В условиях заметного снижения активности на рынке ипотечного кредитования и продолжающегося жилищного кризиса в США Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) приступило к исследованию вопросов, связанных с использованием криптовалюты и биткоина в частности при оформлении ипотечных займов. Глава FHFA Билл Пулте заявил о намерении изучить, как криптовалютные активы могут учитываться при квалификации заемщиков для получения жилищных кредитов. Такое решение отражает стремление регулятора адаптироваться к новым финансовым реалиям и предложить дополнительные инструменты для преодоления проблем отрасли. Жилищный кризис в США усугубляется многими факторами, в числе которых недостаточное предложение домов для покупки, высокие процентные ставки по кредитам и растущие цены на недвижимость. Количество новых претендентов на ипотечные займы значительно упало, что вызывает тревогу у регуляторов и специалистов рынка.
Использование криптовалюты как активов, которые позволят потенциальным покупателям жилья расширить свои возможности для получения ипотек, может стать прорывным шагом в сфере жилищного финансирования. Несмотря на то, что некоторые частные кредитные организации уже принимают криптовалюту в качестве залога для выдачи кредитов, официальное признание такого подхода на уровне FHFA откроет двери для более широкого внедрения криптовалют в жилищное кредитование. Признание криптовалюты также даст старт расширению программ федерального финансирования, таких как FHA (Федеральное управление жилищного финансирования), VA (программы для ветеранов) и USDA (программы для сельских территорий). В 2024 году, к примеру, FHA выдала более 760 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 230 миллиардов долларов. Однако до сих пор заемщики не могли использовать криптовалюту или ликвидированные средства от нее для задатка или обеспечения в рамках таких программ.
Одной из важных причин ограничений стала регулирующая норма — Staff Accounting Bulletin No. 121, которая требовала считать криптовалютные активы в балансовой отчетности финансовых учреждений как обязательства, а не как активы. Этот бюллетень был отменен в начале 2025 года, что стало важным шагом для дальнейшей интеграции криптовалют. Интеграция биткоина в систему ипотечного кредитования вызвала одобрение со стороны ряда экспертов и участников криптоиндустрии. Аналитики отмечают, что прозрачность и ликвидность биткоина, а также публичный блокчейн обеспечивают надежный и доступный для проверки способ подтверждения активов.
Это делает биткоин привлекательным активом для использования в качестве залога или обеспечения по ипотеке. По мнению некоторых специалистов, включение биткоина в сферу ипотечного кредитования может снизить риски и помочь модернизировать рынок ипотечных ценных бумаг, которые регулирует FHFA через такие учреждения, как Fannie Mae и Freddie Mac. Тем не менее, переход на криптовалюту как залог или источник средств для покупки жилья сопряжен с рядом рисков. Основной из них является волатильность цен на криптовалюты, которая может привести к изменению стоимости залогового обеспечения в процессе выплаты кредита. Колебания курса биткоина могут спровоцировать маржинальные требования, принудительные распродажи и иные сложности как для заемщиков, так и для кредиторов.
Также важно учитывать, что традиционные модели оценки кредитоспособности основываются на стабильных доходах и активах, тогда как владельцы криптовалют могут испытывать значительные финансовые колебания в короткие сроки. Кредитным организациям предстоит разработать новые, более сложные и адаптивные системы оценки таких заемщиков, что станет вызовом для всей индустрии. На сегодняшний день криптовалютные портфели имеют все более массовый характер среди американских инвесторов. По данным Национальной ассоциации криптовалют, около 20% населения США владеют различными криптоактивами, при этом большая часть инвестиций — в пределах 50 тысяч долларов. Это свидетельствует о том, что криптовалюта не является только активом узкой финансовой элиты, а приобретает статус практически повседневного инструмента с широким охватом.
Предоставление возможности использовать криптовалюту для оформления ипотек позволит расширить доступ к жилищному финансированию для растущей массы инвесторов и владельцев цифровых активов. Особенно актуальным это становится сейчас, когда традиционные источники кредитования становятся все более ограниченными из-за изменения условий кредитного рынка и макроэкономической ситуации. Одной из компаний, уже работающих с криптовалютой в ипотечном кредитовании, является MiloCredit, одобряющая займы на основании оценки криптоактивов клиента. Эта модель предназначена в основном для покупателей инвестиционной недвижимости и жильцов с высокими доходами, которые могут использовать биткоин в качестве залога, но при этом не всегда получают полноценный кредит в традиционных банках. Другой пример — компания Strike, выпускающая кредиты под обеспечение биткоина, которая предупреждает клиентов о возможных рисках, связанных с повышенной волатильностью цифровых активов и возможными колебаниями стоимости залога.
Вопрос регулирования криптовалюты и интеграции ее в финансовые системы США продолжает оставаться одним из ключевых для властей. Однако на фоне стремительного роста распространенности криптоактивов и необходимости обновления жилищного кредитования, очевидна необходимость выработки четких, сбалансированных и продвинутых правил, которые позволят полноценно использовать потенциал цифровых валют, минимизируя риски. Разработки и исследования FHFA своевременны и могут стать первым шагом к тому, чтобы криптовалюты заняли устойчивое место на рынке ипотечного кредитования США. В результате этого сегмент рынка может почувствовать оживление и подготовиться к новым формам кредитных продуктов, отвечающих запросам современной экономики и возможностей инвесторов. Использование в ипотечном кредитовании биткоина и других криптовалют способно не только расширить дробленность и гибкость рынка, но и внести инновационные механизмы прозрачности, безопасности и скорости сделок.
Это поможет стимулировать спрос и сделать покупку жилья доступнее для более широкой аудитории. Важно, чтобы в процессе внедрения таких инноваций регуляторы, банки и инвесторы выработали эффективные стратегии управления рисками и обеспечили прозрачность операций, чтобы сохранять доверие участников рынка. Разработка новых стандартов и форматов оценки активов, включая криптовалюты, также повысит качество анализа и снизит неопределенность. История зарубежной и отечественной экономики показывает, что финансовые нововведения зачастую становятся ключевыми драйверами развития рынка недвижимости. Поддержка криптовалют со стороны официальных структур поможет также повысить статус цифровых валют и укрепить доверие к этой технологии в широких слоях общества.
В конечном счете, время покажет, насколько быстро и глубоко биткоин и другие криптовалюты интегрируются в системы жилищного финансирования в США. Сегодня же начало официальных проработок этого вопроса регулятором уже воспринимается как знаковое событие, открывающее новую эру в развитии ипотечного рынка и финансовых технологий.
