В последние годы вопрос приватизации Fannie Mae и Freddie Mac постоянно привлекает внимание как экономистов, политиков, так и широкого круга американских граждан, заинтересованных в стабильности и доступности рынка жилья. Эти две влиятельные государственные корпорации играют ключевую роль в ипотечном рынке США, поддерживая ликвидность и доступность жилищного кредитования. Однако в марте 2025 года новый директор Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), Билл Пальте, назначенный администрацией Дональда Трампа, заявил, что приватизация этих структур не является сегодня приоритетом. Это заявление привлекло серьезное внимание как со стороны экспертов, так и общественности. На протяжении многих лет Fannie Mae и Freddie Mac функционируют в режиме консерваторства, начиная с финансового кризиса 2008 года, когда правительства США приняли решение контролировать эти предприятия с целью стабилизации ипотечного рынка и предотвращения его коллапса.
Поддержка этих двух GSE (государственно-спонсируемых предприятий) позволила сохранить популярный десятилетний 30-летний фиксированный ипотечный кредит, который является основой для миллионов американских семей. Однако консерваторство всегда рассматривалось как временная мера, и в предыдущие годы имелись громкие инициативы по выводу компаний из государственного контроля и их приватизации. Билл Пальте, новый руководитель FHFA, обладающий богатым опытом в сфере жилищного строительства и финансов, подчеркнул в интервью CNN, что выход из консерваторства должен сопровождаться глубоким и всесторонним анализом последствий для ипотечных ставок и в целом для безопасности и устойчивости рынка. Он отметил, что «Fannie и Freddie не должны оставаться в консерваторстве навсегда», но в то же время на первое место выходит обеспечение стабильности и доступности жилищного финансирования для американцев. Его позиция отражает осторожный подход к реформированию, учитывая риски, связанные с резкими изменениями структуры этих компаний.
Экономическая ситуация на рынке жилья США продолжает оставаться сложной. Высокие ипотечные ставки, нехватка жилья и рекордно высокие цены на недвижимость создают серьезные барьеры для покупателей жилья. За последние месяцы средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам, хотя и снизилась с максимальных отметок, все еще существенно превышает исторические стандарты, составляя около 6.65%. Эксперты предупреждают, что попытки быстро вывести Fannie Mae и Freddie Mac из-под государственного контроля и перейти к полной приватизации могут нарушить текущий баланс и привести к дальнейшему удорожанию ипотечных кредитов, что негативно скажется на возможности приобретения жилья большинством граждан.
Роль Fannie Mae и Freddie Mac в ипотечном секторе уникальна. Они не выдают кредиты напрямую конечным заемщикам, а выступают посредниками, скупая кредиты у банков и перепродавая их инвесторам. Благодаря этой модели обеспечивается стабильный финансовый поток и поддерживается достаточно низкая стоимость кредитов, что выгодно для покупателей и позволяет банкам более активно выдавать займы. Именно эта система помогла снизить риски и повысить ликвидность рынка жилья. Идея приватизации вызывает опасения у экономистов, поскольку выход из-под сильного государственного влияния лишит инвесторов уверенности в том, что в случае кризиса государство вновь не придет на помощь, что уже произошло в 2008 году.
Без гарантий рекапитализации частные инвесторы могут потребовать повышения ипотечных ставок как компенсацию за увеличенный риск, что может снизить доступ к кредитам для многих американцев. Финансовые показатели Fannie Mae и Freddie Mac свидетельствуют об их значительной устойчивости. По данным на третий квартал 2024 года совокупная чистая стоимость корпораций составила 147 миллиардов долларов, что делает долю правительства значимым активом и подтверждает, чтобы эти структуры являются важной частью финансовой системы страны. Билл Пальте видит в них не только сохраняющиеся активы, но и потенциал для дальнейшего роста, работая над повышением эффективности и искоренением мошенничества. Таким образом, текущий курс FHFA предполагает постепенный и взвешенный подход к реформе Fannie Mae и Freddie Mac.
Восстановление их работы и упрочнение финансовой надежности останутся ключевыми задачами на ближайшее время. Приватизация же рассматривается скорее как долгосрочный проект, требующий глубокого изучения и выработки стратегии, которая не повредит рынку и не ухудшит условия для ипотечных заемщиков. Данная позиция имеет важное значение и с политической точки зрения, учитывая разнообразные мнения и интересы в Конгрессе и среди регулирующих органов. Хотя республиканцы традиционно поддерживают идею приватизации и уменьшения роли государства, нынешний климат заставляет тщательно взвешивать все возможные последствия таких перемен. В завершение стоит отметить, что на фоне меняющейся экономической обстановки в США, сдержанность и ответственность со стороны FHFA и правительства играют ключевую роль в стабильности ипотечного рынка.
Решения, которые будут приняты в отношении Fannie Mae и Freddie Mac, окажут значительное влияние не только на финансовые рынки, но и на благосостояние миллионов американцев, для которых доступное жилье остается одной из главных жизненных ценностей. Инвестиции сил в улучшение работы этих GSE, борьба с коррупцией и меры по сохранению баланса ипотечного рынка способствуют устойчивому развитию жилищного сектора в США, от которого зависит экономическое здоровье страны в целом.
