Рынок недвижимости для сектора бионаук в Соединенных Штатах переживает необычный период, отмеченный значительным ростом уровня вакантных площадей и одновременно снижением арендных ставок. Согласно отчету Cushman & Wakefield, в конце второго квартала 2025 года показатель вакантности в отрасли достиг рекордных высот, что стало важным сигналом для инвесторов, девелоперов и арендаторов. Эти тенденции оказывают серьезное влияние на структуру спроса и предложения, а также формируют новые экономические реалии в бионаучном секторе. Рост вакантных площадей обусловлен рядом факторов. Во-первых, на рынок вышло большое количество нового строительного объема, который во многих случаях не успевает активно поглощаться арендаторами.
Второй важный момент - это спад в спросе на лабораторные и производственные пространства, что связано с замедлением ряда научных и коммерческих проектов, а также общими экономическими изменениями. Несмотря на замедление темпов строительства, объем нового возведения все еще значителен, но доля предварительно арендованных объектов снижается, что говорит об изменении стратегии девелоперов в пользу более целевого - build-to-suit - строительства. По данным Cushman & Wakefield, общая вакантность на рынке бионаук достигла 23,9% во втором квартале, что на 70 базисных пунктов выше по сравнению с предыдущим кварталом и на 520 пунктов больше, чем в аналогичный период предыдущего года. Это заметное увеличение отражает как перенасыщенность рынка, так и коррекцию со стороны арендаторов, которые становятся более осторожными в своих планах и инвестициях. Снижение арендных ставок - естественное следствие растущей вакантности.
Средний уровень арендных ставок по лабораторным и передовым производственным площадям, соответствующим стандартам Current Good Manufacturing Practice (cGMP), вырос лишь на 0,7% с конца 2024 года, что значительно ниже предыдущих показателей. Сравнительно с прошлым годом рост составил 4,7%, однако тенденция к замедлению ясна. В ряде ключевых рынков - включая Бостон, Сан-Франциско, Роли-Дурем и Нью-Джерси - арендные ставки даже снизились, что особенно заметно на фоне общей рыночной нестабильности. Увеличение количества субарендных площадей, предлагаемых по более низким ставкам, оказывает дополнительное давление на средневзвешенные арендные показатели. Доля субарендных площадей сейчас составляет около 4,0%, что на 10 базисных пунктов выше, чем в предыдущем квартале.
С уменьшением числа доступных субарендных помещений этот фактор в будущем будет оказывать менее значимое влияние, однако на данный момент он способствует более ощутимому снижению доходности для арендодателей. Несмотря на сложившуюся ситуацию, в некоторых регионах наблюдается рост аренды. Лос-Анджелес-Оранж, Чикаго и Сан-Диего выступают в роли локальных аутсайдеров с положительной динамикой арендных ставок, что свидетельствует о региональных различиях и локальных особенностях спроса. Такие данные указывают на то, что рынок не однороден и требует внимательного анализа с учетом индивидуальных характеристик каждого географического сегмента и профиля арендатора. Наблюдаемое сокращение активности в строительстве также может восприниматься как позитивный фактор для стабилизации рынка.
На данный момент объем строящихся площадей - около 8 миллиона квадратных футов - является самым низким с 2019 года. Это дает возможность рынку лучше усвоить уже существующие вакантные площади и приведет к постепенному выравниванию спроса и предложения в ближайшей перспективе. Для компаний, работающих в секторе бионаук, изменение рыночной конъюнктуры означает необходимость пересмотра стратегии аренды и инвестиций в недвижимость. Снижение арендных ставок и наличие более выгодных условий аренды в виде бесплатных периодов проката, а также предоставления офисной мебели, оборудования и современной технической инфраструктуры позволяют оптимизировать расходы и повысить эффективность использования площадей. В то же время растущая вакантность вынуждает арендодателей адаптироваться к новым реалиям, предлагая более гибкие и выгодные условия для сохранения лояльности клиентов и привлечения новых.
Перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости для бионаук во многом зависят от макроэкономических условий, инвестиций в отрасль, государственной поддержки и технологического прогресса. В случае возобновления роста спроса, связанных с разработкой инновационных лекарств и расширением производственных мощностей, рынок может быстро восстановиться и вернуться к более устойчивым темпам роста арендных ставок. Не менее важной станет способность девелоперов адаптировать свои проекты к требованиям арендаторов, ориентируясь на build-to-suit подход, который минимизирует риски неокупаемости и учитывает конкретные нужды компаний. Это позволит создать более эффективные и востребованные объекты недвижимости, которые будут лучше соответствовать профилю и этапу развития научно-исследовательских и производственных программ. В целом, текущий период на рынке бионаук в США можно охарактеризовать как фазу коррекции и переосмысления стратегии как арендаторов, так и девелоперов.
Высокий уровень вакантных площадей и давление на арендные ставки отражают сложившиеся экономические реалии, но при этом открывают новые возможности для оптимизации затрат и расширения присутствия в секторе. Ожидается, что после стабилизации текущей ситуации рынок вернется к более динамичному росту, подкрепленному инновационными разработками и увеличением объема биотехнологических инвестиций. Для того чтобы оставаться успешными участниками рынка, компании и инвесторы должны внимательно следить за изменениями, учитывать региональные особенности и адаптировать свои стратегии под новые экономические условия. Только гибкий и осознанный подход позволит максимально эффективно использовать возможности, открывающиеся в период трансформации рынка недвижимости сектора бионаук в США. .
