Современные города сталкиваются с беспрецедентными вызовами, касающимися растущего населения, ограниченных территорий и необходимости устойчивого развития. В таких условиях традиционные методы городского планирования постепенно теряют эффективность, что побуждает экспертов искать новые подходы и подозревать, что значительная часть потенциальных ресурсов просто остаётся неиспользованной. Одним из таких «скрытых» ресурсов являются воздушные права – уникальный класс активов, способный кардинально повлиять на облик будущих мегаполисов и экономику рынка недвижимости. Воздушные права (air rights) представляют собой возможность использовать пространство над землей, принадлежащей конкретному участку или зданию. На первый взгляд, это кажется абстрактной или сложно реализуемой концепцией, но на самом деле именно эта воздушная зона обладает огромным потенциалом для строительства, транспортных решений и цифровых инноваций.
В современном мире, где технологии стремительно развиваются, особенно в сфере беспилотных летательных средств и электровертолетов (eVTOL), возможность эффективно управлять и использовать воздушным пространством становится крайне важной. Проблема традиционного городского планирования заключается в том, что большинство проектов и нормативов ориентированы на земле- и инфраструктурный ресурсы на уровне улиц и подземных коммуникаций. Между тем, объем и возможности использования воздушного пространства остаются практически вне поля зрения. Зачастую застроенные территории близки к своей максимальной емкости по высоте, такая ситуация выводит на первый план именно верхний слой городского пространства как последний рубеж для развития. Здесь открывается ключ к решению проблем переполненности и нехватки свободных площадок.
Важный аспект, тормозящий развитие и внедрение концепции активного использования воздушных прав – это отсутствие четких правил и стандартов. Городские власти, застройщики и инвесторы пока недостаточно готовы к оценке стоимости и рисков, связанных с развитием воздушных активов. Динамичное развитие технологий дронов и eVTOL усиливает давление на регулирующие органы, которым необходимо не только обеспечить безопасность воздушных потоков на низких высотах, но и создать эффективный правовой каркас для коммерческого использования таких возможностей. eVTOL – электрические вертикально взлетающие и садящиеся аппараты – становятся важной частью транспортных инноваций. Они обещают сократить время перемещения в пределах мегаполисов, снизить нагрузку на традиционные дороги и при этом работать с минимальным уровнем шума и выхлопов.
Однако для полноценного внедрения этих устройств требуется развитие сети взлетно-посадочных площадок, которые могли бы располагаться как на крыше зданий, так и в специально отведенных воздушных зонах. Это в свою очередь увеличивает значение воздушных прав и стимулирует спрос на их приобретение и использование. Не меньшей популярностью пользуются дроны, которые находят применение в логистике, мониторинге, рекламе и развлечениях. Их эксплуатация требует также эффективного управления воздушным пространством на территории городов, а это значит, что планировщики должны учитывать воздушные коридоры, зоны обслуживания и потенциальные конфликты с другими объектами инфраструктуры. Перспективу использования воздушных прав признают уже ведущие мировые столицы.
В Нью-Йорке, например, воздушные права давно интегрированы в рынок недвижимости и рассматриваются как полноценный объект купли-продажи. Там архитектурные решения часто ссылаются на приобретение прав на увеличение этажности, что позволяет создавать небоскребы без необходимости покупки дополнительного земельного участка. В таких условиях появляется стимул для интеграции мультифункциональных платформ на крышах, которые могут быть использованы для транспорта, отдыха или коммерции. Для российских городов концепция воздушных прав может стать точкой роста, предоставляя новые возможности в сфере развития зон с высокой плотностью застройки. Уникальное географическое положение, быстроразвивающаяся инфраструктура и растущий спрос на инновации в московском и петербургском мегаполисах делают тему актуальной.
Однако реализация концепции потребует как законодательных изменений, так и активного участия профессионалов в области урбанистики, архитектуры и транспорта. Следующей ступенью станет цифровизация использования воздушных прав через внедрение информационных систем, которые будут отслеживать занятость пространств над землей, состояние воздушных коридоров и технологические возможности для строительства. Блокчейн и другие цифровые технологии помогут сделать сделки более прозрачными и надежными, снизив риски мошенничества и нелегального освоения воздушного пространства. В итоге, воздушные права как новый класс активов открывают безграничные возможности для устойчивого развития городов, оптимизации транспортных потоков и повышения качества городской жизни. Необходим комплексный подход, включающий законодательство, урбанистику и технологическую инфраструктуру, который позволит интегрировать эту концепцию в повседневную практику и открыть новые горизонты для развития мегаполисов будущего.
Городские планировщики, застройщики и инвесторы уже сегодня должны осознать важность и потенциал этого незадействованного ресурса, чтобы быть готовыми к вызовам и возможностям грядущей эры воздушного освоения.
