В последние годы вопрос налогообложения при продаже жилой недвижимости привлекает внимание как законодателей, так и общественности, особенно в контексте высокоразвитых регионов с дорогой недвижимостью. Президент США Дональд Трамп недавно озвучил идею отмены налога на прирост капитала при реализации жилья, что способно значительно повлиять на рынок недвижимости и улучшить условия для пожилых домовладельцев, особенно в таких дорогостоящих штатах, как Калифорния и Нью-Йорк. Налог на прирост капитала в контексте продажи жилья на сегодняшний день устанавливает лимиты в размере 250 тысяч долларов для одиноких собственников и 500 тысяч для семейных пар. Эти пороги ограничивают налоговые последствия при продаже дома, предоставляя некоторую налоговую защиту. Однако в регионах с стремительным ростом цен на недвижимость подобные суммы уже не покрывают реальную величину прибыли, что создает существенную налоговую нагрузку на долгосрочных домовладельцев.
Для примера рассмотрим владельца дома в Сан-Франциско, где средняя цена на жилье с 2000 года выросла более чем в три раза и сегодня составляет около одного миллиона долларов. Семья, которая приобрела недвижимость в 2000 году за 300 тысяч долларов, может сегодня рассчитывать на прирост капитала в размере 700 тысяч долларов. В такой ситуации, несмотря на лимит, который защищает часть прибыли, налоговая база за превышающую сумму будет значительной, что приведет к уплате налогов в десятки тысяч долларов. Для многих пожилых жителей это становится серьезным препятствием при решении переехать, уменьшить жилплощадь или сменить место жительства. Рынок недвижимости в последние годы сталкивается с острой проблемой дефицита предложения.
Ограниченное количество выставленных на продажу домов приводит к росту цен, что в свою очередь усложняет доступ к жилью молодым семьям и повышает конкуренцию на рынке. Отмена или повышение пределов налога на прирост капитала способно разморозить ситуацию, стимулируя долгосрочных владельцев к продаже старых домов и переходу к более подходящему или меньшему жилью. Это действие увеличит доступное для покупки предложение, снизит давление на цены и в целом оживит сегмент жилой недвижимости. Эксперты и представители отрасли недвижимости поддерживают идею пересмотра налоговых порогов, указывая на то, что высокий налоговый счет удерживает людей в домах, которые не соответствуют их текущим потребностям. Особенно это касается пожилых домовладельцев, желающих уменьшить расходы, перейти в более удобное жилье или в дома с меньшим эксплуатационным обслуживанием.
В то же время повышение налоговой нагрузки на прирост капитала от продаж в дорогих регионах заставляет задуматься о справедливости казначейской политики и необходимости адаптировать ее к современным реалиям рынка. Несмотря на очевидные преимущества, существуют также опасения по поводу возможных негативных последствий отмены налога на прирост капитала. Некоторые аналитики утверждают, что такая мера может еще больше усугубить проблему доступности жилья, поскольку освободившиеся капиталы могут быть инвестированы в повышение цен или в приобретение дополнительной недвижимости. Однако большинство склоняется к мнению, что пользуясь преимуществами снижения налоговой нагрузки, пожилые домовладельцы смогут более рационально использовать свои активы, например, инвестируя в пенсии, медицинское обслуживание или обучение детей и внуков. Для того чтобы отмена или изменение лимитов стала реальностью, требуется одобрение Конгресса — процесс, который обычно бывает длительным и политически сложным.
В текущем политическом климате инициатива получила поддержку со стороны некоторых законодателей, в частности, представителя штата Джорджия, который внес законопроект «Закон об отмене налога на продажу жилья». Его поддержка среди республиканцев достаточно сильна, однако оппозиция и дебаты вокруг социальной справедливости и бюджетного дефицита могут замедлить процесс принятия мер. Актуальность вопроса также подтверждают данные Национальной ассоциации риэлторов, согласно которым около 10% домовладельцев превышают порог в 500 тысяч долларов для семейных пар при продаже недвижимости. В регионах с высокой стоимостью жилья эта доля значительно выше. Поэтому любые изменения в налоговой политике окажут существенное влияние именно на такие сегменты населения.
