В последние годы сфера недвижимости претерпела серьезные изменения благодаря стремительному развитию цифровых технологий и интернет-платформ. Одним из ключевых игроков в этой среде является Zillow — самая крупная интернет-площадка с оборотом сотен миллионов уникальных посетителей ежемесячно. В июне 2025 года ситуация вышла на новый уровень, когда крупнейшее брокерское агентство Compass подало в суд на Zillow, обвинив компанию в нарушении антимонопольных законов и создании монополии в области онлайн-листингов недвижимости. Этот судебный процесс отражает комплексное противоречие между интересами крупнейших участников рынка и принципами открытости и конкуренции, которые традиционно лежат в основе системы недвижимости в США. Compass занимает одну из лидирующих позиций на рынке продажи жилой недвижимости и за последние годы разработал инновационный подход к продвижению объектов — так называемые Private Exclusives, или частные эксклюзивные листинги.
Эти объекты доступны исключительно ограниченному кругу агентов и их потенциальных покупателей. Такая практика позволяет продавцам тестировать спрос и стратегию ценообразования, а также получать ценную обратную связь до выхода на широкую аудиторию. Однако с апреля 2025 года Zillow ввел жесткую политику, согласно которой дома, не размещённые на их портале в течение 24 часов после выставления на продажу, навсегда блокируются, так называемый «Zillow ban» — запрет на наличие таких листингов на платформе. В иске Compass утверждается, что Zillow применяет исключительную, антиконкурентную практику, направленную на подавление новых моделей бизнеса, которые могут конкурировать с традиционной системой. По мнению Compass, эта политика фактически ограничивает возможность брокеров проводить приватные продажи, вредит инновациям и уменьшает выбор для потребителей.
Основатель и генеральный директор Compass Роберт Рэффкин в публичных заявлениях акцентирует внимание на том, что ни одна компания не должна иметь право диктовать другим участникам рынка принципы работы и ограничивать способы продажи недвижимости. В своем иске брокер также описывает Zillow как ключевого игрока, использующего свою доминирующую позицию для вытеснения соперников с рынка и монополизации цифрового пространства недвижимости. С другой стороны, Zillow отвергает обвинения и называет претензии Compass необоснованными. В своем заявлении компания отмечает, что ее политика направлена на поддержание прозрачности рынка и защиту интересов как покупателей, так и продавцов недвижимости. Zillow подчеркивает, что недоступность листинга на их сайте приводит к фрагментации рынка, сокращению выбора для пользователей и усложнению процесса покупки или продажи жилья.
Представители Zillow отмечают, что публичный доступ к листингам способствует честной конкуренции и предотвращает ситуацию, когда потенциальные покупатели лишаются возможности рассмотреть все доступные варианты. В судебном конфликте также фигурирует Redfin — еще одна известная онлайн-платформа недвижимости, которая спустя несколько дней после Zillow ввела схожие ограничения на размещение объявлений. Несмотря на то, что Redfin не является ответчиком по данному иску, ее позиция также вызывает вопросы относительно монополизации и ограничения конкуренции в этой сфере. Важным моментом в конфликтах между брокерами и цифровыми порталами стало изменение политики Национальной Ассоциации Риелторов (N.A.
R.) в 2019 году. Ранее N.A.R.
требовало, чтобы все новые объекты выставлялись на публичных MLS платформах в течение 24 часов, что сузило возможности для приватных сделок. Однако под давлением индустрии N.A.R. смягчила правила, позволив локальным MLS устанавливать индивидуальные сроки, в течение которых объявления могут оставаться приватными.
Тем не менее, Zillow и Redfin до сих пор придерживаются жестких ограничений и не принимают расширенные возможности приватности. Терминология подобных приватных сделок включает понятия «pocket listings» или «whisper listings» — объявления, которые не попадают в открытый доступ и доступны лишь ограниченному кругу лиц. Такие листинги долгое время вызывали споры в отрасли, ведь информация о недвижимости является ценнейшим активом для брокеров. Использование приватных листингов позволяет некоторым агентствам удерживать часть объектов от конкурентов, тем самым создавая конкуренцию внутри самой брокерской среды. Compass настаивает, что ограничение приватных листингов со стороны Zillow и Redfin подрывает право потребителей выбирать варианты продажи, создает барьеры для выхода на рынок новых бизнес-моделей и подрыв свободы выбора.
Судебный иск рассматривается как попытка остановить монополизацию цифровых платформ и защитить базовые принципы рынка недвижимости. С точки зрения конечных клиентов — покупателей и продавцов недвижимости — конфликт между этими компаниями имеет прямое значение. С одной стороны, публичные платформы, представленные Zillow и Redfin, дают возможность быстрого и удобного поиска недвижимости, способствуя прозрачности и конкуренции. С другой — возможность проведения приватных сделок позволяет некоторым продавцам получить лучшие условия и сохранить конфиденциальность процесса. Баланс между этими двумя подходами — ключевой вызов для современного рынка.
Юридическое противостояние Compass и Zillow отражает более широкие проблемы цифрового рынка недвижимости и балансировки интересов крупных игроков, инноваций и потребительских прав. Ситуация демонстрирует, как быстро меняющаяся технологическая среда ставит под вопрос устоявшиеся правила и требует новых юридических подходов. Итоги этого конфликта влияют не только на участников отрасли, но и на миллионы американцев, ищущих свой дом. Таким образом, спор между Compass и Zillow является не просто корпоративным конфликтом, а символом эволюции рынка недвижимости в эпоху цифровизации. Любые решения, принятые в этом деле, сформируют будущее механизмов распространения информации о недвижимости и способы ведения бизнеса в индустрии.
Вполне возможно, что исход судебного разбирательства задаст новые стандарты в области открытости и конкуренции, обеспечивая равные возможности для игроков всех размеров и, что самое важное, для покупателей и продавцов жилья.
