростом издержек ввиду неопределённой тарифной политики. Эти обстоятельства означают, что предложение будет оставаться ограниченным в течение длительного времени, а некоторые объекты сегодня оцениваются ниже затрат на их восстановление. Важным моментом эксперт называет динамику процентных ставок.
В Европе инфляция достигала 10%, сейчас она снизилась до 1.9%, при этом заемные ставки упали с 4% до 2%. В США, где инфляция достигала 9%, она сейчас находится на уровне 2.5%, но ставки федеральной резервной системы лишь немного снизились до 4.25%.
По мнению Стёрнлихта, ФРС отстает от общей динамики, и дальнейшее снижение ставок в ближайшем будущем станет мощным катализатором притока капитала в недвижимость. Сектор жилой недвижимости, в частности мультифамильные дома, показал стойкость с сохранением уровня заполняемости на уровне около 95%. Причина в том, что растущие цены на жильё и высокая стоимость ипотеки ограничивают покупательскую способность семей, вынуждая их оставаться на рынке аренды. При этом рост доходов населения повышает доступность аренды, что поддерживает спрос и способствует стабильному увеличению арендных ставок. Прогнозы на 2026 год оптимистичны, но восстановление будет проходить ступенчато, а не гладко.
Главным драйвером станет возможное снижение процентных ставок, которое оживит инвестиционную активность. В нынешних условиях появляется много привлекательных возможностей, и ключ к успеху — дисциплина в выборе правильных сегментов и рынков недвижимости. Эти принципы лежат в основе инвестиционной стратегии Starwood Real Estate Income Trust — одного из крупнейших фондов недвижимости Starwood Capital Group с портфелем стоимостью 23 миллиарда долларов. По словам Стёрнлихта, портфель SREIT на 94% занят арендаторами и имеет умеренное долговое плечо в размере 56%. Почти 90% активов фонда локализованы в секторах с устойчивыми долгосрочными фундаментальными показателями, включая арендное жилье, индустриальную недвижимость и кредиты под недвижимость.
Более 80% портфеля сосредоточено в динамичных рынках региона Sunbelt, которые характеризуются высоким ростом рабочих мест, притоком населения и сохраняющейся доступностью жилья. Такое позиционирование позволяет SREIT далеко опережать конкурентов по ключевым показателям. За последние два года портфель фонда демонстрирует усреднённый ежегодный рост операционного дохода на 12%, что свидетельствует о качестве выбранных активов и эффективности управления. Особое внимание уделяется стабильности и предсказуемости доходов, что особенно важно в период экономической неопределённости. Портфель SREIT сформирован с прицелом на долгосрочные тренды, что обеспечивает его защиту от краткосрочных колебаний рынка и создает базу для устойчивого роста.
В условиях растущей конкуренции и изменения макроэкономической среды стратегия Starwood Capital Group включает тщательный отбор секторов и регионов, где вероятен органичный спрос и где возрастает ценность активов. Особенность рынка Sunbelt, включающего такие штаты как Техас, Флорида и Аризона, — динамичный рост населения и ограниченный запас качественного жилья, что создаёт мощный фундамент для долгосрочных инвестиций. Барри Стёрнлихт также отметил роль диверсификации в управлении рисками. Ограничение концентрации на одном типе активов, а также баланс между жилыми, индустриальными и кредитными вложениями позволяют снизить волатильность портфеля и повысить его устойчивость к внешним шокам. Взгляд лидера Starwood Capital Group на будущие вызовы и возможности рынка недвижимости позволяет инвесторам оценить перспективы и принять обоснованные решения.
Он уверен, что при соблюдении дисциплины и грамотном управлении капиталом рынок недвижимости сохранит привлекательность и станет важной составляющей инвестиционного портфеля в ближайшие годы. Таким образом, разговор с Барри Стёрнлихтом раскрывает ключевые тенденции, влияющие на рынок недвижимости сегодня, и демонстрирует, как успешные игроки адаптируются к условиям изменяющейся экономической реальности. Starwood Real Estate Income Trust является примером современного инвестиционного фонда, который не только учитывает текущие реалии, но и ориентируется на устойчивый рост, используя комплексный подход к выбору активов и управлению ими. Понимание этих аспектов крайне важно для всех, кто интересуется инвестициями в недвижимость, а также для профессионалов рынка, стремящихся повысить эффективность своих вложений в условиях неопределенности и меняющихся экономических условий.
