Июль 2025 года приносит на рынок недвижимости заметное снижение ипотечных ставок, что вызывает интерес как среди потенциальных покупателей жилья, так и среди владельцев недвижимости, рассматривающих возможность рефинансирования. По данным платформы Zillow, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке опустилась до 6,66%, что на шесть базисных пунктов ниже показателей предыдущей недели. Кроме того, 15-летняя фиксированная ипотека снизилась на 15 базисных пунктов и составляет сейчас 5,82%. Такая динамика отражает общие тенденции на финансовом рынке, где осторожный оптимизм среди инвесторов способствует росту цен на государственные облигации и снижению доходности казначейских бумаг. В частности, доходность 10-летних казначейских облигаций упала до 1,35%, что создает предпосылки для дальнейшего снижения ипотечных ставок.
Наблюдаемая ситуация является результатом сочетания нескольких факторов, включая экономическое восстановление, влияние политики Федеральной резервной системы и изменения на фондовых рынках. Стабилизация экономической ситуации вместе с постепенным ростом акций воодушевляет трейдеров, стимулируя спрос на облигации с фиксированной доходностью, что в свою очередь снижает их доходность и способствует понижению затрат заимствования для кредиторов. Разница в ставках между фиксированными и регулируемыми ипотечными кредитами сохраняется. 5/1 ARM составляет 7,22%, а 7/1 ARM – 7,08%. Этот факт свидетельствует о том, что хотя гибкие кредиты могут предложить начальные ставки ниже фиксированных, текущие условия делают их менее привлекательными, особенно в условиях неопределённости на рынке и возможного повышения ставок после окончания фиксированного периода.
Для ветеранов и лиц, имеющих право на государственные программы поддержки, ставки также демонстрируют положительную динамику: 30-летняя VA ипотека находится на уровне 6,21%, а 15-летняя VA – 5,67%. Рефинансирующие ставки традиционно немного выше покупных, что подтверждают последние данные: 30-летняя рефинансирующая ипотека доступна по ставке около 6,78%. Это объясняется дополнительными расходами и рисками, связанными с процедурой рефинансирования, несмотря на общий спад ставок. Эксперты рынка советуют внимательно оценивать необходимость и выгоды рефинансирования, поскольку текущие ставки, хотя и уменьшаются, остаются довольно высокими по историческим меркам. Важно учитывать уровни собственного капитала в недвижимости, поскольку требования к количеству капитала, необходимого для рефинансирования, варьируются в зависимости от типа ипотечного продукта и программы.
Финансовые аналитики подчеркивают, что несмотря на положительную динамику снижения ставок, резких и значительных падений следует ожидать не раньше конца 2025 года. Причина кроется в политике Федеральной резервной системы, которая пока не снижала ключевую процентную ставку на протяжении текущего года. Согласно прогностическим инструментам, вероятность сохранения ставки без изменений на ближайшем заседании 30 июля составляет 95%. Это означает начало осеннего периода с сохранением текущих условий заимствования. Таким образом, заемщикам и инвесторам рекомендуется оперативно принимать решения, учитывая, что дальнейшее снижение ставок может быть плавным и умеренным.
Для многих покупателей и владельцев недвижимости выбор между 30-летним и 15-летним сроками кредита становится одним из ключевых факторов. Хотя 15-летняя ипотека предлагает более низкий процент и значительную экономию на процентах в долгосрочной перспективе, ежемесячные платежи будут существенно выше. Например, при ипотеке в 400 000 долларов ежемесячные выплаты по 30-летнему кредиту с ставкой 6,66% составят около 2571 доллара, тогда как по 15-летнему — примерно 3337 долларов. За весь срок выплаты разница по сумме уплаченных процентов может превысить 300 000 долларов, что существенно влияет на финансовое планирование заемщиков. Для тех, кто предпочитает более гибкий подход, существует возможность досрочного погашения 30-летнего кредита частично или полностью, что позволяет сократить сроки и сэкономить на процентах без необходимости брать короткосрочный кредит сразу.
Выбор между фиксированной и регулируемой ставкой остается актуальным вопросом. Фиксированные проценты обеспечивают стабильность и предсказуемость платежей на весь срок кредита, тогда как регулируемые ставки изначально могут быть ниже, но несут в себе фактор неопределенности в будущем. Исторически периоды подъема ставок после окончания фиксированного периода по ARM приводили к росту платежей, что делает фиксированную ставку более привлекательным вариантом для консервативных заемщиков. Текущая экономическая ситуация и поведение Федерального резерва будут продолжать оказывать решающее влияние на рынок ипотечного кредитования. Инфляционные показатели, состояние рынка труда и макроэкономические индикаторы задают тон ожиданиям по будущим изменениям ставок.
