В последние несколько лет рынок недвижимости в США переживает значительные изменения, которые привели к глубокому кризису доступности жилья для большинства американцев. Одним из ключевых факторов, препятствующих приобретению собственного дома, стали высокие ипотечные ставки, стабильное удержание которых на уровне около 7% значительно осложняет ситуацию для потенциальных покупателей. Крупные игроки рынка, такие как Berkshire Hathaway под руководством Уоррена Баффета и аналитики Zillow, утверждают, что ипотечные ставки не смогут снизиться до тех уровней, которые необходимы для восстановления доступности жилья. Эта проблема сложнее, чем кажется на первый взгляд, и требует понимания множества взаимосвязанных факторов, влияющих на рынок недвижимости США в 2025 году и дальнейшем будущем. Во время пандемии коронавируса ипотечные ставки были рекордно низкими и достигали уровня ниже 3%.
Такая ситуация создала уникальные возможности для покупателей, позволив расширить круг лиц, способных приобрести собственное жильё. Однако после резкого повышения ставок, достигавших 8% в конце 2023 года, рынок начал сталкиваться с существенными ограничениями. Современные ипотечные ставки в районе 6,75% уже являются серьёзным барьером для множества потенциальных покупателей. За последние несколько лет цены на дома в США выросли более чем на 50%, что вместе с высокой стоимостью заёмных средств создало ситуацию, при которой большинство американцев просто не могут позволить себе приобрести жильё. Zillow в своём аналитическом отчёте подчеркнула, что для того, чтобы среднестатистический покупатель мог комфортно себе позволить дом, ставки по ипотеке должны снизиться до примерно 4,43%.
При этом специалисты компании считают такой уровень ставок практически недостижимым в ближайшее время. Более того, даже при 0% ставке в таких городах, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Франциско, Сан-Диего и Сан-Хосе приобретение жилья остаётся финансово недоступным для большинства жителей. Фактором, который дополнительно усложняет ситуацию, является явление, известное как эффект «золотых наручников» или «защёлкнутой» ипотечной ставки. Многие владельцы домов, которым удалось заключить договоры с низкими процентными ставками в прошлом, не хотят продавать свои дома и выходить на рынок заново, где им придётся сталкиваться со значительно более высокими тарифами. Это приводит не только к ограничению предложения на рынке недвижимости, но и к снижению активности как покупателей, так и продавцов.
Отчёт Berkshire Hathaway HomeServices также подчёркивает, что высокая стоимость ипотечных кредитов является серьёзным сдерживающим фактором для участников рынка. Многие владельцы домов предпочитают оставаться на месте, вместо того чтобы пытаться продать своё жилье по высокой цене и сразу же приобретать новое по гораздо более высоким ставкам, что ведёт к существенному снижению ликвидности рынка и росту запаса непроданных объектов. По данным Berkshire Hathaway, число домов, которые находятся на рынке долгое время и не продаются, выросло до максимального значения за последние пять лет. Среднее время нахождения объекта недвижимости на продаже увеличилось почти на три недели по сравнению с предыдущим годом, что подтверждает медленную динамику продаж. Экономисты и аналитики рынка подчёркивают, что такая ситуация ведёт к целому комплексу проблем.
Во-первых, ограниченное предложение жилья создаёт давление на цены, поддерживая их на высоком уровне, несмотря на снижение спроса. Во-вторых, низкая мобильность текущих домовладельцев препятствует обновлению рынка и снижает возможности для молодых и новых покупателей, которые всё чаще вынуждены отказываться от мечты о собственном доме. Стоит также отметить, что продолжающийся рост цен на недвижимость связан не только с процентными ставками. Важную роль играет ограниченность новых строительных проектов, высокая стоимость земли, рост затрат на материалы и рабочую силу, а также различные регуляторные барьеры на местном уровне. Все эти факторы в совокупности способствуют тому, что восстановление баланса на рынке недвижимости станет серьёзной задачей для правительственных органов и участников индустрии в ближайшие годы.
В условиях такой ситуации вопросы государственного регулирования и поддержки рынка недвижимости приобретают особую важность. Некоторые эксперты предлагают различные меры, направленные на стимулирование строительства доступного жилья, снижение налогового давления на покупателей и предоставление субсидий. Однако многолетние проблемы дефицита жилья и по-прежнему сохраняющаяся высокая стоимость заёмных средств делают эти меры недостаточными для быстрого решения кризиса доступности. Компания Zillow рекомендует как можно более внимательно анализировать динамику ипотечных ставок и цен на недвижимость, а также учитывать региональные особенности рынка. В одних городах доступность жилья снижается значительно быстрее, в других — проблемы менее острые, что связано с различиями в экономическом развитии, уровне доходов населения и количестве новых строительных проектов.
