В последние годы американский рынок жилья столкнулся с серьезными трудностями, которые отражаются на снижении количества ипотечных заявок и общем замедлении темпов выдачи жилищных кредитов. В этом контексте Федеральное агентство по жилищному финансированию США (FHFA) проявляет повышенный интерес к криптовалютам, в частности биткоину, рассматривая возможность их использования в системе ипотечного кредитования. Выступления главы FHFA Билла Пульта и официальный комментарий агентства в конце июня 2025 года вызвали резонанс в финансовом и криптовалютном сообществе, так как речь идет о потенциале использования криптовалютных активов в качестве критерия при квалификации заемщиков на ипотеку. Такая инициатива призвана адаптировать ипотечный рынок под новые финансовые реалии и ответить на потребности растущего числа инвесторов, владеющих криптовалютой. Ситуация на рынке жилья США в последние годы характеризуется сочетанием факторов, серьезно влияющих на доступность ипотеки для населения.
Прежде всего наблюдается дефицит нового жилья в сочетании с высокой активностью инвесторов, которые покупают недвижимость не для проживания, а с целью вложения капитала или последующей перепродажи. Кроме того, пожилые владельцы жилья предпочитают оставаться в своих домах, не переходя в специализированные жилые комплексы для пожилых, что уменьшает подвижность рынка и сдерживает увеличение предложения. На фоне этих проблем еще одним серьезным препятствием для заемщиков стали высокие процентные ставки, которые Федеральная резервная система США вводит для сдерживания инфляции. Эти меры усложнили получение ипотеки и снизили активность как новых покупателей, так и рефинансирующих свои кредиты. Билл Пульт, глава FHFA, не раз выражал критику в адрес действующей денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы, в том числе публично призывал к отставке председателя ФРС Джерома Пауэлла.
Пульту видится необходимость поиска альтернативных путей повышения доступности ипотеки, что и легло в основу его инициативы по изучению роли криптовалют в жилищном кредитовании. В частности, прозвучало заявление, что агентство начнет исследование возможностей учета криптоактивов при оценке финансового положения заемщиков и их способности обслуживать ипотеку. Ранее криптовалюты и биткоин в частности рассматривались банками и ипотечными учреждениями скорее как нестабильный и непредсказуемый актив, что затрудняло их использование в качестве обеспечения по займам. Также долгое время действовала бухгалтерская норма SEC (Staff Accounting Bulletin No. 121), согласно которой криптоактивы должны были учитываться как обязательства, а не активы, что снижало привлекательность их использования в финансовых расчетах.
Однако с начала 2025 года этот регламент был отменен, что открывает путь для более широкого признания криптовалют в банковской и ипотечной сферах. В США уже существуют отдельные компании, которые предоставляют возможность использовать криптовалюту в качестве залога для получения ипотечных займов. Такие сервисы, как Milo и Strike, снискали популярность у инвесторов, которые хотят конвертировать свои цифровые активы в реальную недвижимость. Однако массового внедрения аналогичных инструментов на уровне федеральных программ пока нет, так как отсутствие подходящих нормативных рамок и общая осторожность регуляторов осложняют интеграцию криптотехнологий в традиционный рынок недвижимости. Рассмотрение FHFA возможности учитывать криптоактивы при выдаче ипотеки может стать решающим фактором в развитии рынка и широкомасштабном признании биткоина как ликвидного и надежного финансового инструмента.
Некоторые эксперты и представители криптосообщества отмечают, что прозрачность публичного блокчейна биткоина и возможность отслеживания сделок создают гораздо более серьезную базу доверия для кредиторов, чем многие традиционные активы. Это дает основания считать, что криптовалюта может стать идеальным типом обеспечения для жилищных кредитов. Кроме того, биткоин способен помочь снизить риски ипотечного рынка, который сегодня характеризуется высокой волатильностью и нестабильностью. Предполагается, что внедрение цифровых активов в процессы кредитования позволит диверсифицировать портфели кредиторов и уменьшить концентрацию рисков в классических активах. В условиях постоянного роста доли цифровых инвесторов и расширения криптосообщества в США, где по оценкам около 20% населения владеют криптоактивами, интеграция этой категории средств в ипотечный процесс может значительно повысить доступность жилья для широкой аудитории.
Необходимо отметить, что несмотря на очевидные преимущества, использование биткоина в ипотечном кредитовании сопряжено со своими рисками. Одним из главных препятствий является высокая волатильность криптовалюты, что может привести к резким изменениям стоимости залога и, как следствие, необходимости проведения маржинальных требований или даже ликвидации позиций в неблагоприятные моменты рынка. Также отсутствие долгой истории использования цифровых активов в традиционных финансовых инструментах создает сложности с разработкой моделей управления рисками и стресс-тестами. Тем не менее, по мере развития технологической и правовой инфраструктуры, ситуация постепенно меняется. Регуляторы и законодатели в Вашингтоне стремятся создать дружественные правила, которые бы позволяли участникам рынка безопасно и эффективно интегрировать криптовалюты в повседневные финансовые операции, включая ипотеку.
Появление законов и нормативов нового поколения, поддерживающих цифровые активы, делает перспективы внедрения биткоина в кредитование вполне реальными. Развитие ипотечного кредитования с учетом криптовалют может привести к значительным изменениям на рынке недвижимости США. Это расширит круг потенциальных заемщиков, позволит более эффективно использовать финансовые ресурсы и повысит гибкость системы в условиях экономической нестабильности. Новые возможности появятся у криптовладельцев, многие из которых до сих пор сталкивались с ограничениями при переводе цифровых активов в наличные средства или использование их в качестве обеспечения для традиционных кредитов. В конечном итоге инициатива FHFA может стать важным шагом к интеграции инновационных технологий и классических финансовых инструментов, что поспособствует не только преодолению текущих проблем жилищного рынка, но и стимулирует развитие экономики в целом.
Улучшение условий для ипотечных заемщиков за счет учета криптовалютных активов, безусловно, привлечет новое внимание к цифровым деньгам, расширит их применение и повысит доверие со стороны широкой общественности и инвесторов. Таким образом, изучение возможностей использования биткоина в системе получения ипотеки знаменует собой начало новой эпохи для жилищного кредитования в США. Несмотря на существующие трудности и вызовы, стремление регулятора идти навстречу инновациям открывает перспективы для улучшения финансовой доступности жилья и интеграции цифровых технологий в повседневную жизнь миллионов американцев.
