Американский рынок жилой недвижимости проходит через глубокие изменения, которые обусловлены сложной экономической ситуацией и растущими финансовыми барьерами для обычных покупателей. За последние несколько лет наблюдается устойчивый рост доли домов, приобретаемых инвесторами, которые сегодня занимают беспрецедентную позицию на рынке. Этот процесс происходит на фоне того, как традиционные покупатели все чаще оказываются неспособны позволить себе покупку жилья из-за взлетевших цен и высокой стоимости заимствований. Сложившаяся ситуация отражает глубокие структурные изменения в сегменте недвижимости и влияет сразу на несколько аспектов повседневной жизни миллионов американцев. Аналитические данные показывают, что в первом квартале 2025 года инвесторы приобрели почти 27% всех домов, проданных в США, что является самым высоким показателем за последние пять лет.
В период с 2020 по 2023 год средняя доля инвесторов в сделках составляла примерно 18,5%, поэтому нынешний рост явно свидетельствует о существенных сдвигах на рынке. Всего за три месяца инвесторы смогли купить около 265 тысяч домов, несмотря на незначительный прирост на уровне 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ключевой причиной повышения части инвесторов в общем числе сделок является не столько активное увеличение спроса с их стороны, сколько значительное сокращение активности традиционных покупателей. Для многих американцев, особенно первых покупателей жилья и семей с низким и средним доходом, доступность собственных домов резко снизилась. Рост ипотечных ставок с начала 2022 года, возврат к более высоким уровням после рекордно низких во время пандемии, существенно ограничил возможности заемщиков.
Одновременно с этим цены на жилье продолжают оставаться на высоком уровне, хотя темпы их роста замедлились по сравнению с предыдущими годами. Такое сочетание факторов ведет к так называемому застою на рынке продаж. По состоянию на 2024 год количество сделок купли-продажи домов достигло своего минимального уровня за последние три десятилетия. Продажи остаются вялотекущими и в первой половине 2025 года, что одновременно приводит к увеличению времени нахождения объектов на рынке. В результате в настоящее время наблюдается заметный рост предложения жилья, что в свою очередь дает новые возможности тем, кто способен совершать сделки наличными средствами либо используя собственный капитал, например, через накопленную стоимость недвижимости.
В таких условиях на рынке начинают преобладать инвесторы, обладающие наличными деньгами и более выгодным доступом к финансированию. Поскольку большинство частных покупателей вынуждены брать ипотеку и сталкиваются с высокими ставками, они оказываются в менее выигрышном положении. Инвесторы, напротив, действуют гибко – покупают объекты на долгосрочную перспективу, сдают их в аренду или перепродают с прибылью, максимизируя возврат на вложенные средства в условиях низкой доступности для традиционных покупателей. Согласно отчетам компаний, собирающих и анализирующих статистику по рынку недвижимости, около 1,2 миллиона домов были куплены инвесторами в 2024 году, что больше по сравнению с средним показателем 1,1 миллиона домов в год за период с 2020 по 2023 годы. Однако стоит отметить, что инвесторские дома составляют около 20% из общего объема 86 миллионов однофамильных жилых домов в США.
При этом подавляющая часть инвесторов представляет собой так называемых «mom-and-pop» – частных владельцев с портфелем от одного до пяти домов. На долю инвесторов, владеющих от шести до десяти объектов, приходится примерно 5%, а крупные институциональные инвесторы, владеющие тысячами домов, занимают сравнительно небольшую часть – всего 2,2%. Интересно, что в последнее время крупные институциональные игроки, такие как Invitation Homes и American Homes 4 Rent, стали сокращать объемы закупок домов, а в некоторых случаях даже продают больше объектов, чем покупают. Это может свидетельствовать о корректировке инвестиционной стратегии и частичном уходе с активного рынка приобретения жилья. Расширение доли инвесторов на рынке и снижение активности традиционных покупателей отражает серьезные экономические и социальные вызовы.
Доступность жилья для многих американцев становится проблемой номер один, особенно в условиях роста затрат на ипотеку и замедленного экономического роста. Высокая доля домов, контролируемых инвесторами, увеличивает конкуренцию на рынке и сдерживает возможности для приобретения жилья обычными семьями, что усугубляет ситуацию дефицита доступного жилья. Более того, инвесторы часто ориентируются на объекты для сдачи в аренду, что приводит к росту арендных ставок в ряде регионов, создавая дополнительные сложности для арендаторов. В долгосрочной перспективе эти тенденции могут способствовать формированию новой структуры рынка недвижимости, где жилье все чаще рассматривается как инвестиционный актив, а не как средство удовлетворения базовых потребностей. Однако государственные органы и регуляторы уже обсуждают меры, направленные на поддержку семей, пытающихся приобрести первичное жилье, включая субсидии, программы снижения ставок и регулирование деятельности крупных инвестиционных компаний.
В целом, текущая ситуация на американском рынке недвижимости является зеркалом глобальных экономических изменений, затрагивающих доступность жилья и поведение участников рынка. Инвесторы пользуясь своими преимуществами, укрепляют позиции на рынке, в то время как традиционные покупатели сталкиваются с серьезными препятствиями, требующими совместных усилий политиков, бизнеса и общества для поиска сбалансированных решений. На фоне продолжения роста ипотечных ставок и сохраняющейся высокой стоимости жилья перспективы покупателей остаются неопределенными, а роль инвесторов будет оставаться значительной в формировании динамики рынка жилья в США на ближайшие годы.
