Собственный капитал в жилищной недвижимости является важным финансовым ресурсом, который владельцы дома могут использовать для решения различных задач — от уплаты крупных счетов до ремонта жилья и реструктуризации долгов. В России тоже набирает популярность практика получения средств путем использования накопленной стоимости недвижимости. Сегодня многие задумываются над тем, как выгоднее получить деньги: через кэш-аут рефинансирование или заем под залог квартиры. Оба эти инструмента позволяют получать крупную сумму наличных, используя имеющуюся недвижимость, но между ними есть существенные различия, которые критично влияют на условия займа и дальнейшее финансовое положение заемщика. Специалисты советуют рассматривать оба варианта предельно внимательно, принимая во внимание собственные цели, платёжеспособность и общую ситуацию на рынке кредитования.
Понимание терминологии и особенностей каждого продукта поможет принять оптимальное решение. Кэш-аут рефинансирование — это форма ипотечного кредитования, при которой происходит замена старого ипотечного кредита новым, увеличенным за счет дополнительного займа. В этом случае новый кредит покрывает оставшийся баланс первоначального кредита, а разница выдается заемщику наличными. Обычно максимальный процент от стоимости жилья, который можно получить, составляет около 80%, однако для некоторых категорий заемщиков, например, ветеранов, могут быть исключения и более выгодные условия. Одним из главных преимуществ кэш-аут рефинансирования является возможность объединить несколько долгов в один новый кредит, что делает финансовые обязательства более простыми для управления.
Кроме того, процентные ставки по новым кредитам иногда бывают ниже, чем по первоначальным, особенно если рынок находится в стадии снижения ставок. Недостатками такого варианта являются возможное увеличение общей суммы выплат за счет продления срока кредита, высокие первоначальные затраты на оформление сделки и риск потери жилья в случае несвоевременного погашения долга. Заем под залог квартиры, или второй ипотечный кредит, представляет собой отдельный кредит, предоставляемый под залог недвижимости, при этом основной ипотечный кредит остается без изменений. Такой заем выдается на фиксированный срок, часто с фиксированной процентной ставкой, что позволяет заемщику планировать платежи более уверенно. Сумма займа обычно тоже не превышает 80% стоимости жилья с учетом основной задолженности.
Главным достоинством второй ипотеки является то, что сохраняется старый кредит с более выгодной ставкой, особенно если она была оформлена давно. При этом заемщик получает доступ к наличным средствам, сохраняя первоначальные условия основного кредита. Однако данный способ требует одновременного обслуживания двух кредитов, что увеличивает ежемесячные финансовые обязательства. Еще одним недостатком является более высокая ставка по вторичному кредиту, так как риск для кредитора увеличивается. Принимая решение о том, какой из инструментов выбрать, стоит внимательно оценить текущие процентные ставки на рынке, остаток по основному ипотечному кредиту и личную финансовую устойчивость.
Если текущая ставка по ипотеке низкая и выгодная, целесообразнее оформить заем под залог с фиксированной ставкой, чтобы не повышать расходы и не менять условия основного кредита. Также этот подход подходит тем, кто хочет получить меньшую сумму средств и предпочитает стабильность платежей. Кэш-аут рефинансирование становится более привлекательным, когда текущие ставки ниже или сопоставимы с предыдущими, и есть необходимость получить крупную сумму, объединяя долги или снижая ежемесячные выплаты. Также оно подходит тем, кто не хочет иметь несколько кредитов, предпочитая один платеж. Важно учитывать потенциальные скрытые расходы, такие как оценка недвижимости, комиссия банков и нотариальные услуги, которые могут увеличить общую стоимость получения займа.
При этом просрочка по платежам в обоих случаях грозит потерей жилья, поэтому ответственное отношение к обслуживанию долга — основное условие успешного использования любого из рассматриваемых инструментов. В последние годы на российском рынке появляются и более современные альтернативы, например, кредитные линии под залог жилья с гибкими условиями погашения. Однако традиционные кэш-аут рефинансирование и заем под залог квартиры остаются наиболее понятными и широко распространенными вариантами. При оценке своего выбора стоит проконсультироваться с финансовыми специалистами и тщательно изучить все предложения банков. Финансовое планирование и правильный выбор продукта помогут использовать капитал жилья максимально эффективно, снизить долговую нагрузку и улучшить качество жизни.
Главное помнить, что правильное использование недвижимого имущества как финансового ресурса требует взвешенного подхода, понимания собственности, условий кредитования и личных возможностей. Сбалансированный подход обеспечит возможность извлечь максимум выгоды от своего жилья, оставаясь финансово безопасным и устойчивым даже в меняющихся экономических условиях.
