Во втором квартале 2025 года рынок многоквартирной жилой недвижимости в США показал заметное снижение объема сделок, упав на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно отчету MSCI Real Assets, общая сумма продаж составила 35,1 миллиарда долларов, что на фоне рекордных показателей 2024 года выглядит весьма ощутимым спадом. Вместе с тем, при анализе результатов первого полугодия можно констатировать рост объема продаж на 5% до 66,6 миллиарда долларов, что свидетельствует о сохраняющейся значимости сектора и определенной стабильности несмотря на текущие трудности. Один из ключевых факторов, повлиявших на динамику рынка, — отсутствие крупных транзакций на уровне предприятий. Если во втором квартале 2024 года на объем сделок повлиял крупный закрытый крупный пакет активов — приобретение Apartment Income REIT Corp.
инвестиционным фондом Blackstone примерно за 10 миллиардов долларов, то в 2025 году аналогичных сделок не зафиксировано. Это значительно отражается на общих показателях и создает эффект снижения активности. Цены на объекты недвижимости оставались стабильными с незначительным ростом на уровне 0,1%, согласно индексу Real Capital Analytics, при этом капитализация сделок за год сохранилась на отметке 5,7%. Такая устойчивость показателей в условиях снижения объема сделок говорит о сохранении интереса к рынку со стороны инвесторов и о том, что значительных изменений в восприятии стоимости жилья не произошло. Несмотря на общий спад, ключевые сегменты рынка демонстрируют положительные тенденции.
Объем индивидуальных продаж квартирных комплексов во втором квартале вырос на 15% и достиг 28 миллиардов долларов. Это указывает на то, что базовые сделки, составляющие фундамент многоквартирной недвижимости, находятся на уровне практически сопоставимом с допандемическим периодом: средний объем сделок по кварталам за пять лет до пандемии составлял 29 миллиардов долларов. Важный прирост зафиксирован в крупных городах, где объем индивидуальных продаж вырос на 6% по сравнению с прошлым годом, достигнув 6,7 миллиарда долларов. На не столь крупных рынках наблюдается еще более значительный рост — 18% до 21,3 миллиарда долларов. Такая динамика показывает, что, несмотря на снижение активности в целом, интерес к инвестициям в жилые апартаменты сохраняется, а регионы вне крупных столичных агломераций продолжают развиваться и привлекать капитал.
В то же время портфельные сделки, то есть покупка и продажа крупных пакетов недвижимости, показали значительное падение — на 57% до 7,1 миллиарда долларов. Отсутствие сделок стоимостью выше миллиарда долларов, а также снижение числа крупнейших портфельных договоров ниже 400 миллионов долларов, подчеркивает осторожность инвесторов и уменьшение их готовности к масштабным операциям в нынешних условиях. Влияние внешних факторов не осталось незамеченным. Структурные проблемы, связанные с повышением тарифов и политическими решениями, описанными в отчетах как объяснение некоторой степени замедления рынка, играют важную роль. Инвесторы отмечают рост стоимости капитала и отсутствие ожиданий значительного снижения процентных ставок, что делает заемные средства менее доступными и сдерживает активность на рынке.
Несмотря на эти ограничения, многие аналитики и представители сектора сохраняют оптимизм. Президент BH Properties Джим Брукс высказывает уверенность, что рынок постепенно стабилизируется и оживление произойдет за счет возвращения институциональных инвесторов, которые пока находятся в тени, взвешивая риски и ожидая более благоприятных условий. Стабилизация капитализации сделок и повышение спроса на отдельные объекты недвижимости свидетельствуют о сохранении фундаментальных факторов, обеспечивающих привлекательность рынка. В итоге, второй квартал 2025 года стал временем преодоления определенных препятствий для многоквартирной жилой недвижимости. Отсутствие крупных сделок на уровне предприятий влияет на восприятие рынка, однако рост объема индивидуальных продаж, стабильность цен и сложившаяся структура капитализации подтверждают, что сектор остается одним из основных и ликвидных сегментов коммерческой недвижимости США.
Перспективы развития связаны с адаптацией участников рынка к новой реальности, влиянию макроэкономических факторов и постепенному возвращению крупных инвесторов. Умение своевременно реагировать на изменения и ощущать настроения на рынке обеспечит устойчивое положение компании и позволит воспользоваться возможностями восстановления активности в ближайшей перспективе. Таким образом, несмотря на зафиксированное снижение объема сделок во втором квартале, многоквартирная недвижимость продолжит оставаться важным звеном в структуре американской коммерческой недвижимости с неплохими шансами на рост и инвестиционную привлекательность в ближайшие годы.
