В последние годы в сфере недвижимости наблюдается одна парадоксальная тенденция: несмотря на высокие цены на жилье и усиление банковских требований, около 40% домовладельцев полностью выплатила свои ипотечные кредиты. На первый взгляд, это должно стать позитивным сигналом для экономики и отдельных граждан — ведь отсутствие долгов по жилью укрепляет финансовую стабильность и снижает риски невыплаты. Однако подобная ситуация порождает неожиданные сложности, которые замедляют движение рынка жилья и создают эффект так называемого кризиса «заморозки». Уникальность данной ситуации заключается в том, что освобождение от ипотеки не всегда является причиной для переезда или смены жилья. Многие домовладельцы, освободившись от необходимости ежемесячных выплат, предпочитают не выставлять свое жилье на продажу и не искать новое.
Это в корне меняет структуру предложения и спроса на рынке недвижимости и затрудняет покупателям возможность приобрести новое жилье, поскольку свободных объектов становится меньше. Основная причина такого явления — психологический и экономический фактор. Те, кто выплатил ипотеку, ощущают себя финансово устойчивыми и не заинтересованы в смене жилья, особенно учитывая нестабильность экономической ситуации и волатильность цен на недвижимость. В условиях высокой инфляции и неопределенности застой в продаже старых квартир или домов способствует тому, что рынок буквально «замерзает». Это приводит к появлению так называемого lock-in эффекта, когда владельцы жилья удерживаются в своих текущих жилищных условиях из-за отсутствия финансовых стимулов или уверенности в безопасности при смене места жительства.
Как следствие, на рынке недвижимости наблюдается снижение активности: меньшее число объектов выставляется на продажу, количество сделок уменьшается, а цены начинают сдерживаться или даже снижаться в некоторых регионах. В итоге, это негативно сказывается не только на покупателях, но и на всей экономике. Ситуация осложняется и тем, что новые покупатели сталкиваются с ограниченным запасом доступного жилья. Поскольку значительное число объектов находится у тех, кто не имеет ипотеки и видит в своем жилище надежное вложение капитала, предложение на рынке сокращается. Это приводит к повышению цен на оставшиеся в продаже дома и квартиры, что делает покупку недвижимости еще менее доступной для молодых семей и впервые приобретающих жилье.
Проблема усугубляется и особой ролью ипотечных кредитов, которые до недавнего времени были главным драйвером активности на рынке. Когда большое количество домовладельцев находится в ипотеке, они чаще принимают решения о продаже и покупке жилья. Но когда ипотека погашена, этот драйвер снижается, и рынок теряет свой движущий потенциал. Финансовая свобода становится двоякой — с одной стороны, владельцы получают уверенность и стабильность, с другой — создают барьер перед развитием рынка, блокируя естественный процесс обновления жилья. Необходимостью становится адаптация политики государственных и финансовых институтов для поддержки мобильности жилья.
Программы по поддержке переезда и обновлению жилья могут снять часть заморозки. Более доступны условия кредитования при покупке нового жилья и стимулирующие меры, направленные на улучшение условий для владельцев освобожденного жилья, способствуют разблокировке рынка и возвращению его к более динамичному состоянию. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости требует баланса между устойчивостью домовладельцев и подвижностью жилья как экономического актива. Только при условии активного движения объектов, постоянного обновления рынка и доступности для различных категорий населения возможно сохранение равновесия между спросом и предложением, повышение качества жизни и стимулирование экономического роста. Таким образом, освобождение от ипотеки — это не однозначно позитивное явление.
Оно влечет за собой снижение динамики рынка, уменьшение предложения жилья и повышение цен, что создает вызов для покупателей и всей отрасли в целом. Преодоление кризиса «заморозки» возможно через комплексные усилия всех участников рынка — от государства до частных инвесторов и самих домовладельцев. Только совместные меры помогут сделать рынок доступным, гибким и устойчивым в современных экономических реалиях.
