В последние годы тема доступности жилья в Соединённых Штатах активно обсуждается как в экспертных кругах, так и в СМИ. Одной из популярных теорий стало утверждение о том, что ключевая причина растущих цен на жильё — это монополизация рынка крупными застройщиками, которые сознательно сдерживают строительство ради увеличения прибыли. Однако при тщательном анализе эти аргументы оказываются не столь убедительными. Многие специалисты всё чаще указывают на более фундаментальные причины — это правовые и административные барьеры, такие как строгие нормативы зонирования, минимальные размеры участков и другие ограничения, которые существенно усложняют и удорожают процесс строительства. Важно понять, почему именно эти факторы играют гораздо более значимую роль, а обвинения в адрес крупных строительных компаний оказываются зачастую необоснованными и вводящими в заблуждение.
Одной из ярких фигур в дискуссии является журналист Дерек Томпсон, который провел глубокое исследование и опроверг ряд широко распространенных мифов о строительных монополиях. Томпсон сосредоточился, в частности, на примере Далласа — крупного мегаполиса с активным рынком жилья и постоянно растущими ценами. Анализ показал, что хотя в городе действительно присутствуют крупные строительные компании, их доля не достигает таких размеров, чтобы говорить о монополии или о значительном сговоре с целью сокращения объёмов строительства. На самом деле, ведущие застройщики в Далласе производят менее половины нового жилья, и количество построенных домов на душу населения стабильно растёт на протяжении последних лет. Исходя из этого, сложно оправдать тезис о коллективном сговоре для удержания цен на высоком уровне.
Нередко представители антимонопольного движения и критики строительных корпораций ссылаются на исследование экономиста Луиса Кинтеро, которое пытаются представить как доказательство опасной концентрации рынка и её негативного воздействия на количество новых домов. Однако сам Кинтеро признал, что применимость его работы к таким городам, как Даллас, крайне ограничена, а влияние крупной концентрации строительных компаний выявлено в основном в небольших городах и пригородах, где новые дома составляют существенную часть общего жилого фонда. В крупных агломерациях структурные особенности рынка существенно отличаются, и простое перенесение выводов одного исследования на всю страну приводит к неверным заключениям. Другим популярным доводом критиков является рост доли крупнейших застройщиков на национальном рынке — они настаивают, что увеличение рыночной концентрации сопровождается снижением общего количества построенного жилья. Однако специалисты с опытом работы в отрасли, такие как основатель аналитической платформы ResiClub Ланс Ламберт, опровергают эту точку зрения.
Они указывают, что крупные компании часто обладают преимуществами масштаба, что позволяет им строить больше домов и с меньшими издержками, а также легче переносить экономические кризисы. Анализ показывает, что проблемы сокращения строительства в значительной мере связаны с внешними факторами — сырьевыми затратами, нехваткой квалифицированных рабочих и нормативными ограничениями, а не с тем, что крупные компании якобы намеренно сдерживают предложение. Важную роль в ценообразовании на рынке жилья играют именно местные регуляции, создающие искусственные «узкие места» как для крупных, так и для мелких застройщиков. Существующие нормы о минимальном размере земельных участков, требования к архитектуре, обязательные стандарты, а также сложные процедуры получения разрешений делают строительство новых домов дорогим и длительным процессом. Конкретно в Далласе множество экспертов, включая крупного специалиста по рынку жилья Джона МакМануса, подчеркивают, что именно эти факторы, а не концентрация рынка, являются главной причиной роста цен и снижения доступности жилья, особенно для молодых семей и людей с низким доходом.
Фокус на якобы вредоносной роли крупных строительных компаний зачастую отвлекает внимание общественности и политиков от реальных проблем, мешающих развитию рынка жилья. Акцентирование на необоснованных обвинениях против монополий может привести к неправильным решениям, например, чрезмерному разделению отрасли и ослаблению крупных игроков, которые, напротив, благодаря масштабам способны управлять большими проектами, инвестировать в инфраструктуру и эффективно работать в условиях кризисов. История последних десятилетий убеждает, что мелкие застройщики крайне уязвимы к экономическим спадам и не всегда способны обеспечить стабильные темпы строительства. Сложность вопроса об издержках и отсутствии доступного жилья требует комплексного подхода, который учитывает роль законодательства, местных властей, девелоперов и рыночных условий. Политика, направленная на снятие избыточных земельных ограничений и совершенствование регулирования, может оказать куда большее положительное влияние на доступность жилья, чем попытки насильственного «разрушения» крупных компаний на основании сомнительных обвинений в сговоре.
За этим реальным подходом стоят не только экономическая теория, но и эмпирические данные, а также мнение ведущих экспертов индустрии и академиков. В заключение стоит отметить, что настоящие монополии и злоупотребления властью на рынке действительно могут нанести ущерб потребителям и экономике в целом. Известные исторические примеры, связанные с борьбой против монополий в киноиндустрии или телекоммуникациях, служат проявлением успешного антимонопольного контроля. Однако подмена реальных проблем искажёнными теориями о домашних застройщиках может ослабить доверие к антимонопольным реформам, отвлечь ресурсы и расследования от действительно серьёзных случаев нарушения конкуренции. Американское общество заслуживает взвешенной и основанной на доказательствах политики, которая будет способствовать развитию рынка жилья и улучшению качества жизни.
Таким образом, критика крупного строительного бизнеса, основанная на идее о монополизации и умышленном ограничении строительства, не выдерживает глубокой проверки. Основные препятствия для роста объёмов жилья и снижения цен — это регуляторные барьеры, а не заговоры больших компаний. Именно с реформ этих барьеров стоит начинать пути к созданию доступного жилья и благополучия городов.
