Федеральное агентство жилищного финансирования США (Federal Housing Finance Agency, FHFA) объявило о намерении изучить возможность включения криптовалют в процесс оценки заемщиков при выдаче ипотечных кредитов. Это решение может стать знаковым событием в становлении криптовалют как полноценного финансового инструмента и усилить их влияние на традиционный банковский сектор и рынок недвижимости в США. Ведущий директор FHFA Уильям Пульт, назначенный на эту должность в период президентства Дональда Трампа, сообщил, что агентство находится на стадии активного изучения потенциала криптоактивов в ипотечном кредитовании. Он подчеркнул, что изучаются вопросы, связанные с использованием криптовалютных активов в качестве подтверждения финансовой состоятельности при оформлении займа на приобретение жилья. В настоящее время FHFA регулирует деятельность двух крупнейших государственных ипотечных предприятий — Федпрограммы Национальной Ипотечной Ассоциации (Fannie Mae) и Федеральной корпорации по ипотечным займам (Freddie Mac).
Поэтому любое решение о включении криптовалют в структуру финансовых требований будет иметь широкий резонанс и, вероятно, станет прецедентом для всего ипотечного рынка. Подобные изменения помогут интегрировать биткоин, стейблкоины и другие цифровые токены в традиционные финансовые системы. Прежде такого рода интеграция была осложнена действовавшими до января 2025 года нормативами Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), известными как руководство SAB 121. Оно обязывало публичные компании учитывать криптоактивы клиентов как обязательства на своих балансах, что создавало препятствия при расчетах капитала и осложняло предложение криптозалоговых кредитов и ипотек со стороны крупных банков. В январе 2025 года SEC отменила эту норму, что открыло дверь для более широкого включения криптовалют в банковские продукты.
Это решение уже стимулирует развитие новых финансовых инструментов на стыке традиционного и цифрового рынков. На сегодняшний день криптообеспеченные ипотеки существуют преимущественно в нишевых продуктах специализированных компаний, которые предлагают заёмщикам возможность получить финансирование в фиате, предоставляя в залог цифровые активы. Такие услуги, как правило, требуют высокой степени залогового покрытия, чтобы защититься от волатильности рынка криптовалют. В случае падения стоимости заложенных токенов заемщикам часто приходится вносить дополнительное обеспечение, чтобы не допустить ликвидации позиции. Однако интеграция криптовалют в систему, регулируемую FHFA, может позволить традиционным банкам запускать подобные продукты и расширять доступ к ипотечным кредитам для современных инвесторов в цифровые активы.
Исследования последних лет показывают, что все больше домохозяйств, в особенности с низким уровнем дохода, используют доходы от инвестиций в криптовалюты для погашения ипотечных кредитов. Отмечается, что рост ипотечного кредитования в «криптоэкспонированных» регионах носит особенно выраженный характер. По мнению экспертов, в том числе создателей Bitcoin-backed lending сервисов, такие как Ledn, значительная часть пользователей обращается к криптокредитам с целью приобрести недвижимость, не продавая саму криптовалюту. Это позволяет сохранить потенциал роста и снижение налоговых издержек. Криптообеспеченные ипотечные продукты открывают новые возможности для инвесторов с высоким уровнем капитала, которые не соответствуют традиционным критериям кредитоспособности.
Они могут использовать цифровые активы для подтверждения платежеспособности и расширения финансовых возможностей. Помимо этого, интеграция криптовалют в процесс ипотечного кредитования может позитивно повлиять на рынок недвижимости, стимулируя ликвидность и расширяя круг потенциальных покупателей, особенно среди молодежи и технически подкованных клиентов. Однако на этом пути существуют риски, связанные с волатильностью криптовалют, правовой неопределенностью и необходимостью разработки соответствующих нормативных актов. Важной задачей регуляторов будет установление четких правил оценки стоимости и стабильности цифровых активов, чтобы обеспечить безопасность заемщиков и кредиторов. Можно ожидать, что дальнейшее развитие рынка криптовалют и финансовых технологий приведет к разработке новых гибких методик кредитной оценки, учитывающих результаты блокчейн-анализов, подтверждение владения активами и динамику их курса.
Крупные финансовые институции готовы адаптироваться под новые условия, и уже сегодня ведут работу по интеграции криптовалютных балансов клиентов в кредитные профили с учетом советов и рекомендаций резидентных регуляторов. В долгосрочной перспективе включение криптоактивов в ипотечное кредитование станет важным шагом по цифровизации финансов и позволит расширить доступ к недвижимости для новых категорий заемщиков, открыв дополнительные пути капитализации роста цифровых активов. Таким образом, решение Федерального агентства жилищного финансирования США изучить и возможно разрешить использование криптовалют при оформлении ипотек не только отражает растущую роль криптоиндустрии в экономике, но и формирует фундамент для будущих трансформаций на рынке жилищного кредитования. Это важная веха, сигнализирующая о постепенном преодолении барьеров между криптовалютой и традиционным финансовым сектором, что может привлечь внимание инвесторов, заемщиков и регуляторов по всему миру.
