Технологии блокчейн продолжают превращать традиционные рынки, и одним из наиболее перспективных направлений становится токенизация недвижимости. Согласно свежему отчету Deloitte Center for Financial Services, в ближайшие десять лет объем токенизированной недвижимости на мировом рынке может превысить четыре триллиона долларов, что кардинально изменит представления об инвестициях в недвижимое имущество. В 2024 году объем таких активов составляет менее 300 миллиардов долларов, но ожидаемый среднегодовой темп роста превышает 27%, что свидетельствует о бурном развитии и высоком интересе к этому сегменту. Токенизация недвижимости подразумевает цифровое представление имущественных прав в виде токенов на блокчейн-сетях. Это позволяет дробить актив на небольшие доли, обеспечивая более широкий доступ к вложениям и ликвидность, которая ранее была недостижима на традиционных рынках.
Благодаря технологии блокчейн, инвесторы получают прозрачность, безопасность и возможность быстрой сделки по всему миру без посредников и сложных бюрократических процедур. Данный отчет Deloitte выделяет несколько ключевых факторов, которые способствуют росту популярности токенизированных активов в секторе недвижимости. Во-первых, меняются сами основы рынка под влиянием глобальных тенденций, таких как пандемия COVID-19, которая повлияла на трансформацию рабочих и жилых пространств. Многие офисные здания переоснащаются под современные центры обработки данных, логистические узлы или энергоэффективные жилые комплексы. Инвесторы стремятся получить направленный доступ к таким инновационным объектам, и токенизация позволяет реализовать это путем программируемых и кастомизируемых финансовых продуктов.
Во-вторых, цифровизация и внедрение блокчейна создают новую инфраструктуру для владения и управления недвижимостью в глобальном масштабе. Это меняет взгляд на владение имуществом, которое становится более гибким, быстрым и доступным. Инвесторы могут приобретать доли в различных объектах без необходимости покупать всю недвижимость целиком, что расширяет возможности для диверсификации портфеля и повышения доходности. Кроме того, отчет указывает на важность регулирования как на потенциальное препятствие и одновременно на фактор развития. Пока что нормативная база для токенизированных активов разнится по странам и зачастую остается нечеткой, что сдерживает масштабное внедрение технологии.
Тем не менее, эксперт Plume Network Крис Йин отмечает, что по мере растущего спроса на токенизацию неизбежно появится регулирование, подобное тому, как это было с развитием Uber. Более четкая нормативная среда будет способствовать интеграции новых финансовых инструментов и расширению рынка. Существует также мнение скептиков, которые подчеркивают, что токенизация недвижимости сама по себе не должна быть конечной целью. Например, Майкл Сонненшейн, операционный директор компании Securitize, отмечает, что отрасль на данный момент больше заинтересована в ликвидных активах, и что основное преимущество блокчейна заключается не столько в конкретных объектах недвижимости, сколько в устранении посредников, упрощении процедур и снижении издержек. В этом контексте технология становится инструментом, который изменяет экономику и функционал рынка, а не только оборачивается токенами.
Тенденция к токенизации недвижимости — это часть более широкой волны цифровизации реальных активов (RWA – real world assets). Растущая капитализация токенов, обеспеченных стабильными и материальными активами, говорит о том, что инвесторы ищут защитные инструменты на фоне нестабильности мировой экономики, политических рисков и торговых войн. Так, в условиях неопределенности, вызванной тарифной политикой США и геополитическими конфликтами, активы с привязкой к реальным объектам приобретают статус «тихой гавани» безопасности. Помимо этого, технология блокчейн способствует появлению новых форм владения, управления и взаимодействия между участниками рынка. Смарт-контракты, встроенные в токены, позволяют автоматически выполнять условия соглашений, обеспечивая скорость, прозрачность и снижение рисков мошенничества.
Это особенно важно в сфере недвижимости, где традиционно множество сделок требует посредников, нотариусов и множества проверок. В долгосрочной перспективе переход к цифровым активам может существенно изменить инвестиционный климат в отрасли недвижимости. Открытый доступ и возможность дробить объекты могут привлечь миллионы новых участников рынка, в том числе розничных инвесторов, ранее не имевших возможности войти в сегмент. Это будет стимулировать рост ликвидности, создаст дополнительные источники финансирования для девелоперов и ускорит процессы модернизации недвижимого имущества. Сеть блокчейн, обеспечивающая данные транзакции, гарантирует также неизменность и безопасность записей, что предусматривает более эффективное управление собственностью и ее подтверждение.
Это снижает вероятность юридических споров и мошенничества, что в итоге благоприятно сказывается на доверии участников рынка. Сегодня существует множество инициатив и платформ, работающих непосредственно с токенизацией недвижимости. Одной из них является Plume Network, которая специализируется на создании решений для токенизации активов из реального сектора экономики. По словам экспертов, такие платформы позволяют быстро адаптироваться к меняющимся условиям рынка и интегрировать блокчейн в существующие бизнес-процессы. Однако для полноценного внедрения технологии необходимо преодолеть определённые проблемы.
Ключевыми из них остаются вопросы юридической признанности токенов, совместимость с международными стандартами и ликвидность инструментов на вторичных рынках. Без решения этих вопросов рынок токенизированной недвижимости не сможет раскрыть весь свой потенциал. Значительную роль сыграет и повышение осведомленности инвесторов о преимуществах токенизации. Многие до сих пор испытывают неопределённость из-за новизны концепции, опасений относительно безопасности данных и волатильности криптовалют. Образовательные программы, публикации отчетов и развитие прозрачных кейсов успешных сделок помогут подстроить рынок под реальные запросы пользователей.