В последние годы криптовалюты постепенно переходят из разряда экзотических финансовых инструментов в полноценную часть мировой экономики. Их широкое применение в платежах, инвестициях и финансовых услугах привлекает внимание как частных лиц, так и институциональных игроков. Новый этап этого процесса может начаться в США, где Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) приступило к изучению возможности использования криптовалютных активов при квалификации заемщиков по ипотеке. Такая инициатива способна радикально изменить правила доступа к жилью и определить будущее рынка ипотечного кредитования. История вопроса тесно связана с недавними изменениями в регулировании криптовалют на уровне США.
До января 2025 года многие крупные банки не могли предлагать кредиты, обеспеченные криптоактивами, из-за особенностей учёта таких активов в бухгалтерии в соответствии с рекомендациями Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). В частности, требование учитывать криптовалюты как обязательства на балансе существенно осложняло работу финансовых учреждений. В январе же 2025 года SEC официально отозвала это предписание, открыв двери для новых возможностей интеграции криптоактивов в банковский сектор. В этом контексте позиция FHFA очень важна, поскольку это агентство регулирует работу государственных ипотечных учреждений, таких как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного кредита (Freddie Mac). Разрешение использовать криптовалюты для формирования дохода или обеспечения при ипотечном кредитовании усилит значимость цифровых активов в повседневной жизни американцев и может стать драйвером новых финансовых продуктов, доступных широкой аудитории.
Возможность включения криптовалют в ипотечный процесс вызывает интерес как у заемщиков, так и у банков. С одной стороны, многие инвесторы и обладатели криптовалют предпочитают не продавать свои цифровые активы из-за потенциального роста стоимости или налоговых последствий. С другой стороны, использование криптоактивов в качестве залога или подтверждения финансовой состоятельности позволяет получить доступ к кредитам без потери контроля над средствами. Рынок уже предлагает специализированные продукты, известные как крипто-залоговые ипотеки. В таких схемах заемщик оставляет свои криптоактивы в залог и получает фиатные деньги для покупки недвижимости.
Однако эти предложения зачастую есть прерогатива специализированных компаний и связаны с высокими требованиями к уровню обеспечения, а также рисками, связанными с волатильностью криптовалют. В случае снижения стоимости залоговых активов заемщики вынуждены вносить дополнительные гарантии, чтобы избежать принудительного закрытия позиций. Если FHFA примет решение об официальном признании криптовалют при ипотечном кредитовании, это откроет двери традиционным банкам и финансовым организациям для разработки собственных аналогичных продуктов. Таким образом, рынок ипотечного кредитования может приобрести новые горизонты: от классических займов, полностью завязанных на фиатных валютах, к гибридным или полностью криптоориентированным моделям. Помимо создания новых финансовых возможностей, включение криптовалют в кредитование также отвечает изменяющимся экономическим тенденциям.
Исследования показывают, что всё больше домохозяйств с низким и средним доходом используют прибыли от инвестиций в криптовалюты для погашения ипотечных кредитов. Особенно заметно это в регионах с высокой концентрацией криптоактивных пользователей. Таким образом, цифровые валюты становятся инструментом повышения финансовой ликвидности и доступности жилья для широкой аудитории. Тем не менее, есть и вызовы, которые нуждаются в тщательном регулировании. Основная сложность связана с высокой волатильностью криптовалют и необходимостью корректной оценки их стоимости на момент оформления и обслуживания кредита.
Для банков и кредиторов важны надежные механизмы мониторинга цен, а также правила принудительного управления залогом в случае значительного падения стоимости активов. Безопасность и прозрачность операций с криптовалютами играют ключевую роль. Регуляторы должны обеспечить защиту клиентов от мошенничества, а также соблюдение требований по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма. Среди прочих важных аспектов — техническая интеграция блокчейн-технологий в банковские системы и унификация методик оценки криптоактивов. Интервью и мнения экспертов указывают на то, что подобные изменения увеличат доступность ипотеки для инновационно мыслящих и технологически подкованных клиентов.
Коучинг на тему криптофинансов и подготовка заемщиков к новым условиям станут новыми направлениями деятельности финансовых консультантов. В долгосрочной перспективе это может привести к появлению новых моделей финансовых отношений, в которых криптовалюты станут не только средством для инвестиций, но и признанным способом подтверждения платежеспособности, залогом и обеспечением кредитов. Рост интеграции цифровых активов в ипотечный рынок будет содействовать развитию инфраструктуры как в сфере криптовалют, так и в традиционном банковском бизнесе. Не исключено, что США станут примером для других стран, постепенно интегрирующих криптовалюты в финансовые услуги. Принятие криптовалют при ипотеке и развитие соответствующих сервисов способны изменить статус цифровых активов из спекулятивных инструментов в полноценные финансовые средства с широким спектром применения.
В итоге рассматриваемый шаг FHFA – это не просто техническое изменение правил финансирования жилья, а отражение глобальных тенденций диджитализации экономики и финансов. Для заемщиков это шанс расширить возможности покупки недвижимости и повысить финансовую гибкость. Для банков – возможность выхода на новые рынки и разработки инновационных продуктов. А для регуляторов – вызов в поиске баланса между инновациями и защитой финансовой стабильности. Наблюдать за дальнейшим развитием темы будет интересно всем, кто связан с рынком недвижимости, инвестициями и цифровыми активами.
Не исключено, что уже в ближайшие несколько лет криптовалюты станут нормой для квалификации ипотечных заемщиков, задавая новый формат взаимоотношений между цифровыми финансами и традиционным кредитованием.
