Современные технологии и цифровая трансформация кардинально меняют финансовый ландшафт, а криптовалюты становятся все более значимой частью экономической жизни многих людей. В последние годы интерес к использованию цифровых активов в различных сферах растет, и ипотечное кредитование не стало исключением. Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) и крупнейшие государственные учреждения Fannie Mae и Freddie Mac начали активно изучать возможность применения криптовалют и блокчейн-технологий в ипотечной индустрии. Это явление вызывает широкий резонанс и рассматривается как один из ключевых трендов ближайшего будущего рынка жилья. В июне 2025 года директор FHFA Билл Пульт разместил сообщение в социальной сети X, сообщив о том, что агенство изучает использование криптовалют в процессе подачи заявки на ипотечный кредит.
Это заявление стало знаковым сигналом для рынка, поскольку соответствует тенденции расширения финансовых инструментов, признанных на государственном уровне. Позднее Пульт издал директиву, в соответствии с которой Fannie Mae и Freddie Mac должны подготовить свои бизнес-процессы к использованию криптовалют в качестве активов при кредитовании частных домов. Новая директива указывает, что GSE (государственные спонсируемые предприятия) будут принимать во внимание только те криптовалюты, которые хранятся на регулируемых централизованных американских биржах и соответствуют действующему законодательству. Примечательно, что активы в криптовалюте не обязательно нужно переводить в доллары США, что значительно упрощает и ускоряет процессы для заемщиков. Возможность использования таких цифровых активов открывает дорогу к более инклюзивному ипотечному кредитованию, особенно для молодых и технологически подкованных поколений, многие из которых накопили значительный капитал именно в криптовалютах.
Эти изменения могут устранить барьеры, связанные с традиционными критериями кредитоспособности, поскольку многие потенциальные заемщики не имеют проверенной кредитной истории или стабильного дохода, но обладают значительными цифровыми активами. Юридические эксперты отмечают, что новое руководство FHFA согласуется с признанием криптовалют как законного класса активов, сопоставимого с акциями или облигациями. Это важный шаг, который продвигает криптовалюты из разряда спекулятивных инструментов в полноценные финансовые активы, признанные в правовом поле. В настоящее время для получения кредита через Fannie Mae и Freddie Mac заемщикам необходимо было конвертировать все криптовалютные активы в доллары, что создавало дополнительные сложности и временные затраты. Предстоящие изменения позволят удерживать криптовалюты в неизменном виде, пока их стоимость превышает необходимую сумму для кредита.
Использование блокчейн-технологий также обещает значительные преимущества в плане повышения прозрачности и ускорения ипотечных процессов. Согласно исследованию Общества содействия стандартам в ипотечном бизнесе (MISMO), внедрение блокчейна может сократить сроки рассмотрения кредитных заявок минимум на треть и уменьшить издержки более чем на 25 процентов. Такие цифры значительны для всей индустрии, стремящейся повысить эффективность и снизить расходы для банков и конечных клиентов. Однако несмотря на все преимущества, криптовалюты в ипотечном кредитовании сопряжены с определенными рисками. Курс цифровых валют подвержен высокой волатильности, что может привести к необходимости дополнительного обеспечения кредита в случае падения стоимости активов.
Кроме того, регуляторная среда по-прежнему остается неопределенной и постоянно меняется, что тормозит массовое распространение таких продуктов. Несмотря на это, уже существуют частные компании, которые предлагают кредиты с обеспечением в виде криптовалют. К примеру, основанная в Майами компания Milo дает возможность заемщикам использовать криптоактивы, хранящиеся на надежных платформах, таких как Coinbase или Gemini, для финансирования покупки жилья. По условиям Milo заемщики могут получить кредит до 100 процентов стоимости недвижимости, однако процентные ставки существенно выше традиционных — в районе 9-10 процентов годовых. Минимальная сумма займа начинается от 275 тысяч долларов.
Генеральный директор Milo Джозип Рупена выразил поддержку инициативе FHFA, отметив, что легализация цифровых активов и их интеграция в ипотечное кредитование помогут существенно расширить круг заемщиков. Технологические платформы, такие как Ledn, Figure и Moon Mortgage, также продвигают концепцию использования криптовалют в финансировании недвижимости. Они предлагают клиентам инновационные решения, где цифровые активы выступают в качестве залога или резервов, что дает больше гибкости и новых возможностей. Однако на рынке существуют и проблемы — к примеру, компания LoanSnap, специализировавшаяся на блокчейн-платформах для финансирования, столкнулась с юридическими сложностями, приведшими к отзыву лицензий в нескольких штатах. Подход FHFA и двух крупнейших GSE к интеграции криптовалют в ипотеку является отражением меняющегося отношения регуляторов и финансовой индустрии к цифровым активам.
Это также соответствует растущему потребительскому спросу и изменению модели накопления богатства, когда деньги в цифровом формате становятся нормой для многих людей. Сегодня рынок жилья и ипотечное кредитование стоят перед плотным переплетением технологий и финансов, которые перестраивают устоявшиеся системы. Криптовалюты могут стать следующим шагом в эволюции кредитования, позволяя большему числу людей получить доступ к жилью, минуя традиционные барьеры. В то же время внедрение этой инновации требует внимательного регулирования и контроля для минимизации рисков и обеспечения надежности финансовой системы. Таким образом, инициатива FHFA под руководством Билла Пульта представляет собой важный этап в развитии ипотечного рынка США.
Подготовка Fannie Mae и Freddie Mac к работе с криптовалютами может изменить правила игры, открыв новые горизонты для заемщиков и бизнеса. Внедрение цифровых активов в эту сферу станет позитивным сигналом для финансовых технологий и покажет, что традиционные институты готовы адаптироваться к вызовам и возможностям цифровой эпохи.
