Реально ли каждой семье в Америке позволить себе дом стоимостью миллион долларов при равном распределении богатства?

Институциональное принятие

В Соединённых Штатах общая стоимость накопленного богатства достигла по разным оценкам порядка 160 триллионов долларов. Если представить ситуацию, в которой всё это богатство распределено поровну между всеми жителями страны, то каждый обладал бы примерно 471 тысячей долларов, а семья из двух человек — около 943 тысячами. Такая сумма звучит внушительно, особенно в условиях стремительного подорожания недвижимости, однако вопрос о реальной доступности жилья стоимостью в миллион долларов остаётся открытым и требует более глубокого рассмотрения. Первое, что необходимо понять — не достаточно просто иметь сумму, сопоставимую с ценой дома. Рынок недвижимости в США диктует свои требования и условия, включая необходимость первоначального взноса, расходы на оформление сделки, страхование имущества, налоги и последующее обслуживание недвижимости.

При покупке дома стоимостью миллион долларов чаще всего нужен «джамбо-кредит» — займ, превышающий стандартный лимит ипотечных программ, что сопровождается более строгими условиями и увеличенными ставками. Сегодня средний первоначальный взнос для покупки дома у первого покупателя колеблется около 9%, хотя традиционное правило требует 20%. Федеральное Управление Жилищного Строительства предоставляет программы с минимальным взносом в 3,5%, но такие условия обычно доступны для объектов с меньшей стоимостью. Для миллионного дома рекомендуется рассчитывать на выплату около 200 тысяч долларов сразу, а к этому прибавляются затраты на закрытие сделки, которые составляют порядка 24 тысяч долларов. Ежемесячные обязательные платежи при владении миллионным домом включают ипотеку, страхование, налоги на имущество и взносы на обслуживание, если таковые имеются.

При 30-летней фиксированной ипотеке под 6,99% годовых и минимальном взносе в 20%, ипотечный платёж составит приблизительно 5,3 тысячи долларов в месяц. Страховка выйдет около 417 долларов, налоги — примерно 917, а плата за обслуживание — 500. В сумме это свыше 7 тысяч долларов в месяц, что означает необходимость стабильно высокого дохода для поддержания такого уровня расходов. Исследования, проведённые Clever Real Estate, показывают, что для комфортного владения домом подобной стоимости необходим доход не менее 306,5 тысячи долларов в год. Для сравнения, на текущий момент средний доход американской семьи значительно ниже этой суммы, что объясняет, почему столь масштабные объекты многим остаются недоступны.

Если же представить гипотетическую ситуацию с равным распределением богатства, то исходя из данных ФРС на 340 миллионов жителей США, каждому человеку достанется около 471 тысячи долларов. Для двух человек это почти миллион долларов на семью. Однако важно учитывать, что эта сумма — не доход, а накопленное богатство, которое не обязательно доступно в качестве ликвидных активов или стабильно генерирует доход. Для того чтобы рассчитывать на оформление ипотеки, банки оценивают не только общее состояние клиента, но и его стабильный доход, кредитную историю, долговую нагрузку и профессиональные перспективы. Даже если у каждого человека будет равное богатство, без достаточного регулярного дохода ипотечные и другие обязательные платежи окажутся неподъёмными.

Кроме того, стоимость владения домом миллионного класса не ограничивается ипотекой. Вещи, которые могут стать непростыми для финансирования, — это ежегодные налоги на недвижимость, страховые выплаты, текущий ремонт и обслуживание. Например, при ставках налога в 1,1% годовых с участка стоимостью в миллион долларов ежегодные платежи составят около 11 тысяч долларов. Рассматривая покупку дома для среднестатистической семьи с двумя детьми, равномерное распределение богатств могло бы теоретически обеспечить наличие средств на покупку и содержание жилой недвижимости. Но на практике многие факторы ограничивают такую возможность.

Региональные различия в стоимости домов и уровне доходов, специфика ипотеки, ограниченный опыт финансового планирования у частей населения и разный уровень финансовой грамотности влияют на реальные шансы приобретения дорогого жилья. Стоит также учесть, что экономика США функционирует в условиях капиталистической модели, где накопления и доходы концентрируются у меньшинства, что даёт стимулы к развитию бизнеса и инвестициям. Равное распределение богатства само по себе может изменить мотивацию к труду и инновациям, что также сказывается на уровне доходов и ценах на недвижимость. Согласно выводу экспертов, даже если рассматривать упрощённый сценарий, где всем жителям страны достанется одинаковое количество денег, это не гарантирует доступность жилья стоимостью миллион долларов всем подряд. В первую очередь это связано с тем, что для содержания такого жилья требуется высокий ежегодный доход, который не всегда достигается за счёт однократного богатства.

Проблема доступности жилья также связана с низким уровнем строительства нового жилья, особенно в крупных городах, где цены растут быстрее всего. Недостаток предложения и высокий спрос поддерживают высокие цены, а логика рынка создаёт условия, при которых даже имея значительное богатство, население не всегда может позволить себе элитное жильё без значительной доли стабильного дохода. В конечном итоге равное распределение богатства хоть и способствует уменьшению финансового неравенства, но не является панацеей для решения всех проблем с доступностью дорогой недвижимости. Для этого необходим комплексный подход: развитие программ поддержки покупателей жилья с низкими и средними доходами, стимулирование строительства доступного жилья, реформы в налоговой политике и повышение финансовой грамотности населения. Итак, вопрос «может ли каждый американец позволить себе дом стоимостью в миллион долларов при равном распределении богатства?» нельзя однозначно положительно решить.

Основным ограничителем остаются требования к доходу для обеспечения регулярных платежей и все сопутствующие расходы на содержание недвижимости. Без изменения экономической структуры и кредитных условий даже равное богатство не сможет сделать миллионное жильё массово доступным. Таким образом, равенство в накопленном богатстве улучшит общий экономический статус населения, снизит уровень бедности и позволит большему числу семей улучшить условия проживания. Но для того чтобы жильё класса люкс стало доступно всем, необходимо работать не только с капиталом и имуществом, но и создавать условия для устойчивых доходов и стабильности финансовой системы в целом.