Вопрос доступности жилья всё чаще становится критическим для жителей крупных городов. Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья, традиционно считается цена земли. Существует распространённое убеждение, что чем ниже стоимость земли, тем доступнее будут дома и квартиры. Однако эта точка зрения далеко не всегда соответствует реальной экономике городского планирования и рынка недвижимости. В сегодняшних условиях ограничений на плотность застройки и жёстких зонирований, попытки удерживать стоимость земли на низком уровне могут приводить к обратному эффекту — росту цен на жильё и исключению социальных слоёв с ограниченными финансовыми возможностями.
Чтобы понять эти процессы глубже, необходимо разграничить два показателя — цену земли за квадратный метр и цену земли на одну жилую единицу, то есть на один дом или квартиру. Ключевым фактором, который стоит принять во внимание, является плотность использования земли — чем меньше земли приходится на одно жильё, тем дешевле обходится покупателю участок, на котором находится его будущий дом. Рассмотрим гипотетическую ситуацию с площадью участка в 4000 квадратных футов, на котором разрешено строительство только одного небольшого дома. Если разрешить строительство дуплекса, то есть двух раздельных квартир на этом участке, каждый из двух домовладельцев фактически приобретёт половину размера участка — 2000 квадратных футов. Ещё более плотная застройка в формате пятиэтажного жилого здания с пятью квартирами может в итоге уменьшить размер земли на одну квартиру до 800 квадратных футов.
Цена за квадратный фут при этом, как правило, растёт, поскольку плотность повышается и земля становится более ценной. Однако важнее понять, что итоговые затраты на землю для одного покупателя снижаются. Представим, что участок под разрешённое только индивидуальное жильё оценивается в 1 миллион долларов, а дуплекс поднимает эту цену до 1,2 миллиона долларов, и наконец, пятиподъездная квартира — до 2 миллионов долларов. В реальном ценовом выражении выходит, что в последнем случае стоимость участка на одну квартиру значительно ниже, чем в первом сценарии. Такое объяснение помогает развенчать ошибочное представление о том, что рост цены земли всегда ведёт к увеличению стоимости жилья.
На практике, когда земли распределяется на большее количество жильцов, цена земли на одну жилую единицу снижается, а это в теории способствует большей доступности жилья. Для понимания этих процессов в городской среде полезно рассмотреть их на примере Ванкувера, где существуют одновременно районы с ограниченной плотностью застройки и активно развивающиеся кварталы с множеством многоквартирных домов. Один из ярких примеров — район Point Grey, где западная часть зонирована под крупные малоэтажные дома с большими участками земли. Там земля относительно дешевая при взгляд на цену за квадратный фут, но дома очень дорогие из-за большой площади под одно жильё. Восточная же часть этой территории позволяет строить компактные многоквартирные дома на меньших участках, из-за чего цена за квадратный фут по участку выше, но себестоимость жилья для отдельных покупателей значительно снижается.
Аналогичная картина наблюдается в установленном районе Shaughnessy, известном своей исключительной престижностью и большими особняками на больших участках. В то же время неподалёку в районах Fairview и South Granville допускается плотное строительство многоквартирных домов, и жильё там стоит заметно дешевле при всех прочих равных условиях. Городские регулирующие органы, зачастую опасаясь социального давления и вопросов депривации и вытеснения жителей, стремятся удерживать стоимость земли на низком уровне путём запретов на плотную застройку и ограничений на использование земли. Но такая политика, по сути, лишает людей с более низкими доходами возможности конкурировать с богатыми покупателями, которые готовы платить за большие участки и роскошные дома. В общем итоговом подсчёте меняются не только цены, но и структура самого рынка жилья: одни получают роскошные дома, другие остаются на стороне дорогостоящего и дефицитного жилья, недоступного большинству.
Негативные последствия таких правил выражаются в снижении социальной мобильности, увеличении сегрегации и росте числа жителей, испытывающих жилищный стресс. На практике решение проблемы доступности жилья связано не столько с искусственным удерживанием стоимости земли, сколько с повышением плотности застройки, стимулированием создания разнообразного жилищного фонда, включая небольшие и средние квартиры, а также развитием инфраструктуры и общественного транспорта. Это позволяет большему числу людей жить в более комфортных условиях и сокращать давление на цены за счёт снижения потребности в больших участках земли под каждое жильё. Принимая политические решения и формируя градостроительную политику, важно учитывать специфику рынка земли и понимать, что уменьшение стоимости земли за квадратный метр не обязательно ведёт к снижению стоимости жилья в целом. Наоборот, ограничение плотности создает искусственный дефицит, повышает цены и снижает доступность жилья для большинства.
Городская политика, основанная на комплексном подходе, учитывающая экономическую логику и реальные потребности населения, должна стимулировать развитие многоуровневого типового жилья и предлагать пути для создания комфортной городской среды без снижения социальных стандартов. Подводя итог, можно сказать, что цена земли — не единственный, а скорее относительный индикатор доступности жилья. Важны плотность, зонирование и современные подходы к градостроительству, которые учитывают интересы всех слоёв населения. Игнорирование этих факторов способно привести к росту социального неравенства и усилению кризиса жилья, а разумное повышение плотности застройки и оптимизация использования территорий помогут справиться с задачей создания доступного и комфортного жилья для горожан.
