В 2025 году американская ипотечная индустрия оказалась на пороге значительных изменений. Федеральное агентство по контролю за государственными жилищными финансами (Federal Housing Finance Agency, FHFA) под руководством нового директора, Уильяма Пульта, инициировало реформу, согласно которой крупнейшие ипотечные кредиторы страны, Fannie Mae и Freddie Mac, получили указание рассматривать криптовалюты как полноценные активы при покупке ипотечных кредитов у банков. Это решение может значительно изменить ландшафт рынка недвижимости и роль цифровых активов в экономике США. Fannie Mae и Freddie Mac – два ключевых игрока на ипотечном рынке, гарантируя около половины всех ипотечных кредитов в стране. Их задача – обеспечивать ликвидность на рынке жилья путем покупки ипотек у банков, что позволяет тем, в свою очередь, выдавать новые кредиты.
Таким образом, изменения в критериях оценки рисков, которые устанавливают эти две компании, оказывают колоссальное влияние на доступность жилья для миллионов американцев. До недавнего времени криптовалюты воспринимались в качестве слишком волатильного и рискованного актива для учета при оценке платежеспособности заемщиков. Традиционно банки принимали во внимание только наличные деньги или активы, которые могли быть легко конвертированы в доллары США. Однако интерес к криптовалютам стремительно растет, и всё больше инвесторов рассматривают их как альтернативный способ накопления и диверсификации капитала. Переосмысление их статуса и введение в число учитываемых активов – важный шаг для интеграции цифровых валют в традиционную финансовую систему.
Руководитель FHFA Уильям Пульт заявил, что новая политика требует от Fannie Mae и Freddie Mac разработки и представления предложений по учету криптовалют в качестве активов, которые заемщики могут применять для подтверждения финансовой состоятельности. Особое внимание уделяется акценту на криптовалютные активы, которые хранятся на централизованных американских регулируемых биржах, что обеспечивает правовую прозрачность и минимизацию мошеннических рисков. Одним из ключевых нововведений является то, что агентства не будут требовать предварительного конвертирования криптовалюты в традиционные деньги для учета их в ипотечном резерве. Это значительно упрощает процедуру и признает криптовалюту наравне с другими востребованными активами, вроде акций и облигаций. Тем не менее, эксперты подчеркивают, что риск волатильности криптовалют будет учитываться при оценке рисков, что позволит банкам применять соответствующие коэффициенты дисконтирования.
Данная инициатива также отражает меняющееся восприятие криптовалют среди финансовых регуляторов и широкой общественности. Несмотря на существующие опасения, связанные с безопасностью и стабильностью цифровых активов, федеральные органы начинают признавать их потенциальный вклад в расширение кредитования и поддержки рынка жилья. Потрясает и тот факт, что сам директор FHFA имеет непосредственную заинтересованность в крипторынке: в январе 2025 года публичные данные показали, что его супруга владеет значительными объемами биткоина и токенов Solana. Хотя официальные лица отрицают наличие конфликта интересов, эта деталь усиливает внимание общественности и специалистов к новому вектору политики агентства. Для рынка недвижимости нововведение несет большое значение.
Колебания процентных ставок и цены на жилье в последние годы существенно снизили активность на рынке. USDA и другие власти стремятся оживить спрос и расширить возможности для получения ипотек. Расширение круга активов, признаваемых для оценки стабильности заемщика, может привлечь новых покупателей, ранее не имевших доступа к финансированию из-за отсутствия традиционных сбережений, но имеющих вложения в криптовалюты. Незначительное использование криптовалют при покупке жилья в последние годы объясняется консерватизмом банков и регуляторов. Согласно опросу Национальной ассоциации риэлторов, лишь около 1% покупателей применяли прибыль от криптовалюты для первоначального взноса.
Однако по мере упрощения регуляторных барьеров и признания криптоактивов ситуация может кардинально измениться. Эксперты рынка недвижимости и аналитики подчеркивают, что нововведение станет стимулом для банков пересмотреть свои стратегии и расширить возможности для заемщиков с цифровыми активами. Возможность не продавать криптовалюту, а использовать её как подтверждение финансового состояния без конвертации в доллары – удобство, которое может сделать ипотечные кредиты более доступными для криптоинвесторов. Кроме того, введение цифровых валют в ипотечные процедуры способствует интеграции традиционной финансовой системы с быстроразвивающимся сектором блокчейна и криптовалют. Это открывает новые горизонты для инноваций, таких как автоматизированное кредитование и использование смарт-контрактов для повышения прозрачности и безопасности сделок.
Однако вместе с возможностями появляются и риски. Волатильность криптовалют, угрозы кибербезопасности и вопросы нормативного регулирования остаются напоминанием о необходимости осторожного и продуманного подхода в их использовании. Правила, предложенные FHFA, предусматривают оценку данных рисков и разработку механизмов их минимизации. Этот шаг можно рассматривать как часть глобальной тенденции государственного признания криптовалют. Многие страны разрабатывают свои регуляции для включения цифровых активов в экономику с целью расширения финансовой доступности и повышения технологического развития.
В целом, инициативы FHFA, Fannie Mae и Freddie Mac показывают развитие американского рынка недвижимости в направлении цифровизации и инноваций. Это может стать образцом для других финансовых институтов и регуляторов по всему миру, демонстрируя, как традиционные структуры могут адаптироваться к новым экономическим реалиям. Для потенциальных покупателей жилья, особенно молодых и технически подкованных, открываются новые возможности использования накопленных в криптовалютах средств без необходимости их ликвидации. Это может изменить привычные модели финансирования недвижимости и повысить привлекательность криптоактивов в качестве долгосрочных инвестиций. В ближайшем будущем банки и ипотечные агентства будут разрабатывать и внедрять конкретные методики оценки криптоактивов, которые помогут объективно определить их стоимость и риски.
Это предусматривает тесное сотрудничество с регулирующими органами и криптобиржами для обеспечения безопасности, прозрачности и правовой ответственности. Таким образом, решение FHFA о внедрении криптовалют в систему ипотечного кредитования – это не только шаг навстречу технологичным инновациям, но и серьезное признание цифровых активов в качестве влиятельного элемента экономики США. Ожидается, что это поможет оживить рынок жилья, расширить возможности для заемщиков и установить новые стандарты финансового регулирования в эпоху цифровых технологий.
