Рынок жилья в США, который традиционно оживляется весной и летом, в последние годы демонстрирует признаки затухания. Несмотря на сезонный пик спроса, активность покупателей и продавцов остаётся низкой, что вызывает беспокойство у экспертов и участников рынка. Многим интересно, почему при кажущемся подъёме предложения продажи не растут, и что мешает рынку полноценно восстановиться после пандемии. Рассмотрим ключевые факторы, которые можно проиллюстрировать через важные тенденции и статистические данные за последние годы. Одной из главных причин застоя является высокие ипотечные ставки, которые устойчиво держатся около 7%.
Это высокий уровень по сравнению с послевоенным историческим минимумом 3-4%, который был наблюдаем в начале 2020-х годов. Для многих покупателей это означает значительный рост ежемесячных платежей: ипотека, которая при 3% ставке была доступной и удобной, при 7% становится гораздо дороже. При таких условиях потенциальные новички на рынке вынуждены долго думать, откладывать покупку или отказываться от неё в пользу аренды. Многие понимают, что за те же деньги на рынке аренды можно взять более просторное жильё, чем позволят покупательские возможности при нынешних ипотечных условиях. Это сдерживает спрос и не даёт рынку набрать обороты.
Вторым немаловажным фактором становится значительный рост цен на жильё, который в пандемийный период достиг апогея. С 2020 по 2022 годы цены на дома в США выросли рекордными темпами из-за сочетания низких ставок, стремления к переездам и ограниченного предложения. Статистика показывает, что за последние 25 лет стоимость недвижимости выросла более чем в три раза, в то время как доходы американцев не удвоились даже за весь этот период. Такая разница приводит к снижению доступности жилья для среднего покупателя: если доходы растут медленно, а цены на недвижимость ускоренно, то ценовой барьер становится практически непреодолимым. На фоне высокой стоимости покупатели отличаются растущей избирательностью.
Они тщательно оценивают каждое предложение, хотят получить максимально выгодные условия и не готовы быстро принимать решения. Это проявляется в том, что количество предложений жилья в продаже увеличивается, однако цены остаются достаточно высокими и не снижаются настолько, чтобы разбудить массовый спрос. В результате возникает застой, когда продавцы и покупатели словно стоят друг напротив друга, не желая уступать — последние ждут скидок, а первые не хотят снижать цены. Особое место в анализе ситуации занимает так называемый «эффект запирания» (rate lock-in effect). Многие владельцы жилья, сумевшие оформить ипотеку под 3-4% ставки в период рекордно дешёвых займов, не готовы продавать своё жильё и переходить на новые условия с высокими ставками около 7%.
Это серьёзно ограничивает объём доступного для покупки жилья на рынке. Люди остаются в своих домах, многие даже без необходимости и желания менять местожительство из-за опасений, что новая ипотека будет им менее выгодна. Это препятствует обновлению рынка и делает предложение менее ликвидным. Со временем, конечно, количество владельцев с низкими процентными ставками будет уменьшаться — новые покупатели получают кредиты по более высоким ставкам, а некоторые владельцы вынуждены будут продавать свои дома, например, из-за переезда, увеличения семьи или смены работы. Однако пока этот переходный период продолжается, рынок остаётся в «застое».
Более полувека домохозяйств в США всё ещё закреплены за ипотечными ставками ниже 4%, что говорит о длительной инерции. Кроме того, на рынок влияет общая экономическая неопределённость. Нестабильная ситуация в мировой экономике, рост инфляции, напряжённость на финансовых и товарных рынках заставляют многих потенциальных покупателей быть осторожными. Они боятся утратить работу или столкнуться с резким ростом расходов, поэтому принимают решение повременить с крупными инвестициями, такими как покупка жилья. Аналитики подчёркивают, что психологический фактор является не менее важным, чем чисто финансовые барьеры.
Если смотреть в перспективу, то для оживления рынка необходимо снижение ипотечных ставок до более комфортного уровня. Однако ожидать скорого возвращения к докризисным 3-4% практически нельзя без серьёзного экономического спада, который, в свою очередь, приведёт к другим негативным явлениям, таким как рост безработицы и проблем на финансовом рынке. Таким образом, ситуация осложняется тем, что классические драйверы оживления рынка одновременно могут принести и новые риски. Высокие цены на жильё, связанные с дефицитом и предыдущей волной спроса, будут снижаться только постепенно. Продавцы, учитывая и высокие затраты на покупку, и сохранение высоких ипотечных ставок, не могут резко снизить цены.
Покупатели при этом продолжают неохотно решаться на приобретение дома, что создает циклическое затягивание. Положение осложняется тем, что за последние годы рынок жилой недвижимости стал более уязвим к колебаниям ставок и макроэкономическим рискам, что чувствуют не только участники рынка, но и региональные экономические системы. Таким образом, многолетняя динамика роста цен на дома значительно опережает рост заработных плат населения, ипотечные ставки остаются на высоким для покупателей уровне, а эффект «старых» дешёвых кредитов препятствует формированию динамичного рынка предложения. Экономическая неопределённость добавляет осторожности к массовому поведению покупателей и продавцов. Все эти факторы вместе создают замкнутый круг, из которого рынок жилья в США пока не может выйти.
Перспективы рынка напрямую зависят от сочетания следующих условий: экономической стабилизации, умеренного снижения ипотечных ставок, постепенного обновления пула домовладельцев и корректировки цен на недвижимость до более доступного уровня. Пока этого не произошло, рынок жилья остаётся замороженным, а покупательная активность и продажи движутся вяло. Инвесторы и домохозяйства с большой осторожностью подходят к выбору времени и условий для сделок с недвижимостью. Понимание этих сложностей важно для всех, кто следит за состоянием экономики, планирует покупку дома или инвестиции в жильё. Анализ данных показывает, что нынешние вызовы не уникальны, а часть долгосрочных структурных изменений.
Однако для выхода из нынешнего состояния потребуется время и комплексное влияние факторов, в том числе изменения финансовой политики и адаптация рынка к новым реалиям. Только тогда можно ожидать более активного спроса и оживления сегмента жилой недвижимости.
