Покупка недвижимости — это всегда важный и ответственный шаг, который часто сопровождается множеством нюансов и неожиданных ситуаций. Одной из таких сложных ситуаций может стать ситуация, когда независимая оценка жилья, проводимая профессиональным оценщиком, показывает стоимость объекта ниже той суммы, на которую был сделан предварительный договор или предложение покупателя. Этот разрыв между предложенной ценой и результатом оценки называют «аппрейз-газ» или «разрыв в оценочной стоимости». С чем это связано, какие последствия несет и как действовать в подобной ситуации — тема нашей статьи. Оценка объекта недвижимости — обязательная часть процесса оформления ипотеки.
Банки и иные кредитные организации требуют независимую оценку для подтверждения рыночной стоимости жилья. На основании оценки формируется максимальная сумма кредита, которую может получить заемщик. Когда оценочная стоимость выше или равна цене, на которую был заключен договор, все проходит гладко, и процесс покупки продолжается по плану. Если же оценка оказалась ниже, начинается поиск решений для преодоления финансового разрыва. Одной из частых причин возникновения такой ситуации является быстро растущий или, наоборот, нестабильный рынок недвижимости.
Цены на жилье могут меняться достаточно динамично, что порой не успевает отразиться в данных, которые использует оценщик. Кроме того, оценочные процедуры зависят от анализа сопоставимых сделок, текущего состояния объекта и особенностей района, поэтому возможны ошибки или недочеты из-за устаревшей или некорректной информации. Если вы получили оценку ниже вашего предложения, первый шаг — оценить, насколько значителен этот разрыв. Например, если покупка дома запланирована по цене 5 миллионов рублей, а оценка составила 4,7 миллиона, разница в 300 тысяч может быть критичной для банка, ведь он не готов кредитовать покупку выше рыночной стоимости. В такой ситуации необходимо сразу подумать о стратегиях и вариантах решения.
Для начала следует проверить, есть ли в договоре купли-продажи или оферте пункт об оценочном условии, то есть об отсрочке или возможности отмены сделки в случае недостаточной оценки. Если такой пункт есть, покупатель имеет право отказаться от покупки без потери первоначального взноса и комиссий. Это важная защита, позволяющая не связываться с дорогими сделками, если стоимость существенно завышена относительно рынка. Если же такового условия в договоре нет, покупатель рискует потерять значительную сумму или оказаться обязанным покрыть разницу из собственных средств. В этом случае необходимо тщательно проанализировать и взвесить риск.
Одним из потенциальных вариантов выхода из ситуации является попытка переговоров с продавцом по поводу снижения цены до уровня оценочной стоимости. В идеальном случае продавец согласится опустить цену, чтобы сохранить сделку, особенно если он заинтересован быстро продать объект и нет множества конкурентов на рынке. В некоторых условиях продавцы мотивированы пойти на уступки, если покупатель принял взвешенное решение и объяснил причины пересмотра стоимости. Однако если рынок недвижимости активен, и на дом или квартиру есть большой спрос, продавец может отказаться менять цену. В таких случаях он рассчитывает найти другого покупателя, готового оплатить запрашиваемую стоимость.
Тогда покупатель оказывается в более сложном положении: необходимо искать иные инструменты либо отказываться от сделки. Если переговоры с продавцом не увенчались успехом, стоит проверить правильность и корректность самой оценки. Оценщики работают на основании данных и анализа, но допускаются ошибки, например, могут неправильно посчитать площадь, не учесть сделанный ремонт или не учесть рыночные тенденции в конкретном микрорайоне. За дополнительную плату можно запросить повторную или независимую оценку, чтобы получить альтернативное мнение. Иногда банки идут навстречу и могут пересмотреть свои требования при предоставлении дополнительной оценки или дополнительных доказательств стоимости — это зависит от кредитной политики учреждения.
Однако не всегда вторая оценка решает проблему, и кредитор может остаться при своем мнении. Если кредитор настаивает на оценке, существенно ниже предложения, покупателю придется либо компенсировать разницу наличными, либо отказаться от ипотеки под эти условия. Второй вариант — поиск альтернативного финансирования с другим банком, который может согласиться на другие оценки ошибок. Однако это не всегда удобно и выгодно, требует времени и иногда новых комиссий. Еще один способ — договориться с продавцом о рассрочке или частичной оплате разницы в цене.
В редких случаях встречается ситуация, когда продавец не хочет уводить покупателя и соглашается на внутренний заем на часть суммы, чтобы сделка прошла. Это требует дополнительного юридического оформления, так как фактически становится видом дополнительного кредита между сторонами. Многие покупатели оценивают ситуацию как возможность выйти из сделки без штрафов, если договор предусматривает «аппрейз-континдженси» (оценочное условие). Это исключение из основных условий контрактов становится все более популярным в условиях нестабильного рынка недвижимости и помогает сбалансировать интересы продавцов и покупателей. Особое внимание заслуживают программы ипотечного кредитования, поддерживаемые государством, например, военные и социальные программы.
Для владельцев военных льготных кредитов по программе ВА (Департамент ветеранов), существуют специальные правила: заемщик может выйти из сделки без штрафа, если оценочная стоимость ниже цены, либо договориться о компенсации разницы. Это делает такие кредиты более гибкими в условиях рыночных колебаний. Для покупателей так же важно понимать, что оценка — это не только документ для банка, но и ориентир для понимания реальной стоимости недвижимости. Иногда завышенная первоначальная ставка вызвана эмоциями, влиянием рынка либо стремлением переоценить свои возможности. Аппрейз помогает взять процесс под контроль и избежать переплат.
