Покупка собственного жилья — важное событие для любого человека, требующее тщательной подготовки, в том числе финансовой. Одной из ключевых стадий при оформлении ипотеки является предварительное одобрение кредита. Оно помогает понять, на какую сумму и под какой процент можно рассчитывать при покупке недвижимости. Однако многие пугаются, что процесс предварительного одобрения может негативно повлиять на их кредитный рейтинг. Давайте разберемся, действительно ли предварительное одобрение ипотечного кредита наносит ущерб вашей кредитной истории и как этого избежать.
Предварительное одобрение ипотеки — это более серьезный шаг, чем предварительная квалификация, которую часто путают с ним. Предквалификация представляет собой предварительную оценку, основанную в основном на данных, предоставленных самим заемщиком, и обычно не включает проверку кредитной истории. Отсюда и разница — предварительное одобрение требует официального запроса кредитной истории у бюро и подтверждения документов о доходе, что носит более прозрачный и обязательный характер. Именно в этот момент в вашу кредитную историю вносится "твердый запрос" (hard inquiry), который может повлиять на кредитный рейтинг. Что такое твердый запрос? При подаче заявок на кредит, в том числе ипотеку, кредитная организация запрашивает отчет из бюро кредитных историй для оценки платежеспособности заемщика.
Такой запрос — твердый, он отражается в вашем кредитном отчете и временно снижает кредитный балл. В среднем, применение при предварительном одобрении может снизить кредитный рейтинг на три-пять баллов. Для большинства заемщиков такой спад не является критическим и не препятствует получению ипотеки по выгодной ставке. Однако необходимо учитывать специфику работы кредитных скоринговых систем, таких как FICO, которые предусматривают особое «окно» для сравнения условий по одним и тем же видам кредитов. В течение примерно 30 дней несколько твердых запросов для ипотечного кредита рассматриваются как один.
Это означает, что если заемщик подаст заявки на предварительное одобрение в разные банки в течение этого срока, его кредитный балл упадет всего на несколько пунктов, а не на сумму, эквивалентную количеству запросов. Такая политика позволяет выбрать наиболее выгодные условия без значительного вреда для кредитной истории. Стоит обратить внимание, что твердые запросы остаются в отчете кредитного бюро обычно на два года, но влияют на кредитный рейтинг только в течение первого года. Кроме того, если заемщик допустит пропуски платежей по действующим кредитам, ущерб для кредитного рейтинга будет гораздо более значительным и долговременным, чем единичный тест на предварительное одобрение ипотеки. Для минимизации снижения кредитного рейтинга рекомендуется вначале проходить этап предварительной квалификации.
Он не предполагает жестких проверок кредитной истории и не оказывает влияния на балл. Предварительная квалификация позволяет получить представление о доступных суммах кредита и типах программ, сравнить предложения разных кредиторов, сузить круг банков для подачи заявок на предварительное одобрение. Такой подход экономит время и оберегает кредитный рейтинг от ненужных потерь. При принятии решения о подаче заявок на предварительное одобрение важно грамотно распланировать время, чтобы максимально использовать «окно для сравнения кредитов». Если подать несколько заявок одним периодом, можно получить максимальную отдачу и минимизировать потери баллов, эффективно сравнив условия от разных кредиторов.
Помните, что наличие предодобренного письма значительно повышает ваши шансы в конкурентной борьбе за жилье и демонстрирует продавцам готовность к покупке. Что еще важно учитывать? Для большинства ипотечных программ, чтобы претендовать на предварительное одобрение, необходим кредитный рейтинг минимум в районе 620 баллов. Для программ с государственным субсидированием, таких как FHA и VA кредиты, порог может быть ниже — от 580 и иногда даже 500 при достаточном первоначальном взносе. Непосредственно перед подачей заявки рекомендуется проверить текущий кредитный рейтинг, чтобы понимать, какие кредитные продукты вам доступны и где стоит искать лучшие условия. Обработав информацию, можно с уверенностью сказать, что предварительное одобрение ипотеки оказывает лишь незначительное и временное влияние на кредитный рейтинг.
Оно практически не ухудшает ваши шансы на получение кредита и является необходимым этапом для реального понимания возможностей на рынке ипотечного кредитования. Следуя рекомендациям по предварительной квалификации и грамотному планированию подачи заявок, можно существенно минимизировать влияние на кредитную историю и, более того, получить лучшие условия по кредиту. Покупка жилья — серьёзный финансовый шаг, и подготовка к ипотеке должна быть ответственной. Предварительное одобрение помогает выбрать оптимальную программу, сравнить ставки и быстрее получить одобрение для сделки. Главное — делать это осознанно, не торопиться, обращать внимание на состояние кредитной истории и использовать возможности кредитной системы эффективно.
Тогда покупка недвижимости пройдет максимально комфортно и безопасно, а ваш кредитный рейтинг останется на достойном уровне.
