Рынок недвижимости США в мае 2025 года продемонстрировал неожиданный рост продаж существующего жилья, что привлекло внимание экспертов и инвесторов. Несмотря на осторожный оптимизм, сохраняющиеся высокие ипотечные ставки продолжают оказывать ограничивающее воздействие на покупательский спрос и развитие сектора в целом. В этой статье подробно рассмотрим ключевые показатели рынка, внешние экономические факторы, фундаментальные тренды и перспективы на будущее. За май 2025 года продажи существующего жилья в США увеличились на 0,8% по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув сезонно скорректированного годового показателя в 4,03 миллиона единиц. Этот результат удивил многих экономистов, так как предварительные прогнозы предполагали снижение объёмов продаж до 3,95 миллиона.
Однако несмотря на рост, показатель остался на самом низком уровне для мая с 2009 года, что свидетельствует о продолжающейся слабости рынка недвижимости. Годовой сравнительный анализ показал снижение на 0,7%, что отражает сохраняющуюся неопределённость и сдержанный спрос со стороны покупателей. Главным фактором, сдерживающим активность на рынке, остаются высокие ипотечные ставки. Средняя ставка по популярной 30-летней фиксированной ипотеке в течение 2025 года держится на уровне около 7%, создавая существенные финансовые барьеры для потенциальных покупателей. Экономическая политика США в области торговых тарифов также влияет на рынок недвижимости.
Агрессивное повышение импортных пошлин, инициированное администрацией президента Дональда Трампа, усилило тревогу в экономике и привело к росту инфляционного давления. Федеральная резервная система, в ответ на эти вызовы, приостановила снижение ключевой ставки, оставив её в диапазоне 4,25%-4,50%, где она находится с декабря предыдущего года. Глава ФРС Джером Пауэлл подчеркнул, что ожидается дальнейшее устойчивое инфляционное давление, частично обусловленное тарифами на импорт, что повышает риск удорожания заёмных средств в будущем. Отсутствие снижения ставок в ближайшем будущем дополнительно усиливает ограничения для покупателей жилья, особенно для молодежи и семей с ограниченными доходами. Отражая общую ситуацию на рынке, индекс настроений среди застройщиков односемейных домов упал до минимума за последние 2,5 года.
Уровень оптимизма среди строителей резко снизился, что связано с уменьшением спроса и необходимостью снижать цены для привлечения покупателей. Национальная ассоциация строителей жилья прогнозирует снижение числа новых строительств односемейных домов в 2025 году, что может привести к краткосрочному сокращению предложения на рынке. Инвестиции в жилую недвижимость, включающие как процесс строительства, так и продажу домов, продемонстрировали небольшое сокращение в первом квартале 2025 года. Этот спад стал своего рода восстановлением после активного роста, отмеченного в 2024 году после резких падений при начале подъёма ипотечных ставок. Ситуация на рынке дома связана не только с уровнем ставок, но и с общим экономическим климатом, настроением потребителей и ожиданиями по инфляции.
Запасы существующего жилья на рынке увеличились на 6,2%, достигнув отметки в 1,54 миллиона единиц в мае 2025 года. За год рост предложения составил более 20%, что указывает на замедление оборота недвижимости и усиливающееся давление со стороны продавцов. Средний срок нахождения жилья на рынке увеличился до 27 дней с 24 дней годом ранее, что свидетельствует о том, что продать недвижимость становится сложнее и требует больше времени. Медианная цена на существующее жильё выросла на 1,3% год к году и достигла рекордной отметки в 422 800 долларов, что отражает устойчивый рост цен несмотря на ослабевший спрос. Такой уровень цен делает покупку первой недвижимости менее доступной для многих, особенно для молодых людей и семей, что снижает их долю на рынке.
Процент первых покупателей упал до 30% с 31% в прошлом году, однако для здорового и динамичного рынка жилья обычно прогнозируется доля в районе 40%. Интересен и состав сделок с недвижимостью. Доля сделок за наличные деньги несколько снизилась и составила 27%, а количество сделок с проблемной недвижимостью, включая взыскания и аукционы, увеличилось до 3%. Эти тенденции могут свидетельствовать о наличии на рынке сегмента с большими финансовыми трудностями для покупателей и продавцов. Роль ипотечных ставок остаётся ключевым ограничивающим фактором для восстановления рынка недвижимости в США.
Высокие ставки делают ипотечные кредиты менее доступными, увеличивая ежемесячные выплаты и снижая максимальный возможный размер кредита для покупателей. Это сдерживает активность рынка, особенно среди тех, кто приобретает жильё впервые. Если ипотечные ставки начнут снижаться во второй половине 2025 года, по мнению ведущих экспертов и экономистов, можно ожидать улучшения ситуации и роста продаж по всей стране. Однако любая позитивная динамика будет зависеть от общего состояния экономики, инфляционной политики и настроений потребителей. Другими важными факторами, влияющими на рынок недвижимости, остаются уровень доходов населения, динамика занятости и общее состояние потребительской уверенности.
Неопределённость, вызванная торговыми тарифами и экономической политикой, создаёт дополнительное давление на рынок и тормозит инвестиции в строительство и покупку жилья. Таким образом, рынок жилья США в мае 2025 года демонстрирует смешанную картину. С одной стороны, наблюдается небольшое восстановление продаж и рост предложения, с другой – сохраняются серьезные препятствия в виде высоких ипотечных ставок и экономической неопределённости. Эти факторы продолжают оказывать влияние на доступность жилья и формируют структуру спроса, в том числе ограничивая возможности для новых покупателей. Предстоящие месяцы будут важны для оценки тенденций и понимания, сможет ли рынок недвижимости адаптироваться к текущим вызовам и найти точки роста на фоне меняющейся макроэкономической среды.
Инвесторам, покупателям и застройщикам рекомендуется внимательно следить за изменениями ключевых показателей и государственными решениями, чтобы своевременно реагировать на меняющиеся условия и выстраивать оптимальные стратегии взаимодействия с рынком.
