Нью-Йорк в 2025 году переживает значительные политические и экономические трансформации, вызванные в том числе высокой чувствительностью рынка недвижимости и банковской сферы к новым политическим инициативам. Одним из ключевых событий стала первичная победа Зохрана Мамдани на праймериз Демократической партии на пост мэра Нью-Йорка. Мамдани, бывший депутат штата, приобрел статус основного претендента на ноябрьские выборы и выступил с обещанием заморозить рост арендной платы в стабилизированных жилых домах, что может повлиять на экономику города и финансовое состояние ряда региональных учреждений.Особое внимание рынков и аналитиков было приковано к действиям банка Flagstar, который в прошлом году подвергся значительному давлению, частично из-за своей интенсивной вовлеченности в сектор недвижимости Нью-Йорка. Банк, ранее известный как New York Community Bancorp, является одним из главных кредиторов, работающих с многоквартирными жилыми комплексами, особенность которых — наличие значительной доли арендных квартир с контролируемой арендной платой.
Политика Мамдани ставит перед Flagstar и похожими игроками вызов: заморозка арендных ставок способна ограничить доходы от недвижимости, что в свою очередь может уменьшить рентабельность ссуд и увеличить кредитные риски. Аналитики по-разному оценивают потенциальные финансовые последствия. Deutsche Bank отмечает, что примерно от $16 до $18 миллиардов из портфеля банковских займов могут попасть под действие новых регулировок аренды, что составляет около четверти всех кредитов Flagstar. Morgan Stanley более консервативен и оценивает объем подверженных рисков с точки зрения полностью или преимущественно арендованных зданий на уровне примерно $11-12 миллиардов.Реакция рынка на эти перспективы оказалась негативной: после объявления вероятной победы Мамдани акции Flagstar упали почти на 4%.
Несмотря на заявления некоторых экспертов, что действующие ограничения по аренде уже сдерживают рост доходов, перспектива полного замораживания аренды вызывает опасения из-за возможного увеличения резервов по ссудам и снижения прибыльности банковской деятельности. Банк уже стал объектом пристального внимания инвесторов после того, как бывший министр финансов США Стивен Мнучин в начале 2024 года вложил в него миллиард долларов.Следует отметить, что потенциал отрицательных последствий распространяется не только на банк Flagstar, но и на другие сегменты недвижимости. Коммерческая недвижимость, особенно офисные площади, также под давлением из-за политических изменений и экономической ситуации в городе. Компании, такие как SL Green Realty и Vornado Realty Trust, испытали значительное снижение рыночной стоимости на фоне опасений инвесторов, что новые установки властей Нью-Йорка могут ограничить рост арендных ставок и снизить доходность этих активов.
Сама идея заморозки арендных ставок в многоквартирных домах Нью-Йорка возникает на фоне круглого стола политиков, арендодателей и общественных активистов. Высокая стоимость жизни и рост арендной платы в одном из крупнейших мегаполисов мира давно вызывают недовольство среди жителей, что и стало толчком для появления программ регулирования аренды, направленных на стабилизацию рынка. Мамдани, как кандидат, сделал эту тему ключевой во время своей предвыборной кампании, обещая положить конец постоянному росту расходов для жильцов.Можно отметить, что в руках мэра Нью-Йорка сосредоточена значительная власть по назначению представителей в регулирующие органы, контролирующие этот рынок. Новое руководство города может повлиять на развитие политики в отношении жилых объектов с контролируемой арендной платой, что заставляет инвесторов внимательно анализировать последствия новых правил.
Несмотря на то, что вопрос повышения корпоративного налога, также обсуждаемый Мамдани, выходит за рамки полномочий мэра, давление на экономические показатели крупных компаний не исключено в будущем.С точки зрения долгосрочной перспективы, заморозка аренды может повлечь за собой не только сдерживание доходов банков и девелоперов, но и изменить расстановку сил в инвестиционном ландшафте Нью-Йорка. Возможное снижение привлекательности инвестиций в жилую недвижимость с регулируемыми арендными ставками может привести к перераспределению капитала в другие секторы экономики и недвижимости. Это открывает новые вызовы и возможности для участников рынка, которые готовы адаптироваться к изменяющимся законодательным и экономическим условиям.Что касается самого Мамдани, его триумф на праймериз отражает настроения значительной части избирателей, обеспокоенных растущими социальными и экономическими проблемами мегаполиса.
В ноябре ему предстоит столкнуться с кандидатами от Республиканской партии и независимыми претендентами, включая действующего мэра Эрика Адамса. Результаты выборов определят, насколько радикальные изменения произойдут в управлении городом, и какое влияние они окажут на финансовые и жилые рынки.Независимо от исхода, уже сейчас понятно, что политика заместителя мэра Нью-Йорка будет иметь важное значение для инвестиционного климата региона. Аналитики ожидают, что банковский сектор, в частности такой игрок, как Flagstar, будет вынужден перестраивать стратегии и адаптироваться к новым реалиям. Внимание к вопросам социальной доступности жилья и контролю над арендной платой станет неотъемлемой частью городской политики и экономического планирования.
