Рынок недвижимости США продолжает удивлять своей динамикой: несмотря на заметное снижение количества сделок по продаже жилья, цены на дома продолжают бить рекорды. В июне 2025 года медианная цена на уже построенное жильё достигла 435 300 долларов, что стало историческим максимумом. При этом количество продаж снизилось до минимума за последние девять месяцев — показатель упал на 2,7% по сравнению с маем. Эта кажущаяся парадоксальность вызывает вопросы у многих экспертов и потенциальных покупателей. Почему при отсутствии высокого спроса цены продолжают расти? Что стоит за этими противоречивыми тенденциями? Важно внимательно разобраться в причинах и понять, как новая реальность рынка сказывается на разных группах участников.
Одной из главных причин высокой стоимости жилья становится разделение между группами покупателей. Эксперты называют текущую ситуацию «рынком для тех, у кого есть и у кого нет». Те, кто уже обладает собственной недвижимостью и значительным капиталом, могут позволить себе проводить сделки и менять жильё, используя при этом накопленную хозяйственную стоимость. Порядок действий прост: владелец дома продаёт свою недвижимость по рекордным ценам, а затем реинвестирует полученные средства в покупку нового жилья, зачастую сразу оплачивая сделку наличными. Для таких покупателей высокие цены не являются препятствием, напротив, они стимулируют совершать выгодные «жилищные обмены».
К тому же, инфляция зарплат и рост фондового рынка увеличивают финансовые возможности этой категории населения. Высокие цены на дома во многом поддерживаются и всплеском продаж на верхнем ценовом сегменте рынка. Особое внимание стоит обратить на то, что дома стоимостью более миллиона долларов стали наиболее активной зоной рынка. За прошедший год их продажи выросли на 14%, что является крупнейшим приростом. Согласно исследованию компании Redfin, почти 8,5% домов в США сейчас оцениваются в миллион долларов и выше, и эта доля продолжает расти.
Такие тенденции напрямую влияют на общий уровень медианной цены, поднимая её на рекордные высоты. В то же время для первых покупателей и представителей среднего класса ситуация совсем иная. Они сталкиваются с чрезмерно высокой стоимостью жилья, которая выросла почти на 48% за последние пять лет. При таких ценах и одновременно высоких процентных ставках на ипотечные кредиты в среднем около 6,74%, многие потенциальные покупатели просто не могут позволить себе войти в рынок. Каждый дополнительный процент к ставке увеличивает ежемесячные платежи на значительные суммы, иногда это достигает сотен долларов, что многим становится непосильным.
Высокие ипотечные ставки оказывают и обратное воздействие: они не только сдерживают спрос среди новичков, но и создают так называемый эффект «закрепления». Тот, кто оформил ипотеку с низкой ставкой несколько лет назад, не заинтересован в продаже и покупке нового жилья при нынешних высоких процентах, если только не обладает значительной собственностью. Это также уменьшает мобильность на рынке и сокращает количество выставляемых объектов в продаже, что частично объясняет, почему предложение хотя и выросло по сравнению с прошлым годом, но по-прежнему ниже уровней до пандемии. Если же ставки по ипотеке вдруг снизятся, можно ожидать усиления спроса. Это приведёт к появлению на рынке новых покупателей, которые сейчас вынуждены оставаться в стороне.
Однако, при увеличении покупательской активности, даже эта дополнительная нагрузка повлияет на рост цен — конкуренция за дома усилится, и первые покупатели окажутся в ещё более сложной ситуации. Движение цен неравномерно по регионам страны. Данные от Redfin показывают, что в 30 из 50 ключевых городов наблюдается снижение стоимости жилья. Особенно заметны падения в Вашингтоне, округ Колумбия, Остине и Сан-Диего. В Вашингтоне одним из факторов является сокращение рабочих мест в федеральном секторе, но также рынок реагирует на высокие ставки, что заставляет покупателей пересматривать свои бюджеты и искать более доступные варианты.
Таким образом, региональная специфика остаётся важной для понимания общей картины рынка недвижимости. Что касается новых домов, то ситуация в их сегменте также меняется. Раньше новостройки были всегда дороже вторичного жилья, учитывая современные технологии строительства и соответствующий уровень комфорта. Сейчас же медианная цена нового дома составляет около 401 800 долларов, что почти на 40 000 долларов ниже стоимости аналогичного уже существующего жилья. Виной тому несколько факторов: застройщики стремятся строить небольшие, более доступные дома, ориентированные на первую покупку, а также используют ценовые скидки и акции, чтобы привлечь покупателей в условиях слабого спроса.
В июле 38% застройщиков признались, что снижают цены, что является максимальным показателем с 2022 года. Однако не стоит забывать, что поднявшиеся ставки по кредитам отразились и на стоимости строительства новых объектов. Высокие проценты делают заимствования для девелоперов дороже, что сдерживает активность на рынке возведения жилья. В июне количество новых строительных разрешений достигло двухлетнего минимума, а число начатых строительств — 11-месячного. Это значит, что в ближайшие месяцы и годы может почувствоваться дефицит новых домов на рынке, что потенциально приведёт к дальнейшему росту цен.
Современный рынок недвижимости представляет собой непростую совокупность факторов, некоторые из которых противоречат друг другу. С одной стороны, высокие цены и доступность жилья далеко не для всех создают барьеры для входа на рынок. С другой — покупатели с существенным капиталом и собственностью активно совершают сделки, поддерживая устойчивость ценовых рекордов. Покупателям, особенно первичным, следует внимательно подходить к выбору важных факторов: ориентироваться не только на стоимость жилья, но и учитывать влияние ипотечных ставок на будущие платежи, рассматривать плюсы и минусы новых и вторичных домов, обращать внимание на географию и экономическую ситуацию в интересующем регионе. Для продавцов нынешняя ситуация может быть выгодной, особенно для тех, кто располагает значительной долей собственного капитала.
Таким образом, высокий уровень цен на дома в США — результат множества взаимосвязанных причин: концентрация спроса в верхнем сегменте рынка, рост заработных плат у определённой категории населения, ограниченность предложения и влияние ипотечных ставок высокого уровня. Несмотря на замедление продаж, эти факторы обеспечивают поддержку стоимости жилья и формируют новую, неоднородную картину современного рынка недвижимости. Внимательное изучение и понимание этой реальности поможет как покупателям, так и продавцам принимать более взвешенные решения в условиях нестабильности и перемен.
