В современном рынке аренды жилья в Италии одним из популярных вариантов оформления договоров является так называемый договор по согласованной ставке (canone concordato). Он позволяет арендодателям и арендаторам заключать сделки с фиксированной, часто сниженной по сравнению с рыночной, арендной платой, что обеспечивает определенную стабильность и защиту интересов обеих сторон. Однако для применения формулы согласованного каноне необходимо, чтобы на территории соответствующего муниципалитета было заключено специальное соглашение — accordo territoriale, определяющее пределы и условия такой аренды. В ситуациях, когда в конкретном муниципалитете подобного соглашения нет, возникает вопрос: можно ли заключить договор, используя базу соглашений соседнего муниципалитета? Данная практика вызывает ряд вопросов с точки зрения законности, финансовой выгоды и рисков, поэтому подробно разбираем особенности и тонкости применения каноне concordato, опираясь на соглашения близлежащих муниципалитетов. Прежде всего, важно понимать, что каноне concordato – это особый тип договора аренды, который регулируется Законом 431/1998, при котором размер арендной платы устанавливается на основе локальных или региональных соглашений, утверждённых с участием общественных и профсоюзных организаций.
Этот механизм призван снизить нагрузку на арендаторов, увеличивая при этом вероятность заключения легальных договоров с фиксированными условиями. Но если в вашем муниципалитете не существует утвержденных соглашений, заключение «согласованного» договора напрямую на его территории с использованием соответствующих льгот и механизмов становится затруднительным. В этом случае владельцы недвижимости и арендаторы ориентируются на практику «заимствования» соглашений из соседних муниципалитетов. Данная стратегия может быть реализована, но всегда «на ваш страх и риск», что подчеркивают многие эксперты и специалисты в области недвижимости. Речь идет о применении тарифов и условий из территориальных соглашений близлежащего, географически и демографически сходного муниципалитета, при условии, что в вашем населенном пункте отсутствуют собственные такие нормы.
В чем заключается смысл и порядок такого подхода? На практике процедура выглядит следующим образом: собственник выбирает ближайший муниципалитет, где существует согласованное территориальное соглашение, учитывая максимально близкие географические, демографические и социально-экономические показатели. Затем, исходя из установленных в этом соглашении параметров, определяется арендная плата для своего объекта. Однако использование подобных «чужих» тарифов может вызвать споры и неясности с точки зрения налоговых органов, судов и налоговых проверок, поскольку применяемые правила не всегда соответствуют реальному местонахождению недвижимости. Одним из основных рисков в такой ситуации является возможность возникновения претензий со стороны арендаторов, которые могут оспорить применение «чужого» территориального соглашения. Если договор составлен с использованием ставок из муниципалитета, где юридически он не имеет силы, арендуемый может обратиться в суд с требованием вернуть «переплаченные» суммы арендной платы.
Арендодателю в свою очередь придется доказывать корректность расчётов и применяемую методику для подтверждения договора. Подобные судебные разбирательства всегда требуют значительных затрат времени и ресурсов и не гарантируют положительного исхода. Еще одной проблемой является ограниченный объем преимуществ, связанных с использованием договоров по согласованной ставке вне территории официального местоположения. Например, налогообложение при использовании чужого территориального соглашения зачастую не подразумевает предусмотренные законом льготы по ставкам налога на регистрацию договора и уменьшенной налоговой базе для исчисления НДФЛ с арендной платы. Это снижает финансовую привлекательность такого способа заключения договора по сравнению с официальными соглашениями.
Для собственников важно также понимать, что срок действия договоров по согласованной ставке в таких условиях обычно укорачивается. Стандартный контракт длится три года с возможностью продления еще на два. Это означает увеличенные риски частого пересмотра условий аренды и повторного оформления документации, в отличие от более длительных договоров на рыночных условиях. В случае ошибочного выбора муниципалитета и неправомерного применения чужого соглашения можно столкнуться с полной невостребованностью условий договора в суде. Чтобы снизить риски при заключении договора по каноне concordato с использованием данных соседнего муниципалитета, рекомендуется обратиться за консультацией к профильным ассоциациям арендодателей и юристам, хорошо знакомым с региональным законодательством.
Их экспертиза поможет не только подобрать наиболее близкий по характеристикам с вашим муниципалитетом «пример» для расчета арендной платы, но и правильно оформить договор с учетом всех нюансов и требований законодательства, что повысит шансы прохождения налоговых проверок и возможных судебных процедур. С точки зрения арендаторов заключение договора по каноне concordato с ставкой из соседнего муниципалитета также имеет свои преимущества и недостатки. Со стороны плюсов можно отметить фиксированную и относительно низкую стоимость аренды, которая обеспечивает экономию при долгосрочной аренде жилья. Однако отсутствие официального признания таких ставок в муниципалитете может вызвать проблемы с регистрацией договора, а также с вопросами коммунальных платежей и других условий, которые регулируются муниципальными органами. С точки зрения законодательства ситуация пока неоднозначна.
Отсутствие четких федеральных правил, регулирующих использование соглашений соседних муниципалитетов в контексте каноне concordato, порождает сложные юридические прецеденты и неоднозначную практику судебных инстанций. В то же время местные власти зачастую не против внедрения такой практики, признавая сложность адаптации новых соглашений в малых муниципалитетах и желание арендодателей сохранить определенную гибкость при определении арендной платы. Рассматривая альтернативы заключению договора по каноне concordato с применением данных из соседних муниципалитетов, некоторые собственники предпочитают оформлять традиционные договоры аренды с рыночной ставкой. Это позволяет избежать административных и судебных рисков, связанных с применением чужих нормативов. Подобные договоры, как правило, имеют более длительный срок действия и не зависят от необходимости обновления территориальных соглашений.
