В последние годы криптовалюты стремительно выходят за рамки классических финансовых рынков и проникают в самые разные сферы, включая рынок недвижимости. В 2025 году это движение приобрело новый масштаб, поскольку федеральные органы США начали рассматривать возможность включения криптовалют в процесс ипотечного кредитования наравне с традиционными финансовыми активами. Такие изменения могут стать революционным шагом по интеграции цифровых валют в повседневную экономическую жизнь и стимулировать рост спроса на жильё, особенно среди инвесторов и участников криптосообщества. Текущие реалии ипотечного рынка США характеризуются довольно консервативным подходом к оценке финансового положения заемщиков. В отличие от наличных средств и традиционных ценных бумаг, криптовалюты до сих пор в большинстве случаев не учитываются в оценке заемоспособности.
Потенциальные покупатели вынуждены продавать цифровые активы и ждать несколько месяцев, пока банки признают эти средства в рамках правил "временной выдержки" или "seasoning", прежде чем использовать их для подтверждения дохода или капитала. Введение новых правил, при которых Fannie Mae и Freddie Mac — крупнейшие организации, занимающиеся гарантированием ипотечных кредитов в США, начнут учитывать криптовалюты как полноценный актив, позволит покупателям сохранять свои цифровые средства, не выходя в фиат. Такой шаг значительно упростит процесс одобрения займов, расширит круг потенциальных покупателей и откроет доступ к ипотечным программам для тех, кто длительное время удерживает криптовалюты в качестве инвестиционного инструмента. Исторически Fannie Mae и Freddie Mac находятся под контролем правительства с 2008 года после финансового кризиса, вызванного ипотечным кризисом и ростом рисковых кредитов. С тех пор данные организации придерживались осторожной стратегии, избегая включения нестабильных активов в свои портфели и оценки.
Инициатива включить цифровые валюты в ипотечные рисковые модели — это свидетельство значительных изменений в отношении к новым финансовым технологиям и их признанию в официальных институтах. Несмотря на вызываемый энтузиазм со стороны криптоэнтузиастов и части политиков, вопрос волатильности цифровых активов остается одним из ключевых вызовов. Цены на основные криптовалюты, такие как биткойн и Dogecoin, могут резко колебаться, что в традиционном понимании представляет риск как для заемщиков, так и для кредиторов. Эти колебания могут повлиять на способность заемщиков погасить кредиты или на оценку их платежеспособности. Однако существует точка зрения, что подготовка и усовершенствование методологий оценки криптоактивов помогут нивелировать подобные риски.
Во время "Криптоновки" — недели, когда в Конгрессе США проходят обсуждения и принятие законов, направленных на поддержку криптоиндустрии, — федеральные чиновники активно продвигают законодательство, которое бы способствовало интеграции криптовалют в традиционные финансовые инструменты. Идея состоит в том, чтобы сделать США центром криптовалютных инноваций и одновременно облегчить жизни потребителей. Рынок жилья в США испытывает определённые трудности, связанные с дисбалансом между количеством продавцов и покупателей. По данным компании Redfin, на апрель 2025 года число продавцов жилья превышало количество покупателей примерно на 34%. В условиях снижения активности традиционных покупателей лазейка для новых категорий инвесторов, особенно тех, кто удерживает криптовалюты длительное время (HODLers), может быть очень востребована для оживления рынка.
Практика продажи криптовалют для обеспечения первоначальных взносов уже существует, и около 5% покупателей жилья в мае 2025 года сообщили, что использовали прибыль от продажи криптоактивов для покупки недвижимости. В некоторых регионах с высокой концентрацией сотрудников IT-сектора и инвесторов, например, в Сан-Франциско, эта доля значительно выше. Новые правила могут позволить кругло сохранить криптовалюты и использовать их напрямую как залог, минуя необходимость конвертации и связанные с этим задержки и издержки. Кроме того, некоторые инновационные стартапы предлагают ипотечные кредиты, подкреплённые биткойном, но их услуги пока не поддерживаются крупными государственными ипотечными агентствами. Интеграция криптовалют в процессы Fannie Mae и Freddie Mac может означать не только выход цифровых валют на более высокий уровень доверия, но и значительное расширение масштаба использования таких продуктов, что позначится на рынке недвижимости.
Стоит отметить и социально-экономические факторы: более открытые правила для включения криптовалют в ипотечное кредитование способны расширить доступ к жилью для молодых и технологически подкованных поколений, а также для тех, кто накопил значительные цифровые активы, но не имеет формального подтверждения дохода, привычного для банковского сектора. Несмотря на перспективы, критики предупреждают о необходимости осторожного подхода. Неустойчивая природа криптовалют может усложнить рисковую модель оценки кредитоспособности, а также повлечь за собой вопросы из области кибербезопасности и защиты от мошенничества. Без надлежащего регулирования и контроля цифровые активы могут стать источником финансовых рисков в секторе, имеющем непосредственное значение для экономики всей страны. Регуляторы уже предпринимают усилия для выработки стандартов контроля и оценки криптовалютных активов, которые позволят снизить риски и повысить прозрачность сделок.
В их число входят проверки происхождения средств, мониторинг транзакций и оценки консистентности балансов в динамике времени. Такие меры призваны повысить доверие к цифровым активам в глазах банков и национальных регуляторов. В целом, интеграция криптовалют в ипотечную систему США становится частью глобальной тенденции по переходу цифровых финансовых технологий в мейнстрим. Она отражает растущее признание криптовалют как полноценного класса активов и одновременно знаменует важный шаг к расширению возможностей пользователей в управлении своими финансами, включая приобретение самого важного для большинства человека актива — собственного жилья. Будущее рынка недвижимости и ипотечного кредитования, без сомнения, тесно связано с тем, как быстро и гибко отрасли смогут адаптироваться к новым финансовым реалиям.
Включение криптовалют в официальный процесс кредитования — это вызов и возможность одновременно, открывающие путь к новым решениям, инновациям и устойчивому развитию рынка.
