В сфере ипотечного кредитования США произошли значительные изменения, вызванные новой директивой Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), которое призывает крупнейших ипотечных игроков страны — компании Fannie Mae и Freddie Mac — воспринимать криптовалюту как легитимный актив при оформлении ипотечных заявок. Этот шаг говорит о повороте государственной политики и отражает изменяющийся взгляд администрации Дональда Трампа на цифровые валюты, которые ранее вызывали у него скептицизм. Теперь криптовалюты рассматриваются как перспективное средство для повышения ликвидности и гибкости ипотечного рынка США. Суть новой инициативы заключается в том, что Fannie Mae и Freddie Mac должны начать готовить предложения по включению криптовалютных активов как собственного резерва заемщиков, без обязательного их конвертирования в доллары США. Вместе с тем, агентство отмечает необходимость строгих критериев — учитываться должны лишь те криптоактивы, которые хранятся на централизованных биржах, расположенных в США и находящихся под регулированием американского законодательства.
Это снизит риски мошенничества и поможет поддерживать финансовую стабильность в рамках сложной и волатильной среды крипторынка. Для понимания масштабов изменений важно учесть, что Fannie Mae и Freddie Mac контролируют более половины всех ипотечных кредитов в стране. Их политика задает тенденции в отрасли и влияет на миллионы потенциальных домовладельцев. Ранее при администрации Джо Байдена обе организации придерживались более консервативного подхода и запрещали учитывать доходы, выплачиваемые в криптовалютах, из-за высокой нестабильности и неопределенности, свойственной цифровым активам. В это время наблюдались серьезные колебания цен на ведущие криптовалюты, такие как биткоин, что ставило под сомнение возможность их использования в качестве надежного источника дохода для ипотечных сделок.
Однако с приходом нового руководства Федерального агентства жилищного финансирования и под давлением администрации Трампа ситуация изменилась. В директиве, опубликованной директором William J. Pulte, подчеркивается, что подход должен быть более гибким с учетом механизмов снижения рисков, включая корректировки на рыночную волатильность и надежность источников. Это свидетельствует о стремлении объединить инновационные технологии с традиционными методами оценки кредитоспособности заемщиков. Отдельное внимание уделяется тому, что никакие конкретные криптовалюты пока официально не названы — решение по этому вопросу будет приниматься с учетом юридических и рыночных факторов.
Также отмечается, что на данный момент использование криптовалют для внесения первоначального взноса на жилье остается минимальным: согласно исследованию Национальной ассоциации риелторов, лишь около 1% покупателей использовали криптоактивы в своей покупке между июлем 2023 и июнем 2024 года. Это подчеркивает, что потенциал рынка к интеграции криптовалют еще не реализован полностью и находится в начальной стадии развития. Еще одним важным аспектом является управление рисками. Рынок криптовалют характеризуется высокой волатильностью, что традиционно вызывало опасения у банков, кредитных организаций и регуляторов. Но FHFA в своей директиве подчеркивает необходимость внедрения риск-минимизирующих средств для оценки таких активов.
Это может включать более детальный мониторинг, периодические проверки и структуру гарантий, обеспечивающих надежность и ликвидность криптовалютных резервов. Исторически Fannie Mae и Freddie Mac работают под федеральным контролем со времен субстандартного ипотечного кризиса 2008 года. С тех пор попытки администрации Трампа по приватизации этих гигантов рынка проводились неоднократно, но безуспешно. В этом контексте данный шаг с использованием криптовалют видится как часть более масштабной стратегии по модернизации и увеличению прозрачности ипотечного кредитования. Сам Дональд Трамп существенно изменил свое отношение к криптовалютам с момента своего первого президентского срока, когда он был скорее скептиком.
В текущей администрации и личных заявлениях он продвигает идею превращения США в мировой центр криптовалютных технологий, что также находит отражение в появлении его собственного цифрового токена. Эта трансформация подталкивает правительственные структуры к более открытому и прагматичному подходу к интеграции новых финансовых инструментов в традиционные рынки. Каковы перспективы и возможные последствия этих изменений? Если предложение будет одобрено советом директоров Fannie Mae, Freddie Mac и FHFA, это может стимулировать рост использования криптовалют в секторе недвижимости и способствовать притоку новых инвестиций. Для клиентов это даст дополнительные возможности использовать свои цифровые активы для получения ипотечных кредитов, что расширит доступность жилья. Для финансового рынка — появляется вероятность увеличения гибкости и диверсификации предложений.
Но существуют и важные вопросы. Например, насколько готова инфраструктура регуляторов и банков эффективно учитывать и контролировать криптовалютные риски, а также сможет ли рынок избежать чрезмерной волатильности, оказывающей негативное влияние на стабильность ипотечного кредитования. Также остаются невыясненными моменты по детализации соответствующих нормативных актов и процедур, а также реакция традиционных игроков рынка. Фактически, данное решение можно рассматривать как попытку адаптации ипотечного сектора к реалиям цифровой экономики и стремительно меняющемуся ландшафту финансовых технологий. Влияние криптовалют на процесс получения ипотеки в ближайшем будущем может стать более ощутимым, особенно если будут разработаны эффективные механизмы минимизации рисков и адаптации к инновациям.
В итоге, изменения, инициированные под влиянием Дональда Трампа и выраженные через новую директиву FHFA, означают начало трансформации ипотечного кредитования в США, которая комбинирует традиционные инструменты с возможностями цифрового финансового мира. Этот переход требует от участников рынка и регуляторов высокой компетентности, готовности к инновациям и гибкости, что в итоге может положительно сказаться на доступности ипотечного жилья для широкого круга американцев и поддержать развитие криптоэкономики в стране.
