В последние годы криптовалюты стремительно внедряются в финансовую систему, постепенно переходя из разряда экспериментальных инструментов в полноценные финансовые активы, учитываемые в различных сферах. Одним из последних примеров такой интеграции стало предложение Федерального агентства жилищного финансирования США (FHFA) по включению криптовалютных активов в состав имущества, учитываемого при выдаче ипотечных кредитов. Эта инициатива направлена на расширение возможностей заемщиков, обладающих криптовалютными портфелями, но вызывает острые дебаты и серьезные опасения у специалистов финансового рынка и регуляторов. Внедрение криптовалют в ипотечное кредитование открывает новую главу в истории рынка недвижимости и финансовых технологий. Теперь владельцы криптовалют смогут использовать свои цифровые активы в качестве залога или подтверждения платежеспособности при подаче заявки на ипотеку без необходимости конвертировать монеты в фиатные деньги.
Сторонники нововведения считают, что это позволит повысить доступность жилья для широкого круга потенциальных покупателей, особенно для тех, кто глубоко вовлечен в криптоиндустрию, но сталкивается с ограничениями традиционного банковского сектора. Однако подобное нововведение сопряжено с рядом существенных рисков. Главным из них является высокая волатильность криптовалют, которые могут менять свою стоимость на десятки процентов за считанные часы. К примеру, стоимость биткоина или эфира способна резко упасть в короткие сроки, что значительно усложняет оценку ликвидности заемщика и объективность определения его кредитоспособности. Такая нестабильность затрудняет традиционным кредиторам адекватно учитывать цифровые активы как гарантии или часть капитала заемщика.
Помимо высокой изменчивости стоимости криптовалют, эксперты обеспокоены и вопросами безопасности хранения цифровых активов. Несмотря на то, что FHFA предложила учитывать только криптовалюты, хранящиеся на централизованных американских биржах, последние годы несколько крупных площадок претерпели взломы и утраты средств. Примером служит недавний кибератак на Coinbase, одну из крупнейших криптовалютных бирж, что подчеркивает уязвимость даже регулируемых торговых платформ. Потеря средств в результате хакерских атак может привести к внезапному уменьшению активов заемщика, вызывая сложности в обслуживании задолженности и потенциальные дефолты по ипотечным кредитам. Еще одним значительным опасением является участие в этом процессе государственных структур и возможное возложение рисков на налогоплательщиков.
Поскольку ключевые игроки ипотечного рынка, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, являются государственными предприятиями с implicitной гарантией правительства, нестабильность криптовалют и связанная с ними ипотека могут привести к обременению бюджета страны дополнительными рисками и убытками. История финансового кризиса 2008 года показала, что государство вынуждено было спасать эти предприятия от банкротства, чтобы предотвратить коллапс всей системы. Разрешение на учет криптоактивов в ипотечных портфелях напрямую увеличивает вероятность повторения подобных ситуаций. Среди профессионалов и руководителей отрасли существуют разные точки зрения. Сторонники инноваций считают, что благодаря криптовалютным ипотекам рынок жилья расширит свою аудиторию и обеспечит долгожданную ликвидность для многих владельцев цифрового капитала.
Они предлагают ограничивать список подходящих для учета криптовалют лишь наиболее стабильными и крупными монетами с капитализацией свыше 100 миллиардов долларов, например, биткоином, исключая более волатильные и спекулятивные категории. Однако оппоненты предостерегают, что даже устоявшиеся криптовалюты демонстрируют высокую корреляцию между собой, что повышает системный риск в случае рыночных спадов. Ведь в конечном итоге обеспечение ипотеки — это сама недвижимость, на стоимость которой могут влиять экономические потрясения, усугубляемые дополнительной нестабильностью от цифровых активов. Такая двойная волатильность может серьезно осложнить управление ипотечными портфелями и привести к финансовым потерям. В числе предложенных мер по минимизации рисков фигурируют ужесточение требований к оценке недвижимости и капиталов, обязательное страхование рисков, а также введение специальных резервов для покрытия потенциальных убытков.
Также обсуждается необходимость создания законодательной базы, детально регулирующей порядок учета и контроля криптоактивов в ипотечном кредитовании. В перспективе криптовалютные ипотеки способны стать фактором демократизации доступа к жилью, особенно для молодых и технически подкованных слоев населения, у которых значительная часть капитала цифровая. Это также может стимулировать развитие рынка цифровых финансовых институтов и повысить доверие к криптоактивам со стороны традиционных инвесторов и банков. Тем не менее, переход на новый этап требует взвешенного подхода и внимания к рискам. Регулирование должно достаточно гибко учитывать особенности крипторынка и в то же время обеспечивать стабильность финансовой системы и защиту интересов всех участников – заемщиков, кредиторов и общества в целом.
