Жилищный кризис в США набирает обороты, а количество заявок на ипотеку резко сокращается, что вызывает тревогу у государственных органов и финансовых институтов. На этом фоне Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) США объявило о намерении изучить возможность использования криптовалют, прежде всего Биткоина, в целях повышения доступности жилищных кредитов. Такое нововведение может открыть путь для более широкой интеграции цифровых активов в традиционную финансовую систему и поддержать рынок недвижимости в трудный период. Глава FHFA Билл Пулте в своем сообщении в социальной сети X обозначил планы агентства изучить, каким образом криптовалютные активы могут учитываться при квалификации заемщиков на ипотеку. Учитывая, что уровень владения жильем в стране стабильно держится на отметке около 62% на протяжении нескольких десятилетий, мониторинг новой тенденции снижения количества заявок на ипотечные кредиты становится особенно важным для экономики.
Сокращение ипотечного кредитования связано с несколькими факторами. При этом ключевой причиной считается повышенная стоимость заимствований, которая стала следствием ужесточения денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы. Высокие процентные ставки снижают привлекательность рефинансирования и тормозят рост новых ипотечных кредитов. Помимо монетарных мер, проблемы усугубляются нехваткой доступного жилья, замедлением строительства и увеличением доли недвижимости, приобретенной инвесторами, а не конечными потребителями — семьями и будущими домовладельцами. В условиях таких вызовов использование криптовалюты как дополнительного инструмента оценки платежеспособности заемщиков может стать инновационным решением.
Ранее некоторые небольшие кредитные организации уже предоставляли услуги по оформлению займов под залог криптовалют, но подобные схемы оставались нишевыми и ограниченными. Официальное признание криптоактивов FHFA способно вывести рынок на новый уровень, позволив расширить круг заемщиков и повысить доступность ипотечных продуктов. Ранее банковская отрасль сталкивалась с ограничениями на использование криптовалютных активов в качестве части кредитных портфелей в соответствии с нормативом SEC под названием Staff Accounting Bulletin No. 121. Данное правило обязывало финансовые организации отражать криптовалюты в отчетности как обязательства, а не активы, что ограничивало возможность их использования в банковской деятельности.
Однако с января 2025 года это ограничение было отменено, что создало благоприятные условия для внедрения криптоактивов в ипотечное кредитование. Для федеральных программ, таких как FHA, VA и USDA, пока что использование криптовалют в качестве обеспечения или источника средств для первоначального взноса в ипотеке не предусмотрено. Тем не менее, эксперты рынка и криптоэнтузиасты уверены, что потенциальные изменения правил значительно расширят возможности заемщиков. Личные финансы и прозрачность сделок с криптовалютами могут предоставить кредиторам удобные инструменты для оценки рисков и обеспечения заемщиков. Аналитики отмечают, что Биткоин обладает рядом преимуществ в качестве залогового инструмента.
Благодаря ликвидности, прозрачности и отслеживаемости транзакций, обеспечиваемой блокчейн-технологиями, цифровая валюта может стать надежным активом при ипотечном кредитовании. В дополнение к этому, внедрение криптой может способствовать снижению рисков на рынке ипотечных ценных бумаг, который регулируется FHFA, отвечая за деятельность крупных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Поскольку криптовалютное владение постепенно становится более распространенным среди американцев, растет и число потенциальных заемщиков, заинтересованных в использовании своих цифровых активов для приобретения жилья. Согласно исследованию Национальной ассоциации криптовалют, около 20% населения страны, что составляет порядка 65 миллионов человек, имеют отношение к криптовалютам. При этом большинство криптопортфелей оцениваются в сумму менее 50 тысяч долларов, что говорит о росте розничного интереса к цифровым валютам.
Разрешение использовать криптовалюты для оформления ипотечных кредитов может существенно расширить доступ к жилью для начинающих инвесторов и тех, кто хранит сбережения в цифровой форме. Это позволит использовать криптоактивы не только для обеспечения займа, но и для оплаты первоначальных взносов, что станет важным шагом в развитии ипотечного рынка. Рынок ипотечных кредитов уже знает примеры компаний, которые работают с криптовалютами в качестве залога. К примеру, компания Milo одобряет кредиты, если заемщик полностью покрывает стоимость займа своим криптопортфелем. Клиенты таких организаций чаще всего приобретают второе жилье или недвижимость для инвестиций, что подчеркивает специфику данного направления.
Вместе с тем, использование криптовалют как залога сопряжено с определенными рисками, особенно из-за волатильности цен. Резкие изменения стоимости Биткоина могут привести к необходимости пересмотра условий залога и, в худших случаях, вызвать автоматические принудительные продажи актива. Это требует от кредиторов разработки новых моделей оценки и управления рисками, которые учтут особенности цифровых активов. Несмотря на всю сложность, актуальность интеграции криптовалют в ипотечное кредитование очевидна. Оно может стать важным инструментом для поддержки рынка недвижимости в условиях стагнации, помочь большему количеству людей реализовать мечту о собственном доме и открыть новые возможности для развития финансовой системы в целом.
Сложившаяся ситуация привлекает внимание не только финансовых регуляторов и банков, но и законодателей, которые постепенно разрабатывают нормативно-правовую базу для более безопасного и удобного использования криптовалют в различных сферах. Процесс адаптации законодательства к новым реалиям цифровой экономики станет фундаментом для устойчивого роста и инноваций в ипотечном кредитовании. Таким образом, рассмотрение FHFA вопроса о включении Биткоина и других криптовалют в кредитные программы свидетельствует о готовности американских регуляторов идти навстречу инновациям и искать выход из жилищного кризиса через интеграцию цифровых активов. Этот шаг может стать прецедентом не только внутри страны, но и задать тренд для глобального финансового рынка, показывая, как традиционные инструменты могут обогащаться за счет новых технологий и расширять возможности для миллионов людей.
