В последние годы рынок жилья в США столкнулся с серьёзными трудностями. Несмотря на то, что уровень домовладения в стране сохраняется примерно на отметке 62%, число новых заявок на ипотечные кредиты постоянно снижается. Это связано с множеством факторов, включая ограниченное предложение жилья, повышение процентных ставок и изменение покупательских предпочтений. В такой ситуации Федеральное агентство по финансированию жилья США (FHFA) возглавляемое Биллом Пулте сделало важный шаг, начав изучение использования криптовалюты, в частности Биткоина, для квалификации при получении ипотечного кредита. Такое решение может стать значительным прорывом в интеграции новейших финансовых технологий в отрасль недвижимости и кредитования, открывая новые возможности для заемщиков и кредиторов.
Жилищный кризис в США и вызовы ипотечного кредитования Причины снижения количества ипотечных приложений обусловлены тенденциями на рынке недвижимости и финансовых условий. Во-первых, строительство нового жилья не поспевает за спросом. Многие объекты недвижимости скупают инвесторы, что уменьшает доступность домов для обычных покупателей. Во-вторых, старшее поколение предпочитает оставаться в своих домах, не переходя в специализированные учреждения для пожилых, что ограничивает оборот жилья на рынке. В-третьих, ужесточение кредитных условий и повышение процентных ставок Федеральной резервной системой значительно усложнило процесс заимствования, что напрямую сказалось на активности заемщиков.
Впрочем, несмотря на жёсткие макроэкономические условия, возможности для улучшения рынка все же есть. Один из перспективных направлений — использование новых финансовых активов, таких как криптовалюта, для обеспечения и оформления кредитов на жильё. Потенциал Биткоина в ипотечном кредитовании До недавнего времени использование криптовалют в сфере ипотечного кредитования оставалось крайне ограниченным и преимущественно сосредоточенным в нишевых сегментах рынка. Некоторые частные кредиторы предлагали услуги с возможностью использования криптовалюты в качестве обеспечения, но эти предложения были доступны не всем и сопровождались высокой волатильностью и нерегулируемостью. Однако корректировки в регуляторной базе и попытки принять криптоактивы как полноценные финансовые инструменты открывают двери для более масштабного проникновения подобных решений.
Пулте выразил намерение изучить, как криптовалюту можно учитывать при оценке финансового состояния заемщика. Подобное признание со стороны крупного федерального регулятора способно повлиять на стандарты кредитования и расширить доступ к ипотеке для тех, кто владеет значимыми цифровыми активами. По оценкам экспертов, прозрачность блокчейна и возможность легко проверить транзакции делают Биткоин привлекательным в качестве формы обеспечения или подтверждения платежеспособности. Респонденты из отрасли отмечают, что использование криптовалюты может помочь смягчить риски ипотечного рынка, особенно в части кредитов, обеспеченных через Fannie Mae и Freddie Mac. Внедрение такого подхода позволит диверсифицировать механизмы финансирования и предложить новые инструменты для инвесторов и заемщиков.
Регуляторные изменения и их влияние на рынок До начала 2025 года американские банки не могли предлагать крипто-кредиты из-за правил SEC, относящих криптовалюты к обязательствам на балансе. Это ограничение было отменено в начале 2025 года, что открыло дорогу финансовым учреждениям для более гибкой работы с цифровыми активами. Однако до сих пор федеральные программы кредитования, такие как FHA, VA и USDA, не предусматривали использование криптовалюты для обеспечения займов или в качестве средств на первоначальный взнос. Если FHFA утвердит правила использования криптоактивов, эти программы могут значительно расшириться. Например, Федеральная жилищная администрация (FHA) в 2024 году одобрила свыше 760 000 ипотек на сумму около 230 миллиардов долларов.
При открытии возможности учитывать криптовалютные активы многие потенциальные заемщики, ранее ограниченные в доступе к кредитам из-за сложностей с традиционными активами, смогут воспользоваться программами финансирования. Риски и вызовы Несмотря на позитивный настрой и перспективы, использование криптовалют в ипотечном кредитовании связано и с определёнными специфическими рисками. Волатильность курса Биткоина способна резко менять стоимость обеспечения, вызывая необходимость маржинальных требований или даже ликвидаций, что может усугубить финансовое состояние заемщиков. Кредиторам также придётся разрабатывать новые модели оценки рисков и стресс-тестирования, учитывающие нестабильность цифровых активов. Кроме того, для потенциальных покупателей важна грамотная документация всех операций, связанных с криптовалютой.
Неправильное оформление может привести к отказу в кредитовании или проблемам при проверке источников средств. Развитие рынка и будущее криптоипотеки Несмотря на сложности, использование криптовалюты в качестве залога для ипотечных кредитов постепенно набирает обороты. Компании, специализирующиеся на таких кредитах, например Milo и Strike, уже обслуживают клиентов, использующих цифровые активы для покупки недвижимости, включая вторичные дома и инвестиционные объекты. Доля населения, владеющего криптовалютой, значительно возросла — по данным Национальной криптовалютной ассоциации, около 20% американцев владеют цифровыми активами. Большинство имеют небольшие или средние портфели, что свидетельствует о широком распространении технологии среди рядовых инвесторов.
Интеграция Биткоина и других криптоактивов в ипотечное кредитование может сделать рынок более доступным, прозрачным и инновационным. Расширение допустимых средств для первоначального взноса и обеспечение кредитов новыми классами активов даст возможность большему количеству людей стать домовладельцами. Заключение Инициатива FHFA рассмотреть криптовалюту в контексте ипотечного кредитования является важным шагом на пути адаптации финансового сектора к новым реалиям цифровой экономики. Это решение уже сейчас вызывает интерес у участников рынка и подчеркивает стремление регуляторов сделать жилищное кредитование более доступным и гибким в условиях растущей стоимости недвижимости и экономических вызовов. Признание Биткоина в федеральных программах ипотечного кредитования может положительно повлиять на ликвидность рынка и увеличить количество успешных сделок.
В условиях продолжающегося жилищного кризиса любые инновационные решения, направленные на расширение возможностей для заемщиков, будут иметь большое значение для стабилизации и роста отрасли недвижимости в США.
