Рынок недвижимости Гонконга пережил непростые времена за последние несколько лет. После пика цен в сентябре 2021 года последовал резкий спад, вызванный несколькими факторами, а именно социальными волнениями 2019 года, пандемией Covid-19 и экономическими ограничениями. К началу 2025 года цены на жилье упали примерно на 28,4 процента, что сильно отразилось на всех сегментах недвижимости - как жилой, так и коммерческой. Однако в последнее время ситуация начала улучшаться, и многие эксперты, включая аналитиков крупного инвестиционного банка JPMorgan, выражают оптимизм относительно будущего рынка. По словам Карла Чана, главы департамента исследований гонконгской недвижимости в JPMorgan, худшие времена для отрасли остались позади.
В ближайшие месяцы все чаще можно ожидать проявления интереса инвесторов к проблемным активам, которые становятся привлекательными с учетом скорого снижения процентных ставок. Гонконг традиционно придерживается валютного паритета с долларом США, поэтому любые изменения в политике ФРС США автоматически отражаются на местной монетарной политике. Сейчас практически все прогнозы сходятся на том, что Федеральная резервная система США возобновит политику смягчения, начиная с квартального снижения ставки, что в свою очередь приведет к аналогичным шагам Гонконгского монетарного управления. Это позволит снизить давление на владельцев коммерческой недвижимости и стимулировать спрос среди покупателей жилых объектов. На фоне до сих пор высокой процентной нагрузки на заемные средства многие застройщики обращаются к переосмыслению условий кредитов, добиваясь их реструктуризации или пересмотра.
Высокие ставки создают условия, когда ипотечные платежи превышают доходность от сдачи в аренду (так называемый негативный кэрри), что затрудняет поддержание ликвидности для девелоперов и снижает привлекательность инвестиций для покупателей. Тем не менее позиции рынка постепенно восстанавливаются. В течение четырех месяцев подряд, по состоянию на июль 2025 года, цены на жилье росли, сократив общий спад за текущий год до менее одного процента. Несмотря на все сложности, сегмент недвижимости демонстрирует устойчивость и способность к адаптации. Существующий запас новостроек на рынке эквивалентен 14-15 месяцам продаж, что значительно выше исторического показателя в менее 10 месяцев, который обычно совпадает с ростом цен.
При этом не каждый проект способен полностью продать свои квартиры - только застройщики с сильным брендом и репутацией достигают стопроцентной реализации. Несмотря на избыточное предложение, сектор недвижимости Гонконга сохраняет высокий потенциал роста, что связано с уникальным положением города как международного финансового центра и важнейшего азиатского хаба. Карл Чан отметил, что если экономика Китая вновь вступит в фазу активного роста, это окажет мощный позитивный эффект на гонконгский рынок недвижимости, способный вернуть его к прежним рекордным уровням как по ценам, так и по арендным ставкам. Однако для этого потребуется проявить терпение, поскольку восстановление крупных экономических трендов не происходит мгновенно. Важным импульсом для рынка станут именно ожидаемые снижения процентных ставок, которые способны облегчить долговую нагрузку и повысить доступность жилья для покупателей.
Это событие привлечет новых инвесторов и стимулирует активность на фоне текущих возможностей приобретения активов с дисконтом. Интересно, что ожидаемая монетарная политика в Гонконге сыграет роль ключевого фактора смягчения сложившейся негативной ситуации и станет катализатором обновления спроса, что в дальнейшем приведет к оживлению первичного и вторичного рынка. Также нужно учесть, что рынок коммерческой недвижимости, включая офисные и розничные помещения, столкнулся с серьезными испытаниями - значительная часть арендаторов покидает площади, что снижает доходность. Однако снижение ставок также окажет поддержку арендным ставкам и стабилизирует рынок. В целом, эти тенденции формируют предельно благоприятные условия для тех, кто рассматривает возможности долгосрочных вложений в гонконгскую недвижимость.
Все эти факторы говорят о том, что рынок недвижимости Гонконга стоит на пороге значительного восстановления, несмотря на ряд вызовов, которые необходимо преодолеть. Инвесторы, девелоперы и покупатели жилья могут рассчитывать на постепенное улучшение экономики и более благоприятные условия финансирования, что будет способствовать росту цен и увеличению объема сделок. В то же время стоит сохранять осторожность, внимательно следить за глобальными экономическими трендами и внутренними процессами, чтобы своевременно реагировать на возможные изменения. Гонконг с его уникальной локацией, стабильной валютной системой и тесной связью с материковым Китаем продолжает оставаться привлекательным рынком для недвижимости, способным пережить текущие трудности и выйти на новый уровень развития. Инвестиции в недвижимость здесь сохраняют свою актуальность и привлекут дополнительное внимание в ближайшие кварталы благодаря ожидаемым снижением ставок и улучшению макроэкономических условий.
Сценарий дальнейшего повышения цен в долгосрочной перспективе вполне реален, особенно при условии возобновления экономического роста в регионе Азии и усиливающейся интеграции рынков. Таким образом, несмотря на остающиеся риски и временные трудности, будущие перспективы рынка недвижимости Гонконга выглядят оптимистично, что подтверждается экспертными оценками JPMorgan и другими аналитическими обзорами. Инвесторам рекомендуется внимательно отслеживать динамику монетарной политики и экономические показатели, чтобы воспользоваться благоприятными возможностями, которые откроются на этом рынке в ближайшее время. .
