В мае 2025 года продажи вторичной жилой недвижимости в США практически не изменились, что стало отражением продолжающегося давления на рынок со стороны высоких ипотечных ставок и растущих цен на жилье. Несмотря на незначительный рост в 0,8% по сравнению с апрелем, сезонно скорректированный ежегодный показатель продаж достиг всего 4,03 миллиона единиц, что является самым низким уровнем продаж для мая с 2009 года. Этот результат свидетельствует о том, что покупатели и продавцы сталкиваются с серьезными препятствиями на пути к сделкам, обусловленными ухудшающейся доступностью жилья и экономической неопределенностью. Причины такой динамики рынка достаточно очевидны. Ипотечные ставки продолжают оставаться на повышенном уровне — в первой половине 2025 года средняя ставка по 30-летней ипотеке колебалась в пределах 6,62% до 6,89%, что значительно выше исторических минимумов, наблюдавшихся в пандемию.
В конце мая ставки также оставались около 6,81%, сохраняясь близко к максимуму в 7%, зафиксированному в январе текущего года. Для большинства потенциальных покупателей такие ставки означают существенное повышение ежемесячных расходов на обслуживание кредита, что делает приобретение жилья более затратным и менее привлекательным. Одновременно с этим цены на жилье продолжают расти, пусть и с замедлением темпа роста. По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), медианная продажная цена дома в мае 2025 года достигла исторического максимума для данного месяца — 422 800 долларов, что на 1,3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако это замедление роста цен, впервые за множество месяцев, может сигнализировать о начале выравнивания или даже о приближении коррекции рынка в условиях ограниченного спроса.
Рост цен и высокие ставки в комплексе затрудняют покупку жилья для широкого круга американцев, особенно для тех, кто приобретает жилье впервые. В мае только 30% продаж пришлось на молодых покупателей, тогда как исторически их доля достигает 40%. Это указывает на то, что многие молодые семьи и новички на рынке не могут позволить себе вход в рынок из-за высокой стоимости жилья и требований к первоначальному взносу. За последние несколько лет необходимый доход для покупки среднего дома с 20%-ным первоначальным взносом вырос почти на 87%, достигнув почти 92 000 долларов в год. При этом средняя почасовая заработная плата за тот же период увеличилась примерно на 30%, что также подчеркивает растущий разрыв между доходами и стоимостью жилья.
Одним из факторов, негативно влияющих на рынок, является рост инвентаря — количество доступных для продажи домов продолжает увеличиваться, что немного облегчает выбор для покупателей, но при этом не приводит к увеличению продаж. Несмотря на расширение предложения, спрос сдерживается высокими затратами на ипотеку и высокими ценами, создавая своеобразный застой на рынке. В такой ситуации многие владельцы, приобретавшие жилище по более низким ценам, предпочитают не продавать его, чтобы не сталкиваться с необходимостью покупки более дорогого жилья в условиях высоких ставок. Эксперты рынка отмечают, что именно уровень ипотечных ставок является ключевым барьером для роста продаж. Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов, отмечает, что снижение ставок способно стимулировать активность покупателей и продавцов, восстановив энергичность рынка.
По его мнению, пока ставки не вернутся к более комфортным уровням, рынок недвижимости останется под давлением. Стоит отметить, что текущий спад рынка начался еще в начале 2022 года, когда ставки по ипотечным кредитам начали стремительно расти после рекордно низких значений, наблюдавшихся во время пандемии. В 2024 году показатель продаж опустился до самого низкого уровня за почти 30 лет, что стало свидетельством глубинного кризиса на рынке. Тем не менее, несмотря на сложности, рынок продолжает показывать признаки устойчивости — продажи в мае превысили прогнозы аналитиков, что может указывать на начало адаптации покупателей к новым реалиям. Дисбаланс между доходами населения и ростом стоимости жилья продолжает оставаться одной из главных проблем жилищного сектора.
За последние пять лет цены на жилье выросли более чем на 50%, в то время как заработные платы подросли существенно меньше. Это ведет к необходимости для покупателей откладывать значительные суммы для первоначального взноса и задумываться о своем финансовом плане более тщательно. Ограничения доступа к ипотеке и высокую стоимость жилья особенно остро чувствуют именно первые покупатели на рынке, которые зачастую оказываются вынуждены откладывать покупку, арендуя жилье или выбирая менее выгодные варианты. В перспективе эксперты рынка прогнозируют, что ситуация будет оставаться сложной до тех пор, пока не произойдет значительного снижения ипотечных ставок или улучшения экономической ситуации в целом. Инфляция, уровень занятости и изменения в денежно-кредитной политике Федеральной резервной системы окажут существенное влияние на динамику рынка в ближайшие месяцы.
