Федеральное агентство по финансированию жилья США (Federal Housing Finance Agency, FHFA), контролирующее деятельность таких государственных предприятий, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная корпорация по ипотечному кредитованию (Freddie Mac), объявило о начале изучения возможности учета криптовалютных активов при квалификации заемщиков для ипотеки. Это решение может стать поворотным моментом в истории ипотечного кредитования и привести к глубокой интеграции криптовалют в традиционный финансовый сектор. Директор FHFA Уильям Пульте в одном из своих заявлений подчеркнул важность оценки потенциала криптовалют при проведении финансовых проверок. Он отметил, что сейчас агентство изучает, каким образом можно использовать криптовалютные активы — будь то биткоин, стабильные монеты или другие токены — в качестве легитимных активов при одобрении ипотечных кредитов. Если FHFA примет положительное решение, это откроет путь к новой эре, когда цифровые активы смогут играть роль залога и источника платежеспособности для заемщиков наряду с традиционными формами имущества и денежных средств.
Такой шаг значительно расширит возможности для держателей криптовалют, особенно для тех, кто располагает значительными цифровыми активами, но желает сохранить их, не продавая для покрытия ипотечных платежей. Исторически крупные банки и финансовые учреждения испытывали сложности с включением криптоактивов в оценку финансового состояния клиентов. Это связано с руководством по бухгалтерскому учету от Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) под названием SAB 121, которое обязывало организации отражать криптовалюты, хранящиеся от имени клиентов, в балансовых отчетах как обязательства. Такая практика усложняла соблюдение требований по капиталу и из-за этого многие банки не предлагали кредиты под залог криптовалют. Тем не менее, 23 января 2025 года SEC отменила это спорное руководство, что существенно упростило правила игры для финансовых организаций.
Эта отмена стала отправной точкой для дальнейшей оценки возможности легализации и интеграции криптоактивов в ипотечное кредитование через государственные структуры. В настоящее время продукты с использованием криптовалюты в ипотеке уже существуют, но они предоставляются в основном специализированными компаниями, которые готовы принимать цифровые активы в качестве залога. При этом заемщикам обычно необходимо иметь значительный запас криптовалют для обеспечения высокой маржи безопасности. Если стоимость залоговых активов падает, заемщику приходится пополнять залог, чтобы избежать ликвидации. Подобные механизмы свидетельствуют о повышенных рисках для кредиторов и заемщиков, но и открывают новые возможности для инвесторов с криптовалютными активами.
Потенциальное разрешение FHFA использовать криптовалюты в качестве залогов или подтверждения платежеспособности при получении стандартных ипотечных кредитов может привести к появлению аналогичных продуктов у традиционных банков. Это значит, что клиенты смогут рассчитывать на более широкую и доступную палитру кредитных предложений с привлечением цифровых активов без необходимости взаимодействия исключительно с узкоспециализированными компаниями. Отдельно стоит отметить растущий тренд среди малообеспеченных семей в США, которые используют прибыль от инвестиций в криптовалюты для погашения ипотечных кредитов. Согласно докладу, опубликованному в конце 2024 года, заимствования на фоне роста стоимости криптонаходятся особенно заметны среди лиц с низким доходом, проживающих в регионах с высоким уровнем вовлеченности в криптовалюту. Эксперты считают, что для повышения финансовой доступности жилья использование криптовалютных активов как залога или источника оплаты может стать революционным решением.
Вместе с тем использование криптоактивов требует внимания к волатильности рынка и потенциальным рискам, связанным с резкими изменениями их стоимости. С одной стороны, возможность учета цифровых активов расширит финансовые инструменты, даст ипотечным рынкам дополнительную ликвидность и позволит многим инвесторам сохранить свои позиции в криптовалюте без необходимости распродавать активы. С другой стороны, интеграция криптовалют в традиционное кредитование требует внедрения надежных систем оценки рисков и регулирования, чтобы защитить заемщиков и кредиторов от потенциальных потрясений. В целом, инициатива FHFA свидетельствует о постепенном признании криптовалют в качестве полноценного финансового инструмента. Если законодательные и регуляторные органы смогут сформировать эффективные и прозрачные правила, использование цифровых активов в ипотечном кредитовании может кардинально изменить рынок недвижимости в США и дать толчок для аналогичных изменений в других странах.
На фоне глобального роста популярности и доверия к криптовалютам, а также значительного смещения финансовых систем в сторону цифровизации, интеграция цифровых активов в ипотечное кредитование выглядит как логический и необходимый шаг. Пользователи криптовалют смогут получить доступ к традиционным финансовым инструментам, сохранив блокчейн-ценности, а финансовые институты — расширить клиентскую базу и разработать инновационные продукты с расчетом на современную экономику. В заключение можно сказать, что решение FHFA о рассмотрении криптовалют в качестве активов для лендинга — это не только технический и финансовый вопрос, но и новый этап в эволюции финансового рынка, который учитывает реалии цифрового века и открывает большие возможности для заемщиков, инвесторов и банков. Внимательное изучение этого процесса и активное участие в формировании соответствующих нормативов окажут значительное влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости и финансовых услуг в США и за их пределами.
