В регионе Мавоко, расположенном на территории округа Мачакос в Кении, развернулось многолетнее судебное разбирательство, в котором истцы — группа из 54 человек во главе с Кельвином Нзиоки — оспаривали права собственности на земельный участок, известный как KMC Phase III. Ответчиками выступали Export Processing Zone Authority (EPZA) и Kenya Meat Commission (KMC) — государственные корпорации, обладающие регистрационными правами на участки под номерами LR No. 18474 и LR No. 10281 соответственно. Судебный процесс, начавшийся в 2017 году и завершившийся решением в 2024 году в Окружном суде по вопросам окружающей среды и земли в Мачакос, ярко иллюстрирует столкновение различных правовых и фактических обстоятельств в вопросах земельного права в Кении.
Истцы утверждали о своих правах владения на участок с 1997 года, ссылаясь на акт проживания, ведения сельского хозяйства, строительства жилых домов и школ, а также на оформление временного распределения участков в 2007 году через Мавокоский муниципальный совет. По их словам, выделение земли и ее занятие ими было правомерным и легитимным на основе документов, выданных муниципальными властями. Они требовали признания за собой права собственности, а также запрета на дальнейшие попытки ответчиков выселить их или ограничить пользование землей. Однако ответчики предоставили судебному органу документы, свидетельствующие о том, что земельные участки LR No. 18474 и LR No.
10281 зарегистрированы в их именах с ранних 1990-х годов. EPZA получила землю в 1991 году после выделения части бывших территорий Kenya Meat Commission, и с тех пор владеет ее титулами на законных основаниях, уплачивая налоги и обременения согласно земельному законодательству Кении. KMC, в свою очередь, имела долгосрочную аренду участка LR No. 10281, что подтверждалось соответствующими регистрационными документами и планами. Несмотря на утверждения истцов о полученных временных письмах-выделениях участков и оплате налогов, суд установил, что Municipal Council of Mavoko не имел полномочий на распорядительство земель вообще, как минимум по тем участкам, которые зарегистрированы за ответчиками.
По сути муниципалитет пытался распределить уже зафиксированную государственными органами собственность, не обладая на то иными законными основаниями. Более того, документы истцов не были подкреплены необходимыми государственными актами, включая планы развития территории (Part Development Plans), официальными постановлениями, положенными по процедуре и обязательным одобрением Министра и Комиссара по земельным вопросам, что является обязательным элементом выделения государственных или доверительных земель в Кении. Значительной проблемой стала и правовая квалификация земель. Согласно положениями до 2010 года, земля делилась на государственную (Government land) и доверительную (Trust land). Первая принадлежала центральному правительству и распоряжение такой землей осуществлялось через Комиссара по земельным вопросам, в то время как вторая была под контролем местных органов власти, например, муниципальных советов, для нужд населения территории.
Но в данном случае истцы не доказали, что имеющиеся у них участки соответствуют категории землей, которыми муниципалитет имел право распоряжаться. Кроме того, суд оценивал возможность применения истцами доктрины приобретательной давности (adverse possession). Эта правовая норма позволяет приобрести право собственности на землю при фактическом и открытом владении землей в течение определенного срока без высказывания возражений со стороны законного владельца. Однако согласно действующему законодательству Кении, приобретательная давность не применима к государственной или общественной земле, к которой относятся зарегестрированные на EPZA и KMC участки. Таким образом, длительность проживания истцов сама по себе не могла стать основанием для признания их собственниками.
В процессе судебных слушаний подробно рассматривались планы, карты территории и ходатайства о предъявлении доказательств владения и регистрации земельных участков. Свидетели истцов, в том числе геодезисты и бывшие чиновники муниципалитета, заявляли о правах и ожиданиях истцов получить формальный титул на участки. Тем не менее, сторона ответчиков представляла убедительные материальные доказательства наличия выдающихся правовых документов, подтверждающих исключительные права собственности. Суд подчеркнул, что для признания законного владения земельным участком необходимо строгое соблюдение установленной процедуры выделения, включая официальные градостроительные планы, разрешения, а также санкционирование со стороны компетентных государственных органов. В виду того, что муниципальный совет Мавоко не имел прав на управление уже зарегистрированной землей, и отсутствовали надлежащие акты о выделении, утверждения истцов были признаны недоказанными.
Результатом судебного разбирательства стало отклонение иска истцов и признание за ответчиками права собственности на земельные участки. Суд постановил применить постоянный судебный запрет для ограничения доступа истцов к указанной земле, уделив внимание необходимости сохранения интересов зарегистрированных правовладельцев в рамках закона. Было также указано на обязанность истцов в добровольном выселении с территории в установленные сроки. Наблюдая за развитием дела, становится ясно, что земельное право в Кении требует точного и осторожного подхода, учитывающего исторические закономерности разделения земли на государственную и доверительную, нормативные предписания по процедурам выделения земли, а также права третьих лиц и законных владельцев. Особое значение имеет правильное ведение документации и официальное оформление распоряжения земельными ресурсами.
Дело Nzioki & 53 others v Export Processing Zone Authority, Athi River & another иллюстрирует сложность разрешения земельных споров, возникающих из-за неполной или ошибочной информации об объектах недвижимости, а также противоречий между интересами резидентов и государственных структур. Кроме того, дело подчеркивает важность соблюдения требований закона и процедур, которые обеспечивают защиту прав собственности и способствуют мирному урегулированию конфликтов. Таким образом, судебное решение придаёт значительный импульс для укрепления правового порядка в сфере земельных отношений в Кении, определяя правовую ясность и защищая права зарегистрированных собственников. Данное дело станет значимым прецедентом в разрешении аналогичных споров и демонстрирует необходимость для всех участников земельных правоотношений придерживаться законодательства и нормативных процедур для предотвращения затяжных и сложных конфликтов.
