Как строительство нового жилья снижает аренду для старых и доступных квартир в США

Биткойн Юридические новости

Проблема доступности жилья и рост арендной платы в последние годы приобрели в Соединенных Штатах масштабы национального приоритета. Нехватка жилья особенно остро ощущается в низкодоходных районах, где арендные ставки поднимаются значительно быстрее, чем в более обеспеченных районах. Это ставит под угрозу возможность многих семей оставаться в своих кварталах и негативно сказывается на общей экономической стабильности. Внимательное исследование, проведенное фондом Pew Charitable Trusts, проливает свет на то, как строительство нового жилья влияет на рынок аренды, и особенно на старое и относительно доступное жилье. Недостаток жилья — ключевой драйвер роста арендных ставок Анализ данных, собранных экспертами Pew Charitable Trusts с использованием платформы Zillow и других источников, показал, что нехватка жилья тесно связана с динамикой роста арендной платы.

С общенациональным дефицитом жилья, оцениваемым от 4 до 7 миллионов единиц, многие города сталкиваются с сильным давлением на рынок аренды. В период с 2017 по 2024 год средняя арендная плата в метрополитенных зонах США выросла почти на 49%, причем наиболее значительный рост наблюдается именно в низкодоходных кварталах. Это связано с тем, что при ограниченном количестве доступных квартир, особенно в районах с большим числом малообеспеченных жильцов, конкуренция на рынке усиливается, что вынуждает арендодателей повышать цены. Динамика роста аренды зависит от доходных уровней кварталов В ходе исследования ZIP-коды были сгруппированы по уровню дохода в четыре квартиля. Показано, что кварталы с наименьшим уровнем дохода населения (с медианным доходом менее $43 302 в 2017 году) столкнулись с темпами роста аренды, превышающими на 10 процентных пунктов рост в самых обеспеченных кварталах (с медианным доходом более $69 804).

Второй и третий по доходности квартали также заметно опережали по темпам роста арендной платы топ-квартиль. Такие данные являются тревожным индикатором, поскольку рост расходов на жилье напрямую увеличивает число домохозяйств, испытывающих финансовые трудности. Влияние новых построек на аренду в разных районах На первый взгляд строительство новых квартир — это преимущественно создание дорогих объектов, доступных лишь высокодоходным группам населения. Однако анализ Pew показывает, что прирост жилого фонда замедляет общий рост арендных ставок, особенно в более старых, доступных по стоимости зданиях. Это связано с эффектом цепочки переселений: новые жители вновь построенного жилья в более богатых районах выселяют из своих квартир тех, кто проживал там ранее, и те переезжают в жилье в менее обеспеченных районах, высвобождая тем самым доступные квартиры.

В результате для старого жилья снижается конкуренция среди арендаторов, что ведет к замедлению или снижению арендной платы. Местный и региональный уровни строительства жилья Область охвата строительства нового жилья имеет большое значение для влияния на рынок аренды. Так, 10-процентный прирост жилищного фонда в целом по метрополитену приводит к снижению темпов роста аренды на 5 процентов корпуса. Если же подобный рост происходит на уровне отдельных ZIP-кодов, снижение проявляется менее выражено, примерно на 1.4 процентных пункта.

Это указывает на то, что развитие жилья в пределах всего региона гораздо эффективнее сдерживает рост арендных ставок, чем точечное строительство в отдельных районах. Законы и регулирование как барьер для строительства и доступности жилья Ограничительные нормы зонирования и градостроительные правила во многих крупных городах усугубляют дефицит жилья. Города, как Чикаго, Лос-Анджелес и Нью-Йорк, которые фактически блокируют масштабное строительство новых домов, демонстрируют самые высокие темпы роста арендных ставок и риски массовых выселений. Напротив, города с активным строительством жилья, например Хьюстон, Миннеаполис и Нью-Рошель, добились значительных успехов в сдерживании роста арендной платы и снижении уровня выселений. Экономический эффект новых построек для арендаторов с низкими доходами Особое внимание Pew уделяет показателю изменения арендных ставок в зданиях разных классов качества.

Старые, часто неотремонтированные квартиры, относящиеся к Class C, являются наиболее доступными для арендаторов с небольшой платежеспособностью. В городах, где был значительный прирост жилищного фонда, арендные ставки в таких зданиях снижаются сильнее, чем в новых зданиях класса A и B. Так, в некоторых из таких городов среднее снижение аренды в старых домах достигает 6.5%, что существенно облегчает бремя для малообеспеченных арендаторов. Механизм «цепочки переселений» и его значение С точки зрения экономики жилья, новый строительный фонд и возникший за ним механизм переселений помогают стабилизировать рынок.

Когда новые квартиры строятся в высокодоходных районах, туда селятся жители из подобных или еще более обеспеченных кварталов. Те, в свою очередь, перемещаются в менее обеспеченные районы, высвобождая там жилье, и этот процесс идет дальше по цепочке. Исследования экономиста Ивана Маста показывают, что один рынок жилья высвобождает значительный объем квартир в следующих по доходности районах — до 70 квартир в низкодоходных районах на 100 новых в высокодоходных. Социальное значение увеличения плотности застройки Рост плотности застройки и строительство новых домов, несмотря на сопротивление со стороны некоторых групп, является одним из наиболее действенных инструментов борьбы с жилищным кризисом. Увеличение предложения жилья не только сбалансирует рынок аренды, но и создаст дополнительные возможности для разнообразного и справедливого городского развития.

Это позволит снизить риск вынужденных переселений и сделает города более доступными для низко- и среднедоходных семей. Перспективы и рекомендации для политики Исходя из результатов исследования Pew Charitable Trusts, стоит признать важность пересмотра и упрощения градостроительных правил, которые препятствуют развитию нового жилья. Для улучшения жилищной доступности необходимо стимулировать строительство различных типов жилья по всему спектру доходов, что позволит не только увеличить предложение, но и стабилизировать арендные ставки во всех сегментах рынка. Такая политика поможет смягчить отрицательные последствия жилищного дефицита, сделать арендуемое жилье более доступным и поддержать социальную мобильность. Заключение Рост городов и спрос на жилье продолжают увеличиваться, что требует комплексных мер решения жилищного кризиса.

Анализ фонда Pew ясно демонстрирует, что расширение жилого фонда способствует снижению темпов роста арендных ставок, особенно в старых и доступных для низкооплачиваемых групп жильях. Выстраивание эффективной региональной стратегии строительства и пересмотра нормативных актов позволит значительно улучшить ситуацию с жильем, снизив бремя аренды и укрепив права жителей низкодоходных районов.