Жилищный кризис в Соединенных Штатах достиг критической точки, что вызывает большие проблемы у многих желающих приобрести свое жилье. В последнее время количество ипотечных заявок резко снизилось, а получение кредита стало гораздо сложнее. В такой ситуации регуляторы и финансовые институты начинают рассматривать новые способы поддержки рынка и облегчения доступа к ипотеке. Одним из таких нововведений является изучение роли криптовалют, в частности биткоина, при квалификации заемщиков на получение ипотечного займа. Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) под руководством Билла Пулте официально заявило о своем намерении изучить возможность учета криптовалютных активов при процессе оформления ипотеки.
Такое решение: значительный шаг на пути признания биткоина как легитимного финансового инструмента в сфере жилищного кредитования. Пока во многих банках и финансовых организациях криптовалюты рассматриваются с осторожностью или вовсе не принимаются во внимание, инициатива FHFA может стать прецедентом для дальнейших изменений в отрасли. Важно отметить, что на данный момент большинство традиционных ипотечных программ, включая федеральные, не позволяют заемщикам использовать криптовалюту в качестве залога или для подтверждения источника средств на первоначальный взнос. Этому мешала существовавшая ранее нормативная база, в частности правило SEC под названием Staff Accounting Bulletin No. 121, которое требовало считать криптовалютные активы обязательствами, а не активами на балансе финансовых учреждений.
После отмены этого правила в начале 2025 года путь для интеграции цифровых валют в банковскую сферу стал немного проще. Обращение FHFA связано с серьезнейшими проблемами на рынке жилья. В последние годы строительство нового жилья отстает от спроса, что ведет к нехватке доступных вариантов для аренды и покупки. Инвесторы скупают значительную часть недвижимости, ограничивая доступ к рынку реальным покупателям. Дополнительно усугубляет ситуацию повышение ключевой ставки Федеральной резервной системы, что делает ипотечное кредитование дороже и менее доступным.
Криптовалюта в таком контексте рассматривается как потенциальный способ расширения возможностей заемщиков. Владельцы биткоина и других цифровых активов могут использовать их для усиления своей кредитоспособности. В то время как мелкие и средние инвесторы начинают активнее использовать криптовалюты в личных финансах, FHFA изучает, как официально интегрировать эти ресурсы в федеральные ипотечные программы, включая программы FHA, VA и USDA. Эксперты в сфере криптофинансов положительно воспринимают инициативу FHFA. Они отмечают, что биткоин и другие криптовалюты обладают преимуществами перед традиционными активами, такими как прозрачность транзакций благодаря блокчейн-технологиям и высокая ликвидность.
Эти характеристики облегчают проверку качества залога и делают процесс более безопасным для кредиторов. Некоторые компании на рынке уже предоставляют ипотечные кредиты под залог криптовалюты, однако такие сервисы остаются нишевыми и рассчитаны преимущественно на обеспеченных инвесторов. Они требуют высокой степени готовности заемщиков к рискам, связанным с волатильностью ценообразования криптоактивов, что может привести к внезапным маржинальным требованиям и необходимости досрочной ликвидации средств. Несмотря на это, пример таких компаний показывает растущий интерес к взаимовыгодному использованию цифровых валют в жилищном кредитовании. С другой стороны, широко распространенное внедрение криптоактивов в ипотечные программы требует значительного пересмотра текущих риск-стратегий банков и федеральных учреждений.
Традиционные модели оценки заемщиков основываются на стабильности доходов и активов, однако динамичное изменение стоимости биткоина создает новые вызовы в области управления рисками и стресс-тестирования портфелей. Одним из ключевых факторов, подталкивающих регуляторов к такому шагу, является изменение демографического и финансового ландшафта США. Около 20% американцев, что составляет примерно 65 миллионов человек, владеют криптовалютой, причем большая часть из них – обычные инвесторы с активами менее 50 тысяч долларов. Эти цифры демонстрируют, что цифровые валюты перестают быть инструментом лишь для узкого круга технарей и инвесторов, становясь массовым финансовым активом. Учитывая эти тенденции, принятие криптовалют в качестве опоры для ипотечного кредитования может стать ключом к расширению возможностей для покупателей жилья и оживлению рынка, который сейчас страдает от дефицита предложений и высокой стоимости займов.
