В начале 2025 года Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) сделало знаковое заявление, призвав два ведущих государственных ипотечных предприятия — Fannie Mae и Freddie Mac — начать учитывать криптовалюту в качестве полноценного актива при оценках рисков ипотечного кредитования. Это решение может кардинально изменить подход к ипотечному рынку и открыть новые горизонты для цифровых активов в сфере недвижимости. За последние несколько лет криптовалюта постепенно проникала во все аспекты финансового мира. Однако традиционные кредитные институты часто скептически воспринимали цифровые валюты из-за их волатильности, недостаточной регуляторной базы и проблем с ликвидностью. Тем не менее, наблюдая за быстрым развитием криптоиндустрии и стабильным ростом капитализации цифровых активов, регуляторы начали адаптировать свои подходы.
FHFA выступила с инициативой, предусматривающей, что криптовалюта будет рассматриваться как актив при формировании резерва для оценки ипотечного риска по жилищным кредитам на один дом. При этом норматив предусматривает, что учитываться будут лишь те криптоактивы, которые могут быть подтвердлены и хранятся на централизованных биржах, регулируемых в США, и соответствуют всем применимым законам. Это ограничение направлено на минимизацию рисков, связанных с несанкционированными или теневыми транзакциями. Директор FHFA Уильям Пульт в своем заявлении отметил, что этот шаг соответствует видению бывшего президента Дональда Трампа сделать США мировым центром криптоиндустрии. Действительно, при администрации Трампа криптовалюты получили существенную поддержку — была подписана исполнительная директива, устанавливающая Стратегический биткоин-резерв и Техасский цифровой активный фонд, что позволило государству позиционировать себя как ведущего игрока в цифровой экономике.
Современная роль Fannie Mae и Freddie Mac в американском ипотечном кредитовании сложно переоценить. Эти две организации с момента финансового кризиса 2008 года обеспечивают ликвидность на рынке жилья, покупая и продавая ипотечные кредиты. Сегодня они гарантируют более половины всех жилищных займов, что делает их решение включать в оценку активов криптовалюту особенно значимым. Поддержка FHFA в обсуждении криптовалют как надежных активов для ипотечного кредитования свидетельствует о стремлении учитывать изменения в глобальной финансовой структуре и адаптироваться к новым реалиям рынка. При этом учитывается не только привлекательность криптовалют в качестве инвестиций, но и их потенциал как символа и драйвера личной свободы для граждан.
Важным аспектом нововведения является то, что предприятия не должны будут конвертировать криптовалюту в доллары США для целей учета резерва. Это означает, что оценка будет происходить напрямую в криптоактивах, что подчеркивает прогрессивный подход и доверие к цифровым валютам как к самостоятельным финансовым инструментам. Тем не менее, в нормативе сделан акцент на использование только тех активов, которые надежно подтверждены и хранятся в США, что снижает риски мошенничества и отсутствия прозрачности. Активное вовлечение в криптоиндустрию американских государственных структур также связано с попытками модернизировать и улучшить жилищный рынок США. Несмотря на длительный период восстановления после кризиса 2008 года, рынок жилья продолжает сталкиваться с проблемами доступности жилья и нестабильностью цен.
В этом контексте использование новых финансовых технологий и активов может стать одним из механизмов, способных поддержать устойчивость рынка. Кроме того, инициативы по интеграции криптовалют в структуру ипотечного кредитования вызывают интерес со стороны частных инвесторов, участников рынка и разработчиков цифровых технологий. Многие специалисты считают, что усиление связи между традиционным финансированием и цифровыми активами ускорит инновации и приведет к появлению новых продуктов, которые будут учитывать интересы как заемщиков, так и кредиторов. Также стоит отметить, что новая политика открывает путь для появления более гибких и прозрачных механизмов оценки финансового здоровья заемщиков. Владение криптовалютой теперь можно будет включать в расчетный баланс, что повысит ликвидность и расширит возможности для привлечения ипотечного финансирования у тех, кто инвестирует в цифровые активы.
Однако интеграция криптовалюты в ипотечную систему сопряжена и с определенными рисками. Волатильность цифровых валют остается высокой, и колебания курса могут повлиять на стоимость активов, обеспечивающих кредит. Поэтому регулятор вправе потребовать от Fannie Mae и Freddie Mac разработать строгие методики оценки и управления этими рисками, обеспечивая при этом финансовую стабильность органов и конечных пользователей. Переход на учет криптоактивов без необходимости конвертации в доллары демонстрирует отраслевую адаптацию к развитию технологий блокчейна и растущему доверию к цифровым валютам. Это также создает предпосылки для дальнейшего распространения токенизации активов, которая в ближайшие годы может кардинально трансформировать рынок недвижимости.
