Рынок жилья в Соединённых Штатах, особенно для молодых людей, достиг состояния, которое можно назвать настоящей катастрофой. Эта проблема не возникла внезапно — она стала результатом сложного и длительного развития, накопления многочисленных факторов, которые в совокупности усугубили ситуацию и сделали приобретение собственного дома для многих представителей поколения до 40 лет почти невозможным. Разберёмся, как же всё дошло до такого состояния и что вообще происходит с рынком жилья для молодых людей сегодня. Начать стоит с понимания того, что дом для человека — это не просто вложение или квадратные метры, а фундамент жизни. Место проживания влияет на социальный круг, возможности для карьеры, воспитание детей и качество жизни в целом.
Однако если молодые люди оказываются в ловушке бесконечного роста цен и препятствий, которые мешают купить своё жильё, это отражается не только на экономических показателях, но и на психологическом состоянии поколения, уровне счастья, а также на ключевых жизненных решениях, таких как создание семьи и ребёнок. Ранее для большинства молодых людей в возрасте около 27–28 лет покупка первого собственного жилья была естественным этапом взросления. Сегодня же ситуация диаметрально противоположная: медианный возраст первого покупателя впервые поднялся до 38 лет. Возраст всех покупателей жилья в среднем достиг рекордных 56 лет, что существенно выше показателей 1980–1990-х годов. Для молодых это очень тяжёлое время — они застряли в фазе «попыток и неудач» купить свою первую квартиру или дом, что до сих пор никогда не наблюдалось в современной истории.
Одним из ключевых факторов, оказавших влияние на текущий кризис, стали изменения в законодательстве и местных правилах за последние пятьдесят лет. В 1950–60-х годах в США наблюался «золотой век» строительства жилья — благодаря более свободным и менее жёстким нормам, новым домам становилось всё больше. Однако начиная с 1970-х годов в силу вступили более жёсткие ограничения, особенно связанные с зональным регулированием. При этом изначальная цель таких ограничений часто заключалась в разделении городов на разные зоны по целевому назначению и — как побочный эффект — сегрегации по уровню доходов и расовому признаку. Со временем эти правила серьёзно ужесточились, появились нормы о минимальных размерах участков, обязательных парковках и другие требования, которые значительно замедляли строительство.
К тому же развивалось движение, известное как NIMBY (Not In My Backyard, «не в моём дворе»), когда местные жители и активисты активно выступали против нового жилья и новых застроек. Это подкреплялось судебными исками, направленными на блокирование проектов строительства, что делало разрешения на стройку либо очень редкими, либо невероятно долгими по времени. В результате темпы строительства жилья значительно снизились: в 1980–90-х годах они были примерно вдвое ниже, чем в оптимистичный период пятидесятых и шестидесятых. Далее следует учитывать последствия экономического кризиса 2007–2008 годов. Мировой финансовый кризис разрушил строительную индустрию США, многие строительные компании обанкротились, а количество работников в этой сфере сократилось примерно на 40% к 2010 году.
Десятилетие 2010-х годов стало самым бедным по уровню строительства жилья на душу населения за всю историю США. Хотя по мере окончания кризиса строительство постепенно восстанавливалось, спрос к тому времени начал стремительно расти из-за растущих поколений миллениалов, выходящих на свои лучшие годы для покупки жилья. Проблема усугубилась ещё больше с приходом пандемии COVID-19. Ограничения и карантинные меры привели к парадоксальной ситуации: несмотря на остановку многих секторов экономики, спрос на жильё резко вырос. Люди, запертые дома, начали мечтать о большем пространстве и переезде в пригород, где могло быть больше комфорта и свободы.
При этом предложение подпрыгнуло далеко не так быстро — пандемия серьёзно ограничила возможности строительства из-за перебоев в поставках стройматериалов и сложностей с организацией работ. За два года пандемии цены на жильё выросли примерно на 42%, что стало резким скачком, сравнимым с ростом за два предыдущих десятилетия вместе взятых. Возросшая инфляция и решение Федеральной резервной системы США повысить ключевую ставку привели к росту ипотечных ставок с примерно 2,5% в начале 2021 года до 7% уже к 2023 году. Платёж по ипотеке более чем удвоился — фактически это сделал квартиру недоступной для многих молодых семей и одиноких покупателей. Сложности с доступностью жилья усугубляются ещё и тем, что владельцы старых ипотек с низкими ставками не спешат продавать и переезжать.
Ведь переход на новую ипотеку по повышенной процентной ставке означает значительно большие расходы, а сдержанность в продажах сокращает количество доступного на вторичном рынке жилья. В итоге продажи на вторичном рынке рухнули до минимальных за последние 30 лет значений. Нельзя игнорировать и влияние политики, которая не способствовала решению проблемы. Вместо упрощения путей для возведения нового жилья, ряд решений на федеральном уровне — к примеру, введение тарифов на строительные материалы и ужесточение иммиграционных норм — лишь сдерживали строительство. Трудности с рабочей силой из-за ограничений на миграцию напрямую влияют на рынок, ведь в строительстве высока зависимость от иностранных работников.
Все эти проблемы — долговременные ограничения, экономические потрясения, пандемия и неудачная политика — вместе образовали как бы вложенные «куклы матрёшки» кризиса, которые делают возможность для молодого поколения купить дом редкой и дорогой мечтой. Однако ситуация не безнадежна. В последние годы всё больше внимания уделяется проблеме дороговизны жилья среди молодёжи, и она уже становится выступающей темой в политике и общественных дебатах. Например, для молодых избирателей проблема жилья сейчас так же актуальна, как и для пенсионеров вопросы социального обеспечения. Это заставляет политиков искать новые решения, ориентированные на свою молодую аудиторию.
Одним из успешных примеров на местном уровне стала реформа закона CEQA в Калифорнии, которая должна ускорить строительство новых городских жилых комплексов, в частности за счёт более эффективного использования уже имеющихся земельных ресурсов в черте города, или так называемого «заполнения» (infill). На федеральном уровне рассматриваются стратегии поощрения штатов и городов за увеличение количества строительных разрешений — своеобразные «морковки» для стимулирования строительства вместо «кнута» в виде жестких правил и ограничений. Такая политика может превратить роль общественного мнения и «антистроительных» активистов, которые привыкли блокировать новые проекты, в эффект экономического давления, когда отказ от строительства новых домов представляет собой прямые убытки для местного бюджета и социальной инфраструктуры. Увеличение предложения не только снизит цены — оно даст шанс многим молодым людям наконец сделать свои первые шаги к взрослой жизни. Также важна борьба с инфляцией и финансовая политика, которая способна снизить ипотечные ставки и сделать кредиты более доступными.
Однако это требует долгосрочных экономических усилий и политической воли, которой часто не хватает. Исходя из всего этого, можно сказать, что жилищный кризис среди молодёжи — это результат взаимодополняющего действия множества факторов и исторически накопленных проблем. В то же время осознание серьёзности вызова и смена приоритетов в политике дает надежду, что вскоре ситуация начнет меняться в сторону улучшения. Для этого необходимо комплексное взаимодействие федеральных, местных властей и активного гражданского общества, чтобы сделать жильё доступным элементом американской мечты для нового поколения.
