Рынок коммерческой недвижимости (CRE) в Соединённых Штатах переживает значительные изменения, отражающиеся на настроениях финансовых участников отрасли. Согласно новому опросу, проведённому с марта по апрель 2025 года, оптимизм в сегменте финансирования коммерческой недвижимости упал более чем на 30%, что стало вторым по величине снижением с начала пандемии COVID-19. Этот резкий спад показывает, насколько быстро и драматично может изменяться рыночная психология под влиянием новых экономических и политических факторов. В основе такого падения лежит несколько ключевых событий. Во-первых, администрация бывшего президента Дональда Трампа ввела новые тарифы, которые вызвали значительные опасения у участников рынка.
Более 60% респондентов в опросе упомянули торговые политики и растущие геополитические напряжённости в качестве основных факторов, ухудшающих их прогнозы относительно развития рынка. Эти тарифы привели к удорожанию строительных материалов и увеличению затрат на строительство, что напрямую сказывается на прибыльности и привлекательности проектов в сфере коммерческой недвижимости. Прогнозы участников рынка в отношении экономической ситуации на ближайшие 12 месяцев также весьма мрачны. В прошлом квартале только 12% опрошенных ожидали ухудшения, тогда как теперь таких респондентов уже 80%. Половина экспертов выражает надежду на дальнейшее ухудшение рыночных условий, что объясняется рядом системных проблем в экономике и финансовом секторе.
В частности, значительная часть настроений связана с прогнозируемыми изменениями в сегменте офисной недвижимости, где наблюдаются значительные трудности. Один из ярких аспектов спада – страх того, что офисный сегмент пострадает из-за отказов федеральных государственных структур от аренды недвижимости. Министерство эффективности правительства США сокращает свои арендные обязательства, что ставит под вопрос дальнейший спрос на офисные площади. Это отражается не только на текущих доходах от аренды, но и на долгосрочных инвестиционных решениях и стратегии развития объектов коммерческой недвижимости. Несмотря на общий негатив, в опросе были выявлены и некоторые оптимистичные моменты.
Так, участники рынка связывают часть своих надежд с возможным снижением процентных ставок, которое могло бы разблокировать стагнацию сделок, характерную для большей части 2024 года. Ослабление стоимости кредитов способно стимулировать активность на рынке и вернуть утраченный интерес со стороны инвесторов и заимодавцев. Кроме того, участники опроса ожидают, что выпуск коммерческих ипотечных облигаций (CMBS) останется на уровне или снизится незначительно в ближайшем будущем. Это свидетельствует о том, что, несмотря на сложности, рынок сохраняет определённую стабильность в части финансирования сделок, а инвесторы продолжают видеть потенциал в данной категории активов. Исторически рынок коммерческой недвижимости достаточно чувствителен к макроэкономическим и политическим изменениям.
В данном случае, введение новых тарифов и продолжающаяся геополитическая напряжённость усилили неопределённость, что исходит даже от крупных и опытных игроков отрасли. Показатель упавшего на 30% индекса настроений – это сигнал тревоги для инвесторов, девелоперов и кредиторов, призывающий к повышенной осторожности и пересмотру стратегий. Ситуация на рынке CRE тесно связана с общими экономическими тенденциями и финансовыми условиями. Увеличение стоимости строительства вследствие тарифных ограничений приводит к росту цен на новые проекты и снижению маржи. Это отражается не только на новых сделках, но и на возможности обслуживания текущих долговых обязательств, что повышает риски дефолтов и снижает общий потенциал роста сектора.
Дополнительным фактором является продолжающаяся переоценка офисных помещений после пандемии. Переход на гибкие и удалённые формы работы уменьшил востребованность больших офисных площадей, что заставляет владельцев и управляющих искать новые подходы к оптимизации использования недвижимости и изменению форматов аренды. Эксперты CRE Finance Council, организации, проводившей опрос, подчёркивают, что нынешний спад – не обязательно провал всего сектора, а скорее коррекция, которая позволит очистить рынок от переоценённых активов и подготовить базу для более здорового восстановления в будущем. Ключевым элементом такого восстановления может стать благоприятный денежный и кредитный климат, а также адаптация к новым экономическим реалиям и смена политики в отношении тарифов. В условиях высокой неопределённости инвесторам рекомендуется внимательно отслеживать изменения в геополитической ситуации и экономической политике, а также тщательно анализировать риски, связанные с конкретными сегментами рынка.
Важными остаются также вопросы диверсификации портфеля и поиска новых направлений роста, таких как инвентаризация складской недвижимости, дата-центров и объектов логистики, которые могут оказаться более устойчивыми в новых реалиях. Подводя итог, можно сказать, что первый квартал 2025 года ознаменовался для коммерческой недвижимости значительным ухудшением настроений, вызванным внешними факторами и внутренними нерешёнными проблемами отрасли. Однако аналитики видят в этом потенциал для дальнейшей трансформации рынка и его постепенного возвращения к росту. Реакция участников рынка на новые экономические вызовы и адаптация стратегий управления станут ключом к успешному преодолению текущего кризиса и построению устойчивого будущего сектора коммерческой недвижимости.
