В последние годы рынок жилья в Соединенных Штатах столкнулся с серьезными вызовами, связанными с высокой стоимостью недвижимости и доступностью домов для покупателей. В центре общественного внимания оказались ставки по ипотечным кредитам, которые значительно выросли после беспрецедентного спада во время пандемии COVID-19. Многие надеялись, что снижение процентных ставок Федеральной резервной системы сможет снизить бремя ипотеки и стимулировать рынок жилья. Однако председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл выразил скептицизм по поводу того, что понижение ставок в автоматическом режиме приведет к снижению цен на жилье и улучшению ситуации для покупателей. В июле 2025 года Джером Пауэлл выступил перед Конгрессом, где отметил, что причинно-следственная связь между снижением ставок и уменьшением стоимости жилья далеко не очевидна.
По его словам, ключевым фактором, определяющим высокие цены на жилье, является дефицит предложения на рынке, который сформировался в течение многих лет и не может быть решен лишь снижением стоимости займов. Пауэлл подчеркнул, что даже если Федеральная резервная система в конечном итоге снизит ключевую процентную ставку, высокие цены на дома, скорее всего, останутся с нами надолго. Исторически ставки по ипотечным кредитам в США были на беспрецедентно низком уровне в 2020 году, когда они опускались ниже отметки в 3%. Это стимулировало не только покупку жилья, но и массовое рефинансирование существующих ипотек, что позволило многим домовладельцам существенно снизить ежемесячные платежи. Однако в течение последующих нескольких лет ставки росли и к 2025 году достигли отметки около 6.
8%, что значительно затруднило покупку жилья для обычных американцев. Увеличение ипотечных ставок привело к эффекту «замка», когда многие нынешние домовладельцы предпочитают оставаться в своих домах, нежели продавать их и переходить на новую ипотеку с более высокой ставкой. Это снижает объемы предложения на рынке жилья и дополнительно подталкивает цены вверх. Именно на этом фоне критики обвинили Федеральную резервную систему в содействии росту стоимости жилья. При этом следует учитывать, что федеральная фондовая ставка, устанавливаемая ФРС, не всегда напрямую и мгновенно влияет на ставки по ипотеке.
В отличие от других видов кредитов, ипотечные ставки реагируют на широкий спектр факторов, включая состояние экономики, инфляционные ожидания и глобальные финансовые условия. Более того, ставка ФРС является лишь ориентиром и влияет преимущественно на краткосрочные процентные ставки, тогда как ипотечные кредиты чаще всего привязаны к долгосрочным ставкам. Одним из ключевых ограничений на снижение стоимости жилья является острый дефицит доступных для покупки домов. После финансового кризиса 2008 года строительство жилья в стране значительно замедлилось, что повлекло за собой нехватку новых объектов недвижимости для удовлетворения растущего спроса. Исследования показывают, что нехватка жилья в США может составлять около четырех миллионов домов, что является значительным числом даже для такой крупной экономики.
Отсутствие достаточного предложения заставляет продавцов удерживать свои дома, рассчитывая на выгодные условия или ожидая улучшения рыночной конъюнктуры. В результате, рынок испытывает давление с двух сторон — высокие ставки снижают покупательскую способность, а дефицит жилья поддерживает их высокую цену. Джером Пауэлл выразил мнение, что простое снижение ключевой процентной ставки Федеральной резервной системы может даже усугубить проблемы на рынке жилья, поскольку более доступные кредиты стимулируют дополнительный спрос, что в условиях дефицита жилья приведет к еще большему росту цен. Он отметил, что экономика и рынок недвижимости не так однозначны, и влияние политики ФРС необходимо рассматривать комплексно, учитывая множество факторов. Последний опыт снижения процентных ставок в конце 2024 года продемонстрировал данный феномен: несмотря на снижение ставок ФРС на один процентный пункт, ипотечные ставки сначала даже выросли, а затем вернулись почти к прежнему уровню.
Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости реагирует на более широкий набор факторов, включая ожидания по инфляции, спрос и предложение жилья, а также макроэкономическую ситуацию. Таким образом, решение проблем на рынке жилья требует более комплексного подхода, направленного не только на доступность заемных средств, но и на стимулирование строительства и пополнения жилого фонда. Важную роль могут сыграть государственные инициативы по повышению объемов строительства, снижению бюрократических барьеров для девелоперов и предоставлению поддержки малоимущим слоям населения. Критики Федеральной резервной системы указывают на то, что более мягкая монетарная политика могла бы снизить ипотечные ставки и облегчить покупку жилья, но позиция Пауэлла напоминает о необходимости учитывать долгосрочные структурные проблемы рынка. В частности, значительный дефицит строящегося и продаваемого жилья не позволяет, по его мнению, рассчитывать на быстрое снижение цен даже при благоприятных условиях для заемщиков.
