Ипотечные ставки играют ключевую роль в решении миллионов людей о приобретении собственного жилья. В 2025 году тема снижения ставок особенно актуальна, ведь за последний год рынок пережил значительные колебания. Люди задаются вопросом, когда именно стоит ожидать снижения процентных ставок по ипотеке, и можно ли рассчитывать на более доступные условия кредитования в ближайшем будущем. Важно разобраться, какие факторы влияют на ипотечные ставки и как текущая политика Федеральной резервной системы (ФРС) сказывается на рынке жилья. В течение последних восьми недель ипотечные ставки не демонстрировали значительного роста, а в последние дни заметно снизились.
Средняя ставка на 30-летнюю фиксированную ипотеку снизилась примерно на 15 базисных пунктов, что не осталось незамеченным среди потенциальных покупателей. Согласно отчётам Freddie Mac, в США наблюдается рост числа заявок на ипотечные кредиты для приобретения жилья, что свидетельствует о растущем интересе к покупке недвижимости. Однако, несмотря на недавнее снижение, ставки остаются выше по сравнению с прошлым годом. В сентябре 2024 года средняя ставка по 30-летней ипотеке составляла около 6,20%, а на момент сентября 2025 года — примерно 6,35%. Такие данные демонстрируют, что ставки пока не вернулись к более комфортным для покупателей уровням, а высокие проценты все ещё влияют на доступность жилья.
Причины стабильного уровня ставок во многом связаны с монетарной политикой Федеральной резервной системы. В течение 2024 года ФРС трижды снижала основную ставку для стимулирования экономики. Тем не менее, в 2025 году, начиная с июля, ставка оставалась стабильной без новых снижений. Такая выдержанная позиция связана с попытками контролировать инфляцию и избежать перегрева экономики. Следует понимать, что ипотечные ставки напрямую не привязаны к ставке федеральных фондов, но в целом тенденции ФРС оказывают значительное влияние на краткосрочные кредитные ставки, а они, в свою очередь, отражаются и на ипотечных ставках.
Если ФРС повышает ставку, то рост цен на заимствования становится более вероятным, и наоборот. Сегодня рынок ожидает, что на предстоящем сентябрьском заседании ФРС ставка останется неизменной. При таком прогнозе существенного снижения ипотечных ставок в краткосрочной перспективе ждать не стоит. Другим важным фактором, формирующим ипотечные ставки, являются доходности 10-летних казначейских облигаций США. Долгосрочные ставки по ипотеке тесно связаны с уровнем доходности этих бумаг, так как они отражают ожидания рынка относительно экономического роста и инфляции.
По информации на сентябрь 2025 года, доходность 10-летних облигаций составила около 4,03%, что выше, чем в прошлом году (около 3,65%). Повышение доходности казначейских бумаг автоматически подталкивает ипотечные ставки вверх, учитывая, что кредиторы добавляют определенную надбавку для покрытия рисков и издержек. В условиях, когда доходности по государственным облигациям растут, а основная ставка ФРС держится без изменений, ипотечные ставки имеют тенденцию оставаться на относительно высоком уровне. Поэтому в ближайшие месяцы крупного снижения ставок ожидать не стоит. Может возникнуть вопрос: стоит ли сейчас откладывать покупку жилья в надежде на снижение ставок? Большинство экспертов советуют не ждать и не рассчитывать лишь на изменения процентных ставок.
Ипотечная ставка — это лишь один из компонентов общей стоимости жилья. Другим важнейшим фактором являются цены на недвижимость, которые формируются балансом между спросом и предложением. В последние годы в крупных городах и востребованных районах наблюдается дефицит доступного жилья. Количество покупателей существенно превышает число предложений, особенно в сегментах, доступных для первых покупателей. Это давление со стороны спроса ведет к постепенному росту цен даже в условиях высоких ипотечных ставок.
Исторические данные свидетельствуют, что с 2009 года медианная цена на односемейные дома в США почти удвоилась, достигнув к середине 2025 года около 410 800 долларов. Такая динамика означает, что даже если ипотечные ставки немного снизятся, повсеместного снижения общей стоимости жилья ожидать не приходится. Иногда предполагается, что во время экономического спада или рецессии ипотечные ставки снижаются, что позволяет заемщикам получить более выгодные условия. Тем не менее, экономический спад также может увеличить количество покупателей, стремящихся воспользоваться низкими ставками, что, в свою очередь, поддерживает спрос и может удерживать цены на высоком уровне. Следовательно, по-настоящему доступным жилье становится только при сочетании снижения как ставок, так и цен.
Для покупателей, решившихся приобрести недвижимость в текущих условиях, важны правильные стратегии. В первую очередь, стоит рассмотреть варианты жилья, которые отвечают финансовым возможностям, даже если это не тот дом мечты, что хотелось бы изначально. Более компактные квартиры, кондоминиумы или варианты с ремонтом могут оказаться разумным решением. Также имеет смысл изучить менее популярные районы или пригородные зоны. Нередко именно там можно найти более доступные предложения.
Привычка расширять географию поиска позволяет снизить стоимость и обрести больше выбора. Для снижения итоговой стоимости кредита может помочь анализ различных ипотечных продуктов. Обратить внимание стоит на кредиты с более коротким сроком, например на 15 лет, которые обычно предлагают более низкую ставку, чем стандартные 30-летние кредиты. Хотя ежемесячные платежи при этом выше, такая стратегия позволяет значительно сэкономить на процентах и быстрее выйти на полное владение. Одним из способов снизить процентную ставку является использование механизма выкупа ставки (rate buydown).
Такой инструмент позволяет заемщику внести определённую сумму наличными для временного или постоянного снижения процентов по ипотеке. Это часто становится выходом, когда ставки кажутся слишком высокими, а покупатель хочет сделать жилье более доступным на срок действия кредита. Для понимания и принятия решения важно регулярно отслеживать новости, следить не только за действиями ФРС, но и за изменениями на рынке казначейских облигаций, а также анализировать локальные факторы рынка недвижимости. Эксперты сходятся во мнении, что в 2025 и 2026 годах значительного снижения ставок по ипотеке ждать не стоит. Прогнозы предполагают постепенное снижение процентов, которое вряд ли опустится ниже отметки около 6%.
Это означает, что покупателям необходимо адаптироваться к новой финансовой реальности и искать способы подобрать выгодные варианты с учетом не только ставок, но и цен на рынке жилья. Подводя итог, можно сказать, что вопрос снижения ипотечных ставок тесно связан с монетарной политикой ФРС, состоянием экономики США и балансом спроса и предложения на рынке недвижимости. Несмотря на небольшие колебания и периодические спады процентных ставок, глобальный тренд в ближайшее время скорее будет удерживать ставки на уровне около 6% и выше. Тем, кто планирует приобретать жилье, стоит учитывать эти реалии и строить свою стратегию исходя из комплексного анализа рынка, а не надеяться только на снижение ставок.
